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受到2020年末出臺的房地產(chǎn)*集中度管理制度的影響，廣州、深圳等城市的個人房貸從2021年開始額度明顯緊張，同時放貸期限延長、利率上漲，購房者、特別是首套房購買者焦慮情緒加重，個別城市二手房市場甚至出現(xiàn)了“剛需歧視”現(xiàn)象。

專家建議相關部門出臺細則，精準調控，在抑制房地產(chǎn)投機行為的同時，保護剛需購房者合理需求，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。我院陳珠明教授就此接受廣州電視臺采訪，并被《經(jīng)濟參考報》等主流媒體轉載。

部分大城市個人房貸額度緊張放款周期延長

中國人民銀行、銀保監(jiān)會在2020年12月31日宣布，建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)*集中度管理制度。對銀行業(yè)金融機構分5檔設置房地產(chǎn)*余額占比和個人住房*余額占比兩個上限，對超過上限的機構設置過渡期，并建立區(qū)域差別化調節(jié)機制。

民生銀行首席研究員溫彬等受訪人士認為，近年來我國房地產(chǎn)長效機制建設取得成效，新增房地產(chǎn)*的占比持續(xù)回落，但仍有部分銀行機構占比過高，建立房地產(chǎn)*集中度管理制度，有利于優(yōu)化信貸結構，進一步增強金融服務實體經(jīng)濟能力，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

貝殼研究院的分析認為，新規(guī)設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的*額度不會有明顯變化。且新規(guī)對銀行的實際情況設定了過渡期，讓銀行和*主體有足夠的時間平穩(wěn)調整，避免過大變動。因此新規(guī)短期內(nèi)不會對房地產(chǎn)市場造成大的影響。

但記者采訪了解到，近日部分大城市出現(xiàn)個人住房*額度緊張、放款周期延長、資格審核更嚴格的情況。在廣州一家股份制銀行，房貸集中度管理新規(guī)出臺后，每名信貸客戶經(jīng)理只有500萬元人民幣的房貸額度。據(jù)調查，廣州市新建商品房商業(yè)*的平均放款周期已經(jīng)延長到2個月。

而深圳一家股份制銀行收緊了對于按揭*人的資格審核，要求月入流水至少要覆蓋2倍月供，對不符合償債收入比例要求的購房人不予放貸。

與此同時，個別城市的住房*利率也出現(xiàn)上行。1月27日起，廣州市工農(nóng)中建四大銀行的個人住房*利率上調15個基點，對應新的利率為首套房5.2%、二套房5.4%。

購房者焦慮情緒加重“剛需歧視”浮現(xiàn)

從開發(fā)商的角度來看，短期內(nèi)其銷售回款并未受到太大影響。廣東一家大型國企開發(fā)商負責人說，新規(guī)出臺之后，有部分銀行的按揭*有所放緩，但由于公司所有項目都有多家按揭合作銀行，會根據(jù)各家銀行的額度情況靈活推薦客戶辦理按揭業(yè)務。與去年同期相比，公司回款情況總體上正常。但后期隨著銀行整體額度收緊，可能會對按揭客戶的回款速度帶來一定影響。

不過在部分城市房價上漲背景下，個人房貸放款周期延長、利率上行，加上部分中介機構推波助瀾，造成了一些購房者特別是首套房的剛需購房者焦慮情緒加重。

在廣州、深圳等城市的二手房市場，“擔心房價漲、擔心利率漲、擔心銀行放不了款”困擾著不少購買者。廣州市民黃女士在天河區(qū)看中一套總價約400萬的二手房，首付三成，剩余七成準備申請公積金*和商業(yè)*，中介表示目前情況下整個*流程至少要三個月，并稱賣家則希望盡快收回資金，建議她借過橋貸，否則將加價10萬元。

也有中介機構和按揭公司在簽訂購房合同時要求賣房業(yè)主簽署一份“告知函”，即告知賣房者有可能花更長時間等待銀行放款，若因銀行放款延遲導致交易超期，免除買方的違約責任。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，在多方因素的共同作用下，個別*城市核心區(qū)域的二手房市場甚至出現(xiàn)了“剛需歧視”。

在供不應求的*城市核心區(qū)域，二手房仍然是賣方市場，在放貸出現(xiàn)延緩的情況下，二手房市場賣家“挑客”現(xiàn)象凸顯。

“最好全款、其次七成、謝絕三成”，這是代理廣州市黃埔區(qū)科學城一套熱門房源的中介機構給出的購房者條件。中介機構表示該房源近7天內(nèi)有30人看房，“根本不愁賣，作為賣家肯定希望盡快回籠資金，因此‘挑客’是必然的?！?/p>

“這相當于把首套房的購房者拒之門外，讓我們這些剛需感覺很受傷。”有購房者說。

業(yè)內(nèi)建議出臺補充細則避免誤傷剛需

受訪業(yè)內(nèi)人士認為，房貸集中度管理制度的出臺對抑制部分城市房地產(chǎn)泡沫、促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展具有積極意義，但也要防止在執(zhí)行層面，把“好經(jīng)”念歪了，從而誤傷剛需購房者。

財經(jīng)評論人譚浩俊說，監(jiān)管層出臺涉房*集中度管理，并不是限制商業(yè)銀行的正常經(jīng)營、限制商業(yè)銀行發(fā)放涉房*，而是想以此倒逼商業(yè)銀行調整與優(yōu)化信貸資金結構，使信貸更多向實體經(jīng)濟特別是中小微企業(yè)傾斜，同時也明確表示對剛性需求仍然要積極支持。但個別銀行用“一刀切”的方式對待個人房貸，沒有體現(xiàn)政策初衷，把“好經(jīng)”念歪了。

有廣州房產(chǎn)中介說，目前二線城市房價橫盤，三四線城市房價下跌，*城市房子已經(jīng)成了“硬通貨”。雖然房貸新規(guī)對房價適當打壓降溫，但是熱門板塊仍在繼續(xù)上漲。

有受訪購房者表示，如果政策在執(zhí)行上不把“剛需”與炒房者區(qū)別對待，會造成“買得起的仍然買得起，買不起的更加買不起”。

中山大學管理學院教授陳珠明說，相比剛需購房者，投機客往往有更多的資金渠道。因此，限制個人房貸可能無法精準打到投機者的“七寸”，反而有可能誤傷剛需。他建議人民銀行和銀保監(jiān)等機構可及時出臺補充細則，保護剛需購房者。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼建議，對于居民合理的購房需求，尤其是購買首套住房，應通過留出專門額度、提供合理利率等方式，繼續(xù)予以支持。

教授簡介

陳珠明教授、博士生導師。研究領域：實物期權博弈論、企業(yè)產(chǎn)權定價、商業(yè)銀行管理、風險投資。近年主要研究傳統(tǒng)企業(yè)數(shù)字化、智能化、生態(tài)化轉型升級。

主編專著1本，主編《中山大學管理案例研究》6本。主筆《廣州建設區(qū)域金融中心規(guī)劃研究報告》《把粵港澳灣區(qū)打造成國際風險投資中心的建議》等報告，為國家及廣東省的經(jīng)濟社會發(fā)展提出多個政策建議。案例《海航展翅，九萬里——一個融資視角的解讀》獲得教育部MBA教學指導委員會首屆百篇優(yōu)秀教學案例。

多次接受中央電視臺二臺、四臺、鳳凰衛(wèi)視、廣州電視臺、南方電視臺、廣東衛(wèi)視、《人民日報》《經(jīng)濟日報》《南方日報》《廣州日報》《中國經(jīng)營報》、廣東電臺、東方財富網(wǎng)、網(wǎng)易等媒體的訪問。主持國家自然科學基金等9個項目。