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教授名片

賈生華：浙江大學(xué)管理學(xué)院服務(wù)科學(xué)與運(yùn)營管理學(xué)系教授，博士生導(dǎo)師，浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任。研究領(lǐng)域：房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資，公司治理等。

編者按

在這個(gè)變化不斷的時(shí)代，面對(duì)起起伏伏的房價(jià)，大多數(shù)人都是“談房色變”的。因?yàn)榉孔邮且患赡芎谋M家底的必要商品，誰都不想錯(cuò)過最佳時(shí)機(jī)、高價(jià)買房。

然而，什么時(shí)機(jī)才是最合適的呢？隨著2018年各類限制性政策的出臺(tái)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)如同剛需購房者的情緒，算是“冷靜”下來了。但近期“部分城市開始放松限購政策、杭州新年首拍樓面價(jià)破3萬”等等新聞不斷，又引起了大家紛紛猜測(cè)：2019年，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)重新“回暖”、房價(jià)會(huì)大幅上漲嗎？

作為長期關(guān)注并研究中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的資深學(xué)者，浙江大學(xué)管理學(xué)院教授、浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華近日撰文對(duì)此進(jìn)行了全面分析。結(jié)合2018年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議釋放的“新信號(hào)”，他分析了2019年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展走勢(shì)。

2019年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走？

賈生華/文

2018年12月19日至21日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長效機(jī)制，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。

這一新的提法表明，2019年，中央將更加注重房地產(chǎn)調(diào)控的差異性和針對(duì)性，同時(shí)放松對(duì)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)一進(jìn)行具體管制的要求，允許城市政府根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r及時(shí)調(diào)整和完善房地產(chǎn)政策，促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

那么，放松各類“行政限制性政策”（限政）后，房地產(chǎn)市場(chǎng)和房價(jià)會(huì)產(chǎn)生怎樣的變化？未來走勢(shì)如何？

01

2018年，房地產(chǎn)“限政”已達(dá)到極致

隨著2016年10月初開始的本輪“抑制房價(jià)過快上漲”調(diào)控政策的不斷深入，各類行政限制性政策不斷擴(kuò)大范圍、加大力度、細(xì)化操作辦法。

2018年，各級(jí)政府出臺(tái)各種房地產(chǎn)調(diào)控政策450次左右，成為調(diào)控政策出臺(tái)最密集的年份。其中，實(shí)施各類“限政”是2018年房地產(chǎn)調(diào)控的基本特征，全國有上百個(gè)城市執(zhí)行了限購、限貸、限價(jià)、限售、限商住等政策，可以說把“限政”用到了極致。

02

2019年，房地產(chǎn)“限政”將會(huì)逐步放松

過度實(shí)施“限政”雖然在短期內(nèi)達(dá)到了“堅(jiān)決抑制房價(jià)上漲”的目的，但并沒有建立起房地產(chǎn)健康發(fā)展的“長效機(jī)制”，甚至損害了房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制的正常作用。

有些限制性政策因出臺(tái)時(shí)間緊，已導(dǎo)致在實(shí)施中暴露出一系列不完善、不科學(xué)、不合理的問題。此外，也有部分政策措施與戶籍制度改革、推進(jìn)城市化、人才引進(jìn)、產(chǎn)業(yè)集聚、資源和要素流動(dòng)等其它領(lǐng)域的改革發(fā)展訴求相沖突，不適應(yīng)“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”的改革要求。

因此，加快構(gòu)建“長效機(jī)制”，逐步調(diào)整、完善、退出一些“限政”政策措施，將是新時(shí)期深化改革的必然選擇。從最近菏澤、廣州、珠海、杭州等城市紛紛調(diào)整房地產(chǎn)政策，到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求“因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任”，可以預(yù)見2019年房地產(chǎn)“限政”將會(huì)逐步調(diào)整和放松。同時(shí)，“城市層面的房地產(chǎn)政策調(diào)整此起彼伏”，可能是2019年房地產(chǎn)政策變化的主旋律。

2018年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，2019年要“統(tǒng)籌推進(jìn)穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)工作，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，進(jìn)一步穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期，提振市場(chǎng)信心”。而在國內(nèi)外形勢(shì)復(fù)雜、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，更加需要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其在國家“穩(wěn)中求進(jìn)”的總基調(diào)中發(fā)揮重要作用。

03

2019年，房價(jià)會(huì)大幅上漲嗎？

那么，在放松“限政”的過程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)如何反應(yīng)？房價(jià)會(huì)重新出現(xiàn)大幅上漲嗎？

我國房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模巨大，涉及因素復(fù)雜，影響的廣度和深度也比其它產(chǎn)業(yè)要大。近20年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)改革、發(fā)展、調(diào)控的歷史表明，其運(yùn)行慣性很大，政策調(diào)控的作用也存在著滯后性。

所以，從投資規(guī)模、銷售面積、銷售金額、商品房價(jià)格、市場(chǎng)氛圍等方面來看，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨調(diào)整，不會(huì)出現(xiàn)房價(jià)大幅上漲的局面。主要有以下幾個(gè)方面的原因：

第一，放松“限政”是“因城施策”的體現(xiàn)，并不會(huì)改變“房住不炒”的定位。因此，政策放松的范圍、方式、力度都會(huì)呈現(xiàn)漸進(jìn)性。此外，政策放松的主要目的并不是刺激房價(jià)，而是完善和穩(wěn)定市場(chǎng)，防止大起之后出現(xiàn)大落。

第二，受國內(nèi)外一系列復(fù)雜因素的影響，2019年我國宏觀經(jīng)濟(jì)景氣度下降壓力較大，這從中央強(qiáng)調(diào)“六穩(wěn)”可見一斑。而宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行與房地產(chǎn)市場(chǎng)密不可分，必然會(huì)大大影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期和投資、銷售、價(jià)格等等。再加上宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重點(diǎn)在于加快供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進(jìn)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。房地產(chǎn)并不是其重點(diǎn)支持方向，因此很難出現(xiàn)火爆的市場(chǎng)氛圍。

第三，在“去庫存”政策刺激下，我國商品住宅近三年來成交規(guī)模巨大，集中釋放了購房需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國商品住宅銷售面積2016年是13.8億平方米，2017年是14.5億方，2018年1-11月是12.9億方。按照7億城鎮(zhèn)人口粗略計(jì)算，近三年人均購買商品住宅超過6平方米。從信貸統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，居民家庭加杠桿力度很大，存在階段性透支購房能力的問題。

第四，從購房心理和行為分析，隨著市場(chǎng)熱度降低，放松限制性政策、不需要“搖號(hào)購房”、新房與二手房市場(chǎng)“價(jià)格倒掛”縮小甚至消失、一些項(xiàng)目出現(xiàn)“維權(quán)”活動(dòng)等，都會(huì)使購房者心態(tài)變得冷靜，從“搶購”轉(zhuǎn)變?yōu)?/span>“觀望”。

因此，整體而言，2019年很可能出現(xiàn)“ ‘限政’放松+市場(chǎng)調(diào)整”的情景組合。各級(jí)政府、金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、購房者等各類市場(chǎng)主體都應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，回歸本位，把防控風(fēng)險(xiǎn)放在重要地位，追求高質(zhì)量發(fā)展，使房地產(chǎn)為美好生活做出貢獻(xiàn)。

來源：浙江大學(xué)管理學(xué)院公眾號(hào)