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【MBA中國網(wǎng)訊】“歷史仿佛是一位編年史家，漠然而執(zhí)著地使一段又一段歷史彼此相連，從不同的時代和不同的地點回顧那些星光燦爛的時刻，它們就像永恒的奪目的星星，照耀著暫時的黑夜。”

——奧地利著名作家斯蒂芬·茨威格曾在《人類的群星閃耀時》這樣講述歷史的前行力量。

一直以來，大家都說中國的房地產(chǎn)是“政策市”，事實上的確如此，在特色社會主義市場經(jīng)濟下，房地產(chǎn)市場的培育與發(fā)展，離不開政策之手的點撥，也正是在多方調(diào)節(jié)之下，中國的房地產(chǎn)事業(yè)一直穩(wěn)步前行著。

從福利分房到住房改革，再到如今商品房的更新迭代，杭州的房地產(chǎn)一直走在全國前列，樓市政策也在有形無形之中影響著杭州市場的步伐。如今，杭州樓市過熱現(xiàn)象頻現(xiàn)，限制性政策加身，調(diào)控政策會長期持續(xù)嗎，市場將如何走，購房者該如何自處？

本期《城就70》系列，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)對話浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授，賈教授見證了杭州樓市發(fā)展變化，且對政策市場深有研究，我們一起聊過往展未來，共話購房者置業(yè)大計。

浙江大學(xué)管理學(xué)院教授，浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任

賈生華教授

Q：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)

A：浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授

Q：賈老師您好，在杭州的樓市發(fā)展史上，調(diào)控政策也發(fā)生過一些重要的作用，可否依據(jù)政策的演變，將杭州的樓市劃分出幾個不同的發(fā)展周期？

A：中國的房地產(chǎn)發(fā)展歷史還比較短，可以說是國家的政策和改革促進了市場的發(fā)展。整體來說，可分為三個階段。

第一階段：2003年以前，這一階段是以市場培育為重點的一個時期，通過改革、政策促進商品房市場的發(fā)展。

90年代，我國進入城市化初期，特別需要資金的籌集和城市建設(shè)的大規(guī)模發(fā)展。當(dāng)時主要是通過土地、住房改革及房地產(chǎn)金融三大政策來促進房地產(chǎn)市場化，而杭州在全國起了一個帶頭的作用。

1997年的時候杭州成立第一個土地儲備中心，成為全國學(xué)習(xí)的榜樣，住房制度改革方面，2001年杭州公房出售比例就已達到百分之八九十，領(lǐng)先全國，此后又有允許公房上市政策，讓杭州包括浙江其他地方老百姓購房的意識較早形成。

另外，房地產(chǎn)金融政策對市場促進也起到重大的作用，其中最主要的是個人購房*政策。新世紀(jì)初期，國家為了鼓勵商品房市場的發(fā)展，大力發(fā)展住房信貸，杭州老百姓市場投資意識比強，很多人率先*買房，從而促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

第二階段：從2003年到2008年是杭州的房地產(chǎn)處于快速的發(fā)展一個時期。

得益于杭州土地、住房制度改革較早的啟動，杭州房地產(chǎn)事業(yè)快速發(fā)展，這一時期不管是房價還是老百姓的市場參與度都是領(lǐng)先全國的，像溫州、臺州、義烏等浙江民間資本較為雄厚，參與市場的熱情也比較高，如溫州炒房團全國知名，所以就全國市場而言杭州是走在前面的。

2003年的時候，國家政策層面發(fā)生了重要變化，國務(wù)院發(fā)出通知要促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，其中提及房地產(chǎn)泡沫及風(fēng)險。這一階段政策上，杭州主要落實中央的一些要求，如2005年提出要穩(wěn)定和控制房價，2007年提出要加強住房保障，“五房并舉”解決中低收入家庭的住房困難，努力改進住房保障體系。

第三階段：2008年到現(xiàn)在，政策和市場一種反復(fù)博弈和對峙的狀態(tài)。

經(jīng)過前面十幾年的市場培育，房價上漲較快，市場過熱跡象明顯，國家穩(wěn)定房價的政策也取得一定的效果。但2008年開始，國家對房地產(chǎn)的政策又發(fā)生了較大的轉(zhuǎn)折，因金融海嘯的影響，為應(yīng)對外部的沖擊，國家出臺了著名的4萬億的刺激經(jīng)濟的計劃。從2008年9月到12月，中央和地方連續(xù)出臺了房地產(chǎn)的救市政策，市場政策徹底從抑制房地產(chǎn)過熱到刺激房地產(chǎn)轉(zhuǎn)變。

2008年底到2011年，杭州房地產(chǎn)市場快速擴大，房價也上了一個大臺階，2012年、2013年政府又加強了調(diào)控，尤其是金融方面的收緊，這就導(dǎo)致2014、2015年杭州市場處于比較低迷的狀態(tài)，但是房地產(chǎn)市場低迷給宏觀經(jīng)濟發(fā)展帶來一定壓力，2015年限購政策又陸續(xù)被取消，2016年初又啟動了去庫存、推行棚改等政策，導(dǎo)致直到現(xiàn)在都持續(xù)的過熱市場狀態(tài)。

市場一過熱，又把限購政策拿了出來，事實上到目前為止限制性政策還在不斷地加碼，但效果還沒有完全顯現(xiàn)出來。如果限制性措施進一步增加的話，也許出現(xiàn)新的市場調(diào)整。所以說，從2008年到目前整體情況應(yīng)屬于政策和市場博弈的一個時期。

當(dāng)前杭州限購限價、土拍雙限，新的調(diào)控手段頻出，您是如何看待這些*策的，這些會是階段性的還是持久的？

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，政策和市場是兩種基本的機制。在全面深化改革的相關(guān)文件及十九大以后也反復(fù)強調(diào)，要讓市場發(fā)揮決定性的作用，同時更好地發(fā)揮政府的作用，也就是說兩只手是不可偏廢的。

從房地產(chǎn)來說的話，我預(yù)計在接下來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，仍然是市場和政策的一個博弈的過程，或者是較量的過程。目前把限制性政策做到十分極致的狀態(tài)，不會是一個常態(tài)，這些應(yīng)是一個階段性的應(yīng)對市場過熱的措施。

歷史經(jīng)驗表明，一旦房地產(chǎn)市場回歸正常的情況下，這些限制性的政策也會有序退出或調(diào)整，而如果市場真的不好，相關(guān)政策也會變得更加友好起來。

從2016年以來，杭州房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不斷加碼，當(dāng)前調(diào)控主要目的是什么，您覺得未來會怎么走？

目前調(diào)控政策可能主要聚焦于房價。價格是所有市場信息的一個樞紐，包括供求關(guān)系、市場信心和市場情緒等各方面的總表現(xiàn)。

但價格不應(yīng)單是調(diào)控的最終目的，隨著房地產(chǎn)市場的價格及市場情緒的穩(wěn)定，下一步應(yīng)該會向供求關(guān)系協(xié)調(diào)發(fā)展走。

按照我們國家的高質(zhì)量發(fā)展的要求，未來的房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)政策都應(yīng)該圍繞城市高質(zhì)量發(fā)展和城市生活更加美好的方向來走。

未來，杭州的舊區(qū)改造整頓提升這些方面預(yù)計會有更多關(guān)注，而房地產(chǎn)市場像綠色環(huán)保生態(tài)、商品房品質(zhì)等方面，還有很大的提升空間。

Q：不少人將“限價+搖號”政策看作政府給的紅利去搶低價房，造成市場過熱現(xiàn)象，您怎么看？在樓市政策影響下，購房者應(yīng)如何看待自己的置業(yè)需求呢？

A：買房也不能光看價格，因為限價和搖號政策在穩(wěn)定房價的同時，事實上有一定的負面效果，如對房地產(chǎn)的質(zhì)量的影響。另外價格倒掛紅利這只是一個短期現(xiàn)象，隨著調(diào)控政策的積累效應(yīng)，市場會逐漸平穩(wěn)，政府可能也就不需要對價格過度敏感。

前面也講到價格是一個綜合信號，從未來的發(fā)展看，政府不會僅關(guān)注價格，品質(zhì)和高質(zhì)量發(fā)展，才是要解決的重點問題。從購房者角度而言，購房是一個家庭長期的消費和投資支出，唯一地看價格事實上是一個誤區(qū)，應(yīng)該將價格和品質(zhì)結(jié)合自身需求綜合考慮，不能一味地去圖便宜。

Q：您覺得房地產(chǎn)理想的狀態(tài)是怎樣的，杭州房地產(chǎn)市場何時能達到這種狀態(tài)？

A：理想的狀態(tài)應(yīng)該是回到房地產(chǎn)行業(yè)對城市發(fā)展起著促進作用，市場各方面的參與者都是公平的，都是可持續(xù)的一種狀態(tài)。

比如就開發(fā)商而言，不會長期暴利也不會長期大范圍的虧本，而隨著市場的平穩(wěn)發(fā)展，供求關(guān)系回歸到正常狀況，購房者的選擇多了，那么開發(fā)商多樣化的可能性也就大了，如果品質(zhì)有差異那么價格也可以有不同，這樣一個多層次的多樣化的，有多種選擇的市場，才是一個好的市場。也只有這樣，市場才會比較持續(xù)和健康發(fā)展。

杭州的房地產(chǎn)市場如今很難說何時會達到理想狀態(tài)，但應(yīng)該是越來越近了，市場和政策兩只手一直在相互配合，總體上我們是在朝著可持續(xù)的健康的市場在走，對杭州未來的持續(xù)發(fā)展我們都充滿期待。

轉(zhuǎn)自：鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州站

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