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師資動(dòng)態(tài)

熱點(diǎn)解析

趨勢(shì)預(yù)測(cè)

在這里，我們亦師亦友

“

最近有人講房地產(chǎn)風(fēng)聲變了，實(shí)際上大家理解錯(cuò)了，沒(méi)有變，去年沒(méi)有錯(cuò)，今年也沒(méi)有錯(cuò)，去年抑制房地產(chǎn)過(guò)度的資本屬性，現(xiàn)在三條主要推動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)屬性，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的辦法就是抑制過(guò)熱的資本屬性，推動(dòng)有效的消費(fèi)屬性，這個(gè)沒(méi)有什么變化。

在2021年12月18日舉辦的三亞 · 財(cái)經(jīng)國(guó)際論壇上，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、浙大EMBA《宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)》課程教授、清華大學(xué)教授魏杰發(fā)表演講，透徹分析當(dāng)下復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)。其中對(duì)房地產(chǎn)的需求收縮問(wèn)題以及未來(lái)怎么樣解決著重提出了看法。以下為演講部分內(nèi)容，推薦閱讀。

學(xué)者介紹：魏杰，浙大EMBA《宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測(cè)》課程師資、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家。主要研究領(lǐng)域：經(jīng)濟(jì)學(xué)，宏觀經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，計(jì)劃與市場(chǎng)關(guān)系問(wèn)題，企業(yè)財(cái)產(chǎn)制度問(wèn)題，非國(guó)有企業(yè)問(wèn)題和公司治理結(jié)構(gòu)問(wèn)題，企業(yè)制度、企業(yè)戰(zhàn)略與企業(yè)文化問(wèn)題等。

關(guān)于房地產(chǎn)的需求收縮問(wèn)題

以及未來(lái)怎么樣解決？

短期來(lái)看房地產(chǎn)可能是影響我們需求重要的一個(gè)因素，房地產(chǎn)是一個(gè)非常特殊的產(chǎn)業(yè)，原因就是它的產(chǎn)品——房子有兩重屬性，一個(gè)是消費(fèi)屬性，用來(lái)住的，另外投資屬性確實(shí)能夠增值保值，房子兩重屬性導(dǎo)致這個(gè)產(chǎn)業(yè)政策跟一般產(chǎn)業(yè)不同。原則上面來(lái)講兩個(gè)屬性以消費(fèi)屬性為基礎(chǔ)，消費(fèi)屬性基礎(chǔ)上才有所謂的資本屬性，兩種屬性中不能讓資本屬性過(guò)渡擴(kuò)張，尤其不能讓資本屬性脫離消費(fèi)屬性，如果一旦資本屬性脫離消費(fèi)屬性必然形成泡沫甚至導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的壓力。所以去年開(kāi)始，中央對(duì)于抑制這種過(guò)度的消費(fèi)的資本屬性做了大致調(diào)整，推出了四條對(duì)策：

一是要求所有房地產(chǎn)商的杠桿率必須保證在要求的水平上面，而且這個(gè)杠桿率劃了三道紅線，要求必須降到三道紅線以下。

二是所謂金融機(jī)構(gòu)給個(gè)人購(gòu)房放貸以及房地產(chǎn)貸款要守住一個(gè)上線，不能超過(guò)所規(guī)定的上線。

三是提出來(lái)房地產(chǎn)稅將要所謂開(kāi)始試點(diǎn)推行，前天看到了人大關(guān)于這個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)文件已經(jīng)出臺(tái)了，這是個(gè)信號(hào)告訴大家，房地產(chǎn)不僅是投資的，還要交稅，不要光思考資本屬性。

四是房地產(chǎn)商的資金全面監(jiān)控，防止引發(fā)太多的爛尾，影響消費(fèi)者的權(quán)益。

這四條對(duì)策核心內(nèi)容是抑制房地產(chǎn)的資本屬性，四個(gè)對(duì)策沒(méi)有錯(cuò)，但是做的過(guò)程當(dāng)中有些地方過(guò)度，損害了房地產(chǎn)消費(fèi)屬性。

因此今年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，中央明確提出來(lái)，我們?cè)诜孔〔怀吹那疤嵯?，還要注意房地產(chǎn)消費(fèi)屬性的問(wèn)題，因?yàn)樗绊懥宋覀冋麄€(gè)需求，所以給房地產(chǎn)提了三句話。

第一句話：加大保障住房和租賃住房的建設(shè)，這是消費(fèi)屬性。既能夠解決新城市人和年輕人住房問(wèn)題，又能夠推動(dòng)建筑業(yè)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是有意義的。

第二句話：商品房市場(chǎng)滿足消費(fèi)者的合理需求。什么叫合理需求？?jī)蓚€(gè)是合理需求，一個(gè)是剛需，一個(gè)是改善性需求，這個(gè)邊界跟內(nèi)涵還是需要討論的，我們?cè)谌齺嗛_(kāi)會(huì)，三亞這個(gè)地方確實(shí)非常適合養(yǎng)老，一個(gè)人有錢(qián)可以買(mǎi)得起房子，在三亞來(lái)買(mǎi)房子養(yǎng)老是不是合理性需求？

如果是合理性需求，海南的限購(gòu)政策是不是做調(diào)整？合理性需求還要討論內(nèi)涵邊界在哪里，這樣對(duì)于整個(gè)帶動(dòng)需求有意義的。

第三句話：房地產(chǎn)要健康發(fā)展跟良性循環(huán)，那就是從消費(fèi)的屬性來(lái)講，我們強(qiáng)調(diào)它的健康跟良性循環(huán)。

我估計(jì)有四件事情要做。

第一件事，就是高杠桿高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式將成為過(guò)去，未來(lái)將解決這個(gè)問(wèn)題。

第二件事，就是所有的所謂房地產(chǎn)商必須尊重房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，就是消費(fèi)屬性和資本屬性這兩種屬性中間，消費(fèi)屬性為基礎(chǔ)，不要在沒(méi)有消費(fèi)屬性的地方蓋房子了，蓋的基礎(chǔ)出現(xiàn)泡沫跟浪費(fèi)。

第三件事，就是所謂的我們對(duì)于已經(jīng)出現(xiàn)了這種風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)商，要加快解決風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，堅(jiān)持的原則就是市場(chǎng)化原則和所謂的法治化原則。

第四件事，就是一城一策，以房地產(chǎn)和一個(gè)城市的價(jià)值跟人口狀況關(guān)系，中國(guó)的城市化已經(jīng)出現(xiàn)很大差別，房地產(chǎn)管控政策如果統(tǒng)一來(lái)施行，一定會(huì)損害消費(fèi)型的需求，應(yīng)該一城一策。

所以，我想如果這四件事情能夠做好，房地產(chǎn)是不是大致上可以實(shí)現(xiàn)所謂的良性循環(huán)和健康發(fā)展。因此，目前中央強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)三句話，是從需求消費(fèi)型房地產(chǎn)來(lái)講討論問(wèn)題，討論消費(fèi)屬性，而不是強(qiáng)調(diào)資本屬性。最近有人講房地產(chǎn)風(fēng)聲變了，實(shí)際上大家理解錯(cuò)了，沒(méi)有變，去年沒(méi)有錯(cuò)，今年也沒(méi)有錯(cuò)，去年抑制房地產(chǎn)過(guò)度的資本屬性，現(xiàn)在三條主要推動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)屬性，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的辦法就是抑制過(guò)熱的資本屬性，推動(dòng)有效的消費(fèi)屬性，這個(gè)沒(méi)有什么變化。如果我們短期內(nèi)可以把房地產(chǎn)問(wèn)題處理好，我估計(jì)需求收縮的情況大大改觀，這是第一個(gè)消費(fèi)需求收縮。

END

來(lái)源：三亞財(cái)經(jīng)國(guó)際論壇

作者：魏 杰

編輯：嚴(yán) 顏

審核：竇軍生

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