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【MBAChina網(wǎng)訊】6月的“長江商學院中國企業(yè)經營狀況指數(shù)”(Business Conditions Index，簡稱長江商學院BCI)近日公布了，該指數(shù)由5月的61.3降至6月的55.8，BCI是一個前瞻指數(shù)，代表受調查的數(shù)百位企業(yè)家對未來6個月企業(yè)運行狀況的預期，從這點看，企業(yè)家對的下半年中國經濟增長持有謹慎的樂觀。

從這個指數(shù)的調研和詳細分析，我更關注的是：如何降低中國經濟運行的波幅，防范系統(tǒng)性風險的發(fā)生。BCI是通過在長江商學院的學員和校友企業(yè)中發(fā)放問卷，并搜集答案所制成的指數(shù)。其中有兩個指數(shù)引人注目：一是企業(yè)投資前瞻指數(shù)，一是企業(yè)招工前瞻指數(shù)。這兩個指數(shù)衡量的是企業(yè)家對未來半年投資和招工的預期，50以上代表改善或變好，50以下代表惡化或變差。

2011年9月(BCI項目開始時間)至2015年6月，BCI進行了43輪問卷調查，期間中國GDP增速從2011年的9.5%一路降至2014年的7.4%，2015年第1季度進一步降為7%，但就在這段時間，企業(yè)投資前瞻指數(shù)和企業(yè)招工前瞻指數(shù)始終維持在高位(圖表1)。這意味著無論中國經濟潮漲潮落，有相當一部分企業(yè)家始終在實行擴張策略，加大投資，繼續(xù)招工。

圖表1

資料來源：長江商學院案例中心與中國經濟和可持續(xù)性發(fā)展研究中心。

對此現(xiàn)象的解釋，至少存在兩種可能性：一是我們調研的數(shù)百家樣本企業(yè)的相對競爭力較強，可以通過提高效率的方式來應對整體經濟環(huán)境的下滑，二是這些樣本企業(yè)認為經濟下滑到一定程度時，政府會出臺救市政策，貿然收縮戰(zhàn)線可能意味著“踏空”下一個發(fā)展機會，于是企業(yè)寧愿傾向于維持繼續(xù)擴張的經營策略。對于上述可能性的進一步判斷，還需要更多數(shù)據(jù)和事實佐證，但在房地產等行業(yè)，第二種可能性事實上已經長期存在。

房地產行業(yè)的正反饋機制

相關研究表明，房地產及相關行業(yè)的產值占中國GDP的20%左右。多年來，萬科公司是龍頭老大，保利地產在數(shù)年前與萬科則有不小差距，在2006年，保利地產的銷售面積和銷售額僅有萬科的38%和39%。

不過，上述兩家公司的差距，從2007年開始發(fā)生變化。針對民眾認為房價過高等問題，中央政府在2007年9月27日頒布了一系列調控措施，涉及個人房貸和開發(fā)商*。當時，由于通脹出現(xiàn)上行趨勢，央行又采取了相對緊縮的貨幣政策，客觀上也打擊了房價上漲。

面對市場變局，房地產開發(fā)商產生了分歧，進而采取了不同經營策略。萬科當時對市場的發(fā)展持負面看法，從此萬科不再過于高價拿地(圖表2)，一些項目迅速實行降價銷售。但SOHO中國董事長潘石屹認為，假如經濟形勢進一步惡化，中國政府會迅速通過利率和準備金率來調節(jié)經濟，因此支撐中國經濟和中國房地產發(fā)展的主導力量并沒有改變。

圖表2

在隨后的實戰(zhàn)中，像保利地產這種土地儲備遠不如萬科的公司，恰恰是在2008年開始積極拿地。隨即爆發(fā)的2008年國際金融危機，令全球經濟形勢急劇惡化，中國外需受到猛烈沖擊，中國GDP增長率在2008年第四季度下滑至6.6%，中國當年的房地產出現(xiàn)量價齊跌局面。

此后的發(fā)展如潘石屹所預料，政府全面逆轉了之前打壓房價的政策，從中央到地方展開了規(guī)?？涨暗拇碳ば枨蟾深A，央行五次減息，新增*迅速增加。這些政策迅速逆轉了之前房價低迷的狀況。在新一輪房價上漲過程中，保利地產無論在銷售面積、銷售額還是在凈利潤上，與萬科的差距均大幅縮小(圖表3)。

圖表3

為什么保利地產會加速發(fā)展?這與中國的房地產調控特點有關。中國的房地產調控遵循一種正反饋機制，也就是作為結果的房價上漲會影響地價上漲，進而導致房價進一步上漲。這和金融市場的追漲殺跌是類似的正反饋現(xiàn)象，股價上漲會吸引更多人買股票，這會進一步推動股價上漲，反之股價下跌會導致更多人拋售股票，這會使得股票進一步下跌。

金融市場上的賣空，則是一種負反饋機制，當股價升高，賣空的利潤空間會變大，賣空者就會借大量股票拋向市場，這又會阻礙股價上漲。假如這時股價還在上漲，就會吸引更多賣空者入市。也就是說，股價上漲增大了賣空者的勢力，也就降低了股價瘋漲的可能性，賣空因此在一定程度上發(fā)揮著股市穩(wěn)定器的作用，這就是一種負反饋機制。

但中國房地產市場從結構上說必然會是一個正反饋機制，這與中國的土地制度有關。對各地方政府來說，土地不但是政府收入的一個重要來源，也是撬動銀行信貸資源的金融杠桿。為了獲得盡可能多的資金，地方政府有很強動力抬高土地價格，進而推高房價。

為了抬高房價，地方政府采取了一系列措施，例如壓縮土地供給。隨著房價升高，地方政府可以獲得更高的賣地收入，進而獲得更多資金進行其他的投資建設，從而進一步推高房價，以獲得更多土地出讓收入。

這樣的正反饋系統(tǒng)是不穩(wěn)定的，至少會造成兩方面的不良后果。第一，這擴大了房價的波幅，危及了經濟的穩(wěn)定。一旦房價停止增長或下滑，政府收入會減少，相關產業(yè)和經濟增長都會出問題。第二，這增加了金融領域系統(tǒng)性風險的可能性。國家審計署公布的數(shù)據(jù)是：截至2013年6月底，省市縣三級政府負有償還責任的債務余額比2010年底增加38679.54億元，年均增長19.97%。同時，截至2012年底，11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務余額，占省市縣三級政府負有償還責任債務余額的37.23%。

正是看到地方政府會運用各種手段推高地價和房價，對沖這些風險則需要中央政府采取一些具有負反饋特征的政策，但中央政府的房地產調控政策并未實現(xiàn)這一目標。

要降低房價和地價，就需要中央政府出臺政策打破地方政府限制土地供給的政策，但與此相反的是，中央政府的一些政策在客觀上減少了土地供給。與地方政府類似，中央政府也有自己的經濟增長目標，在經濟高速增長的時候，中央政府比較容易采取一些限制房價的政策，但在經濟下滑時，中央政府很容易將原先的限制政策變?yōu)楣膭钫摺?/span>

中央政府對GDP增速的長期看重，的確使一部分開發(fā)商對未來房價保持樂觀預期。因此每一次中央政府限制房價，總有一部分開放商冒險擴張，因為他們相信中央政府最終會救市保增長。開發(fā)商和投資者在這樣的預期下行事，看起來是現(xiàn)實而理性的，但正是這種“理性”，導致集體的非理性不斷擴大，這對中國經濟的平穩(wěn)發(fā)展和金融體系的健康運行均非福音。

打破房地產運行正反饋機制

有沒有辦法打破類似房地產行業(yè)這樣的正反饋循環(huán)呢?政府對農民土地的真正確權將在很大程度上解決這個問題。從經濟學的角度來講，地方政府限制對國有土地的供給，是基于其對國有土地的壟斷，而壟斷容易產生價格操縱。

假如明確集體土地的歸屬，讓農民成為集體土地的主人，那么地方政府對土地的壟斷將被打破。地價和房價正反饋上漲的現(xiàn)象，將出現(xiàn)負反饋對沖的機制。當?shù)貎r和房價上漲時，農民就會將手中的土地出售，這會遏制地價和房價上漲。當土地入市無利可圖，農民則會減少土地供給，這又會對地價和房價形成一定支撐。可以說，這種負反饋的機制縮小了地價和房價的波幅，有利于熨平經濟波動，減少了銀行風險，維持金融穩(wěn)定。

對地方政府來說，喪失對土地的壟斷意味著收入下降，地方政府將不得不做兩件事，一是“瘦身”少花錢，二是開征房地產稅。地方政府“瘦身”意味著權力縮小，開征房地產稅將轉變地方政府的行事邏輯。由于地方政府已經喪失了通過壟斷土地來抬高地價和房價的手段，而房價低會導致房產稅收入低，因此地方政府此時必須從需求端入手才能提高房產稅的收入。為了提高人們對本地房屋的需求，地方政府只能通過提供更好的公共服務才能吸引更多的人來本地落戶。

這時，部分農民從出讓土地中獲得了更多收入，比較容易進城轉變?yōu)槭忻?地方政府若能提供更好的公共服務，城市化水平會提升，收入差距會縮小，消費率也會逐步提升，對于經濟結構調整和可持續(xù)發(fā)展，都是“皆大歡喜”。但這一切取決于，能否把政府的權力關進籠子。

至此再回到最初的命題，我們進行的調查表明，樣本企業(yè)的投資前瞻指數(shù)和招工前瞻指數(shù)在過去近4年時間里一直處于高位，在經濟下行的時候，政府恐怕不得不出手救市，否則大批企業(yè)將受到嚴重沖擊。但隨著救市成本的提高，政府將不得不逐步放棄救市，屆時經濟必然會出現(xiàn)大幅波動，那些預期政府救市的企業(yè)會陷于危險之中。

從根本上說，宏觀經濟政策應當保持整體經濟運行的平穩(wěn)，不要創(chuàng)造太大的投機空間。聰明的宏觀經濟政策，不能讓大多數(shù)投機冒險者賺到錢，否則就是在縱容宏觀經濟發(fā)生系統(tǒng)性風險的可能性。

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