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【MBAChina網(wǎng)訊】

賈生華：浙江大學管理學院服務(wù)科學與運營管理學系教授，博士生導師，浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任。研究領(lǐng)域：房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)投資，公司治理等。

在這個變化不斷的時代，面對起起伏伏的房價，大多數(shù)人都是“談房色變”的。因為房子是一件可能耗盡家底的必要商品，誰都不想錯過最佳時機、高價買房。

然而，什么時機才是最合適的呢？隨著2018年各類限制性政策的出臺，中國房地產(chǎn)市場如同剛需購房者的情緒，算是“冷靜”下來了。但近期“部分城市開始放松限購政策、杭州新年首拍樓面價破3萬”等等新聞不斷，又引起了大家紛紛猜測：2019年，房地產(chǎn)市場會重新“回暖”、房價會大幅上漲嗎？

作為長期關(guān)注并研究中國房地產(chǎn)市場的資深學者，浙江大學管理學院教授、浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任賈生華近日撰文對此進行了全面分析。結(jié)合2018年中國房地產(chǎn)市場形勢與中央經(jīng)濟工作會議釋放的“新信號”，他分析了2019年中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展走勢。

2019年，中國房地產(chǎn)市場怎么走？

2018年12月19日至21日的中央經(jīng)濟工作會議指出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

這一新的提法表明，2019年，中央將更加注重房地產(chǎn)調(diào)控的差異性和針對性，同時放松對全國房地產(chǎn)市場統(tǒng)一進行具體管制的要求，允許城市政府根據(jù)當?shù)厍闆r及時調(diào)整和完善房地產(chǎn)政策，促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場健康發(fā)展。

那么，放松各類“行政限制性政策”（限政）后，房地產(chǎn)市場和房價會產(chǎn)生怎樣的變化？未來走勢如何？

01

2018年，房地產(chǎn)“限政”已達到極致

隨著2016年10月初開始的本輪“抑制房價過快上漲”調(diào)控政策的不斷深入，各類行政限制性政策不斷擴大范圍、加大力度、細化操作辦法。

2018年，各級政府出臺各種房地產(chǎn)調(diào)控政策450次左右，成為調(diào)控政策出臺最密集的年份。其中，實施各類“限政”是2018年房地產(chǎn)調(diào)控的基本特征，全國有上百個城市執(zhí)行了限購、限貸、限價、限售、限商住等政策，可以說把“限政”用到了極致。

02

2019年，房地產(chǎn)“限政”將會逐步放松

過度實施“限政”雖然在短期內(nèi)達到了“堅決抑制房價上漲”的目的，但并沒有建立起房地產(chǎn)健康發(fā)展的“長效機制”，甚至損害了房地產(chǎn)市場機制的正常作用。

有些限制性政策因出臺時間緊，已導致在實施中暴露出一系列不完善、不科學、不合理的問題。此外，也有部分政策措施與戶籍制度改革、推進城市化、人才引進、產(chǎn)業(yè)集聚、資源和要素流動等其它領(lǐng)域的改革發(fā)展訴求相沖突，不適應(yīng)“使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”的改革要求。

因此，加快構(gòu)建“長效機制”，逐步調(diào)整、完善、退出一些“限政”政策措施，將是新時期深化改革的必然選擇。從最近菏澤、廣州、珠海、杭州等城市紛紛調(diào)整房地產(chǎn)政策，到中央經(jīng)濟工作會議要求“因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”，可以預見2019年房地產(chǎn)“限政”將會逐步調(diào)整和放松。同時，“城市層面的房地產(chǎn)政策調(diào)整此起彼伏”，可能是2019年房地產(chǎn)政策變化的主旋律。

2018年12月的中央經(jīng)濟工作會議指出，2019年要“統(tǒng)籌推進穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風險工作，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，進一步穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預期，提振市場信心”。而在國內(nèi)外形勢復雜、經(jīng)濟下行壓力加大的背景下，更加需要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，使其在國家“穩(wěn)中求進”的總基調(diào)中發(fā)揮重要作用。

03

2019年，房價會大幅上漲嗎？

那么，在放松“限政”的過程中，房地產(chǎn)市場將會如何反應(yīng)？房價會重新出現(xiàn)大幅上漲嗎？

我國房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模巨大，涉及因素復雜，影響的廣度和深度也比其它產(chǎn)業(yè)要大。近20年來，房地產(chǎn)市場改革、發(fā)展、調(diào)控的歷史表明，其運行慣性很大，政策調(diào)控的作用也存在著滯后性。

所以，從投資規(guī)模、銷售面積、銷售金額、商品房價格、市場氛圍等方面來看，2019年房地產(chǎn)市場將面臨調(diào)整，不會出現(xiàn)房價大幅上漲的局面。主要有以下幾個方面的原因：

第一，放松“限政”是“因城施策”的體現(xiàn)，并不會改變“房住不炒”的定位。因此，政策放松的范圍、方式、力度都會呈現(xiàn)漸進性。此外，政策放松的主要目的并不是刺激房價，而是完善和穩(wěn)定市場，防止大起之后出現(xiàn)大落。

第二，受國內(nèi)外一系列復雜因素的影響，2019年我國宏觀經(jīng)濟景氣度下降壓力較大，這從中央強調(diào)“六穩(wěn)”可見一斑。而宏觀經(jīng)濟運行與房地產(chǎn)市場密不可分，必然會大大影響房地產(chǎn)市場的預期和投資、銷售、價格等等。再加上宏觀經(jīng)濟政策的重點在于加快供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進金融服務(wù)實體經(jīng)濟，推動高質(zhì)量發(fā)展。房地產(chǎn)并不是其重點支持方向，因此很難出現(xiàn)火爆的市場氛圍。

第三，在“去庫存”政策刺激下，我國商品住宅近三年來成交規(guī)模巨大，集中釋放了購房需求。據(jù)統(tǒng)計，全國商品住宅銷售面積2016年是13.8億平方米，2017年是14.5億方，2018年1-11月是12.9億方。按照7億城鎮(zhèn)人口粗略計算，近三年人均購買商品住宅超過6平方米。從信貸統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，居民家庭加杠桿力度很大，存在階段性透支購房能力的問題。

第四，從購房心理和行為分析，隨著市場熱度降低，放松限制性政策、不需要“搖號購房”、新房與二手房市場“價格倒掛”縮小甚至消失、一些項目出現(xiàn)“維權(quán)”活動等，都會使購房者心態(tài)變得冷靜，從“搶購”轉(zhuǎn)變?yōu)椤坝^望”。

因此，整體而言，2019年很可能出現(xiàn)“ ‘限政’放松+市場調(diào)整”的情景組合。各級政府、金融機構(gòu)、開發(fā)商、購房者等各類市場主體都應(yīng)審時度勢，回歸本位，把防控風險放在重要地位，追求高質(zhì)量發(fā)展，使房地產(chǎn)為美好生活做出貢獻。