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【MBAChina網(wǎng)訊】12月23日萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在香港主板迎來第一個(gè)交易日。開盤報(bào)48港元，與招股價(jià)持平。計(jì)入經(jīng)紀(jì)傭金、證監(jiān)會(huì)征費(fèi)及聯(lián)交所交易費(fèi)后，每股成本為 48.48港元。但上午開盤后，股價(jià)最高漲至48.15港元，14點(diǎn)12分跌至44港元，較招股價(jià)低8.3%。上市首日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)收于46.4港元，認(rèn)購新股的投資者浮虧4.3%(認(rèn)購成本為48.48港元)。
 

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在港首次發(fā)售6億股，集資288億港元(假如行使超額配股權(quán)將再發(fā)9000萬新股)。其中，面向香港投資者發(fā)售的3000萬股獲5.32倍認(rèn)購，面向國際投資者發(fā)售5.7億股其中3.38億股由科威特投資局、中國人壽、平安資產(chǎn)管理等11家基石投資者認(rèn)購。
 

扣除銷售傭金等費(fèi)用，募集資金凈額為280.3億港元，承銷費(fèi)率為2.7%(今年中概股IPO，阿里為1.2%、京東為4%，其余均為7%)。
 

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)招股及首日交易表現(xiàn)平平(注：一般公司新上市將10%新股在香港發(fā)售，如果投資者認(rèn)購踴躍會(huì)通過“重新分配”大幅增加香港發(fā)售數(shù)。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)只拿新股中的5%投放到香港，獲4.32倍超額認(rèn)購，而且沒有用“重新分配機(jī)制”增加香港發(fā)售數(shù))有兩個(gè)原因：
 

一是商業(yè)模式面臨轉(zhuǎn)型。
 

長期以來，萬達(dá)采取的是“以售養(yǎng)租”模式，即用物業(yè)銷售帶來的現(xiàn)金流支撐物業(yè)持有。2011年?2012年和2013年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)營收分別為508億、 591億、868億，絕大部分來自房產(chǎn)開發(fā)和銷售，而不是物業(yè)租賃和管理。2013年，物業(yè)銷售收入占營收的86.4%，物業(yè)出租與管理帶來收入占比為 9.8%，酒店經(jīng)營收入占比3.7%。
 

但“以售養(yǎng)租”模式的前提是房地產(chǎn)開發(fā)、銷售業(yè)務(wù)產(chǎn)生巨額現(xiàn)金流。例如2011年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流達(dá)359億(主要來自物業(yè)銷售)，但2012年經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流大幅降至115億，2013年進(jìn)一步降到68億，2014年上半年驚現(xiàn)負(fù)89.5億，舊模式已經(jīng)難以為繼!萬達(dá)亦公司開表正在謀求轉(zhuǎn)型，主要方向是文化、旅游、金融、電商四個(gè)領(lǐng)域。
 

二是資金缺口巨大。
 

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)估值高，與項(xiàng)目儲(chǔ)備多有極大關(guān)系。截止到2014年6月30日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)持有物業(yè)總面積達(dá)9350萬平米。其中：已完工投資物業(yè)1470萬平米、酒店210萬平米、260萬平米建成待售、5650萬平米在建工程、760萬平米未開發(fā)。
 

但項(xiàng)目儲(chǔ)備多意味著后續(xù)資金需求大。截止2014年6月30日，96項(xiàng)在建工程已投入711億，在2017年7月前還投需投入2389億元。此外萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)還有1449億應(yīng)付款達(dá)及總額近1800億行*及未償還債券(上半年支付利息62.1億)。所以，不要看到賬上有748億現(xiàn)金，就以為見到了“現(xiàn)金牛”，粗略算萬達(dá)商業(yè)資金缺口超過3000億。
 

上市后，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)總股本為44.74億股，按今日(12月23 日)收盤價(jià)46.4港元計(jì)算，市值為2076億港元，折合1660億人民幣或267.6美元。王健林直接、間接持有萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)52.2%股份，市值 140億美元，與馬云“首富之爭(zhēng)”暫時(shí)沒有了懸念。不過上市前，王健林已經(jīng)有話：“我沒有把小馬哥(馬云)當(dāng)成競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，他活在線上理想世界，一秒鐘幾十萬公里，我比較土，在路上走路。”
 

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)市值僅為1660億，10座萬達(dá)城每座投資都超過200億：哈爾濱萬達(dá)城投資400億、廣州萬達(dá)城500億……還有159座萬達(dá)廣場(chǎng)呢!?
 

應(yīng)當(dāng)說萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)被嚴(yán)重低估了，原因是商業(yè)模式轉(zhuǎn)型及巨額資金缺口帶來的不確定性。但萬達(dá)這種體量的公司不是想上市隨時(shí)就可以上的，230億融資不算多卻有了資本市場(chǎng)的直通車，如果闖過這一關(guān)將萬達(dá)將毫無爭(zhēng)議地成為一家萬億級(jí)企業(yè)。
 

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