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“提前還貸潮”的出現(xiàn)說明我國居民降杠桿的意愿正大幅加強，背后的深層次原因或為國家嚴(yán)厲的限貸政策扭曲了貸款的風(fēng)險機制，導(dǎo)致了一定程度的金融資源錯配。中國的居民部門目前的整體凈杠桿率不是偏高，而是偏低，其中的高收入、高凈值人群仍具有較大加杠桿空間。大力優(yōu)化放松當(dāng)前的限購限貸政策，加強產(chǎn)權(quán)保護(hù)力度，削弱對房地產(chǎn)稅征收的預(yù)期，或為穩(wěn)定房地產(chǎn)消費的有效政策。

2023年以來“提前還貸潮”成為社交媒體的熱議話題。

全國多地出現(xiàn)大量居民提前歸還房貸的現(xiàn)象，導(dǎo)致部分銀行關(guān)閉了線上申請?zhí)崆斑€貸的預(yù)約通道，而去線下銀行柜臺預(yù)約還貸的排期已達(dá)數(shù)月。2022年末全國個人住房貸款余額為38.8萬億元，同比僅增長了1.2%，而2021年的增速是11.3%。

提前還貸潮的出現(xiàn)說明我國居民降杠桿的意愿正大幅加強。

其較為直接的原因是市場利率快速下降和居民的風(fēng)險偏好回落，但背后的深層次原因或為國家嚴(yán)厲的限貸政策扭曲了貸款的風(fēng)險機制，導(dǎo)致了一定程度的金融資源錯配。在此背景下，國家有關(guān)監(jiān)管部門有必要對當(dāng)前限貸政策的利弊重新權(quán)衡，與促進(jìn)住房消費的其它政策形成合力，避免我國陷入“資產(chǎn)負(fù)債表式衰退”，助力經(jīng)濟(jì)在2023年快速復(fù)蘇。

房貸是銀行最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

相較于美國實行的非追索權(quán)住房抵押貸款，在我國的住房貸款制度中個人極為弱勢。

美國購房者對房貸承擔(dān)的償付責(zé)任僅限于作為抵押品的住房。

在貸款人違約斷供的情況下，銀行可收回抵押房產(chǎn)，但無權(quán)就購房者的其他資產(chǎn)進(jìn)行追索。而在我國，個人對房貸債務(wù)承擔(dān)無限連帶責(zé)任，償付義務(wù)并不僅限于所購買的房產(chǎn)。

出現(xiàn)違約后，銀行從拍賣房屋所得不足以清償貸款的，不足部分仍需由債務(wù)人承擔(dān)。

因此，當(dāng)住房的市場評估價格大幅下降時，銀行還可要求貸款人補充首付本金。

此外，我國對首套房和二套房較高的首付要求也大幅降低了違約風(fēng)險。

因此，中國的個人住房貸款違約率極低。

以招商銀行為例，截至2022年9月末，其個人住房貸款余額為1.4萬億元，占公司零售貸款余額的44.4%，其不良率僅為0.29%；

對比起來，同屬零售貸款的小微貸款、消費貸款和信用卡貸款的不良率分別為0.6%、0.95%和1.67%。

2022年末我國個人住房貸款較3季度末的38.9萬億元還有所下降。

提前還貸潮下，銀行業(yè)面臨著流失最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的巨大壓力，不少銀行采用還貸權(quán)限上移、額度管控等花樣繁多的手段拉長客戶提前還貸排隊的期限，從另一個角度闡釋了個人在面對銀行時的弱勢。

私有部門面臨去杠桿風(fēng)險

1990年-2005年期間，日本土地和住房的價格暴跌使得企業(yè)和居民資產(chǎn)大幅縮水、甚至資不抵債，引發(fā)私有部門的風(fēng)險偏好發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)向，出現(xiàn)了大規(guī)模、長周期去杠桿的現(xiàn)象，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)陷入長期低迷的狀態(tài)。

此類經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象被總結(jié)為“資產(chǎn)負(fù)債表式衰退”。自2000年以來，我國以土地財政的模式為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了極大量資本，所付出的代價是債務(wù)的持續(xù)增加。

2022年末，我國社會融資規(guī)模存量同比增長9.6%至344萬億元，對應(yīng)宏觀杠桿率超過284%。然而，我國新增社會融資的結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了較為明顯的分化。

在政府和國有企業(yè)的融資仍快速增長之際，私有部門的杠桿和投資增長開始停滯，甚至出現(xiàn)了下降的跡象。

2022年，我國新增住戶貸款為3.8萬億元，較2021年下降超過一半；

2022年末，我國住戶貸款余額為74.9萬億元，為當(dāng)年GDP的60.6%，較2021年末的62.2%降低了1.6%，多年來首次顯示出明顯下跌的趨勢。

此外，2022年，我國民間固定資產(chǎn)投資總額為31萬億元，增速僅有0.9%，也暗示私營企業(yè)的去杠桿意愿加強。借鑒日本在“資產(chǎn)負(fù)債表式衰退”中的經(jīng)驗教訓(xùn)，我國不僅需要防止房地產(chǎn)價格的大幅下降，還應(yīng)采取有力措施避免私有部門的持續(xù)去杠桿。

居民部門的整體凈負(fù)債率偏低

有觀點認(rèn)為我國居民的整體杠桿已過高。我國居民貸款占GDP的比重已超過60%；

若按照國際清算銀行的全口徑標(biāo)準(zhǔn)，我國住戶部門的杠桿率在2021年末已達(dá)72.2%。

據(jù)美聯(lián)儲發(fā)布的2022年第三季度美國金融報告，美國居民債務(wù)總額為16.5萬億美元。

以此數(shù)據(jù)測算，2022年美國住戶部門杠桿率僅為65%左右。此外，由于我國GDP的分配中勞動者所占比例的比例不足30%，而美國的分配體制更側(cè)重于勞動者，其勞動者所得超過GDP的一半。

這意味著中國居民依靠勞動收入去負(fù)擔(dān)債務(wù)的壓力遠(yuǎn)超美國居民。然而，要衡量負(fù)債的合理水平，不僅需要考慮居民收入因素，還需考慮居民儲蓄和其它資產(chǎn)。長期以來，我國居民的儲蓄率均超過30%，而且房地產(chǎn)價格的長期上漲為城市居民帶來了巨額財富。

2022年末，我國住戶存款余額已達(dá)121.2萬億元，較上年末增加了17.8萬億元。

若將居民存款考慮在內(nèi)，我國居民處于凈儲蓄46.3萬億元的狀態(tài)。此外，我國理財產(chǎn)品的存續(xù)規(guī)模接近30萬億元，A股市場市值近90萬億元，據(jù)測算住房的總市場價值超過4百萬億元。

保守估計，我國居民部門的全部資產(chǎn)價值或達(dá)5百萬億元，而對應(yīng)的債務(wù)低于1百萬億元。從這個角度來看，我國居民部門的整體資產(chǎn)負(fù)債率低于20%，凈負(fù)債為負(fù)數(shù)，整體杠桿率不是偏高，而是偏低。

財富分化影響負(fù)債率

由于過去二十年間房價的快速攀升，擁有房產(chǎn)的多少幾乎就決定了家庭資產(chǎn)增值的速度，導(dǎo)致我國家庭的財富分化較為嚴(yán)重。截至2022年6月末，招商銀行擁有1.8億零售客戶，共管理11.7萬億元資產(chǎn)；

但僅4百萬金葵花及以上客戶就擁有9.6萬億元資產(chǎn)，戶均238萬元；

其中，13萬私人銀行客戶的資產(chǎn)為3.6萬億元，戶均約2800萬元。

招商銀行的數(shù)據(jù)說明我國居民的金融資產(chǎn)主要集中于少量高凈值人群。目前，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的比重已達(dá)60%。

但由于收入和財富的多寡，不同類型的家庭具有差異較大的負(fù)債率。對于中低收入的家庭，其購買房產(chǎn)的時機較晚、數(shù)量較小、面積較小，在房產(chǎn)快速增值的過程中受益較小，因而家庭資產(chǎn)的總值也較低，家庭的負(fù)債率更高，還款壓力更大。但是，高收入、高凈值家庭往往較早就以較低的價格購買了較多房產(chǎn)，房價大幅上漲后還可以賣出多余房產(chǎn)變現(xiàn)，進(jìn)而投資于流動性更強的金融資產(chǎn)。

平均而言，此類家庭的負(fù)債率較低，通常在考慮存款、理財、證券等高流動性資產(chǎn)后是處于凈儲蓄狀態(tài)。高收入、高凈值家庭對于市場利率的變化較為敏感，也具有提前償清房貸的能力。

提前還貸潮或意味著銀行最優(yōu)質(zhì)的客戶正在去杠桿。

高凈值居民存在轉(zhuǎn)杠桿空間

我國經(jīng)濟(jì)的成功較大程度上依賴于土地財政模式創(chuàng)造的資本，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)收入占地方政府綜合財力的一半左右。

2022年，全國的國有土地使用權(quán)出讓收入為6.7萬億元，同比下降23.3%；

房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入為1.8萬億元，同比下滑7.6%。可見，房地產(chǎn)市場的疲軟給地方財政帶來了巨大壓力。

2022年國家陸續(xù)出臺了多項房地產(chǎn)救市政策，但至今尚未能挽回居民的住房消費信心。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年1月全國百強房企銷售全口徑金額約為4千億元，同比下降31.7%，環(huán)比下降47.4%。

逾十萬億級別房地產(chǎn)銷售的資金循環(huán)被打亂后，不光是大量民營房地產(chǎn)企業(yè)奄奄一息，土地財政占比較高城市的城投公司也同樣面臨著資金回籠困難、償債壓力巨大的問題。刺激消費、穩(wěn)定房價無疑將是2023年國家政策關(guān)注的重點。在城投公司等國有企業(yè)負(fù)債率較高、效率較低的情況下，政策應(yīng)重點鼓勵私有部門加杠桿。

與流行的觀點不同，本人認(rèn)為我國的居民部門目前的整體凈杠桿率不是偏高，而是偏低，其中的高收入、高凈值人群仍具有較大加杠桿空間。若要穩(wěn)定房地產(chǎn)消費，監(jiān)管層或需大力優(yōu)化放松當(dāng)前的限購限貸政策，加強產(chǎn)權(quán)保護(hù)力度，削弱對房地產(chǎn)稅征收的預(yù)期，探索在穩(wěn)定宏觀杠桿率的約束下，將城投公司和房地產(chǎn)公司的負(fù)債轉(zhuǎn)杠桿至居民部門。

來源 | 網(wǎng)易財經(jīng)智庫