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“歷史仿佛是一位編年史家，漠然而執(zhí)著地使一段又一段歷史彼此相連，從不同的時(shí)代和不同的地點(diǎn)回顧那些星光燦爛的時(shí)刻，它們就像永恒的奪目的星星，照耀著暫時(shí)的黑夜。”

——奧地利著名作家斯蒂芬·茨威格曾在《人類的群星閃耀時(shí)》這樣講述歷史的前行力量。

一直以來，大家都說中國的房地產(chǎn)是“政策市”，事實(shí)上的確如此，在特色社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)下，房地產(chǎn)市場的培育與發(fā)展，離不開政策之手的點(diǎn)撥，也正是在多方調(diào)節(jié)之下，中國的房地產(chǎn)事業(yè)一直穩(wěn)步前行著。

從福利分房到住房改革，再到如今商品房的更新迭代，杭州的房地產(chǎn)一直走在全國前列，樓市政策也在有形無形之中影響著杭州市場的步伐。如今，杭州樓市過熱現(xiàn)象頻現(xiàn)，限制性政策加身，調(diào)控政策會(huì)長期持續(xù)嗎，市場將如何走，購房者該如何自處？

本期《城就70》系列，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)對(duì)話浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授，賈教授見證了杭州樓市發(fā)展變化，且對(duì)政策市場深有研究，我們一起聊過往展未來，共話購房者置業(yè)大計(jì)。

浙江大學(xué)管理學(xué)院教授，浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任

賈生華教授

Q：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)

A：浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授

賈老師您好，在杭州的樓市發(fā)展史上，調(diào)控政策也發(fā)生過一些重要的作用，可否依據(jù)政策的演變，將杭州的樓市劃分出幾個(gè)不同的發(fā)展周期？

1997年的時(shí)候杭州成立第一個(gè)土地儲(chǔ)備中心，成為全國學(xué)習(xí)的榜樣，住房制度改革方面，2001年杭州公房出售比例就已達(dá)到百分之八九十，領(lǐng)先全國，此后又有允許公房上市政策，讓杭州包括浙江其他地方老百姓購房的意識(shí)較早形成。

另外，房地產(chǎn)金融政策對(duì)市場促進(jìn)也起到重大的作用，其中最主要的是個(gè)人購房*政策。新世紀(jì)初期，國家為了鼓勵(lì)商品房市場的發(fā)展，大力發(fā)展住房信貸，杭州老百姓市場投資意識(shí)比強(qiáng)，很多人率先*買房，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

第二階段：從2003年到2008年是杭州的房地產(chǎn)處于快速的發(fā)展一個(gè)時(shí)期。

得益于杭州土地、住房制度改革較早的啟動(dòng)，杭州房地產(chǎn)事業(yè)快速發(fā)展，這一時(shí)期不管是房價(jià)還是老百姓的市場參與度都是領(lǐng)先全國的，像溫州、臺(tái)州、義烏等浙江民間資本較為雄厚，參與市場的熱情也比較高，如溫州炒房團(tuán)全國知名，所以就全國市場而言杭州是走在前面的。

2003年的時(shí)候，國家政策層面發(fā)生了重要變化，國務(wù)院發(fā)出通知要促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，其中提及房地產(chǎn)泡沫及風(fēng)險(xiǎn)。這一階段政策上，杭州主要落實(shí)中央的一些要求，如2005年提出要穩(wěn)定和控制房價(jià)，2007年提出要加強(qiáng)住房保障，“五房并舉”解決中低收入家庭的住房困難，努力改進(jìn)住房保障體系。

第三階段：2008年到現(xiàn)在，政策和市場一種反復(fù)博弈和對(duì)峙的狀態(tài)。

經(jīng)過前面十幾年的市場培育，房價(jià)上漲較快，市場過熱跡象明顯，國家穩(wěn)定房價(jià)的政策也取得一定的效果。但2008年開始，國家對(duì)房地產(chǎn)的政策又發(fā)生了較大的轉(zhuǎn)折，因金融海嘯的影響，為應(yīng)對(duì)外部的沖擊，國家出臺(tái)了著名的4萬億的刺激經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃。從2008年9月到12月，中央和地方連續(xù)出臺(tái)了房地產(chǎn)的救市政策，市場政策徹底從抑制房地產(chǎn)過熱到刺激房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變。

2008年底到2011年，杭州房地產(chǎn)市場快速擴(kuò)大，房價(jià)也上了一個(gè)大臺(tái)階，2012年、2013年政府又加強(qiáng)了調(diào)控，尤其是金融方面的收緊，這就導(dǎo)致2014、2015年杭州市場處于比較低迷的狀態(tài)，但是房地產(chǎn)市場低迷給宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一定壓力，2015年限購政策又陸續(xù)被取消，2016年初又啟動(dòng)了去庫存、推行棚改等政策，導(dǎo)致直到現(xiàn)在都持續(xù)的過熱市場狀態(tài)。

市場一過熱，又把限購政策拿了出來，事實(shí)上到目前為止限制性政策還在不斷地加碼，但效果還沒有完全顯現(xiàn)出來。如果限制性措施進(jìn)一步增加的話，也許出現(xiàn)新的市場調(diào)整。所以說，從2008年到目前整體情況應(yīng)屬于政策和市場博弈的一個(gè)時(shí)期。

當(dāng)前杭州限購限價(jià)、土拍雙限，新的調(diào)控手段頻出，您是如何看待這些*策的，這些會(huì)是階段性的還是持久的？

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，政策和市場是兩種基本的機(jī)制。在全面深化改革的相關(guān)文件及十九大以后也反復(fù)強(qiáng)調(diào)，要讓市場發(fā)揮決定性的作用，同時(shí)更好地發(fā)揮政府的作用，也就是說兩只手是不可偏廢的。

從房地產(chǎn)來說的話，我預(yù)計(jì)在接下來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)，仍然是市場和政策的一個(gè)博弈的過程，或者是較量的過程。目前把限制性政策做到十分極致的狀態(tài)，不會(huì)是一個(gè)常態(tài)，這些應(yīng)是一個(gè)階段性的應(yīng)對(duì)市場過熱的措施。

歷史經(jīng)驗(yàn)表明，一旦房地產(chǎn)市場回歸正常的情況下，這些限制性的政策也會(huì)有序退出或調(diào)整，而如果市場真的不好，相關(guān)政策也會(huì)變得更加友好起來。