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7月13日，由上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院EED項(xiàng)目部隆重推出的“高金E友沙龍”第1期正式上線(xiàn)。本期活動(dòng)以“新形勢(shì)下大類(lèi)資產(chǎn)配置展望”為主題，在EED項(xiàng)目學(xué)術(shù)及執(zhí)行主任蔣展教授為活動(dòng)致辭之后，上海紫閣投資管理有限公司董事長(zhǎng)、全球商界領(lǐng)軍學(xué)者GES項(xiàng)目5期校友王歡和易居企業(yè)（中國(guó)）集團(tuán)有限公司（02048.HK）克而瑞執(zhí)行總裁、EMBA17期校友劉文超相繼就各自擅長(zhǎng)的大類(lèi)資產(chǎn)配置和不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)展開(kāi)了干貨滿(mǎn)滿(mǎn)的分享，助力廣大校友及學(xué)員們精準(zhǔn)洞察新常態(tài)下的大類(lèi)資產(chǎn)動(dòng)向，及時(shí)把握未來(lái)財(cái)富新機(jī)遇。

王歡：

波浪式前進(jìn)，權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)大有可為

王歡

上海紫閣投資管理有限公司董事長(zhǎng)，全球商界領(lǐng)軍學(xué)者GES項(xiàng)目5期校友

以“宏觀背景下大類(lèi)資產(chǎn)配置”為題，王歡率先為大家深度剖析了當(dāng)下宏觀發(fā)展大勢(shì)以及未來(lái)的權(quán)益類(lèi)資產(chǎn)配置機(jī)遇。他特別提醒大家，事物的發(fā)展總是“波浪式前進(jìn)、螺旋式上升”，切忌簡(jiǎn)單地線(xiàn)性外推?！爱?dāng)我們?cè)噲D發(fā)現(xiàn)事物發(fā)展的方向、規(guī)律時(shí)，一方面要抓大放小，把握大趨勢(shì)；另一方面也需要關(guān)注細(xì)節(jié)。做投資尤其如此?！?/p>

在王歡看來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展總是有周期的，而經(jīng)濟(jì)周期和資產(chǎn)配置相結(jié)合的一個(gè)主要的工具就是“美林時(shí)鐘”。比如在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的時(shí)候，配置股票往往是一個(gè)比較好的選擇；到了經(jīng)濟(jì)比較過(guò)熱的階段，投資大宗商品反而更有利可圖；而如果經(jīng)濟(jì)開(kāi)始出現(xiàn)滯脹，可能現(xiàn)金為王更加保險(xiǎn)；等到了經(jīng)濟(jì)衰退期的時(shí)候，債券投資更適合成為投資首選。

在當(dāng)今VUCA的新形勢(shì)之下，世界各國(guó)深陷新冠疫情、通脹走高、美聯(lián)儲(chǔ)收緊、俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)等風(fēng)險(xiǎn)之中，進(jìn)一步加深了財(cái)富分配不公導(dǎo)致貧富分化加劇的問(wèn)題，而國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡、大量印錢(qián)導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫化也是各國(guó)正在面臨的挑戰(zhàn)。

對(duì)此，王歡主張，考慮到未來(lái)難以判斷且存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，我們十分有必要及時(shí)對(duì)資產(chǎn)配置的目標(biāo)進(jìn)行合理調(diào)整?！巴顿Y目標(biāo)應(yīng)該從‘效率優(yōu)先’轉(zhuǎn)向‘安全優(yōu)先’，資產(chǎn)配置應(yīng)當(dāng)注意在資產(chǎn)類(lèi)別、區(qū)域等方面盡量多元化。”

他談到，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨供給、需求及信心的三重下行壓力，不過(guò)隨著抗疫政策的調(diào)整以及各項(xiàng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策的出臺(tái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)有望低位企穩(wěn)。在具體投資方面，債券市場(chǎng)機(jī)會(huì)可能不大，而股市由于已經(jīng)對(duì)負(fù)面因素做了充足反應(yīng)，后期隨著經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，可能會(huì)有不錯(cuò)的布局機(jī)會(huì)。

在他看來(lái)，未來(lái)股市投資還是應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注代表未來(lái)方向的一些新賽道，如新能源、新能源車(chē)、新興消費(fèi)、生物醫(yī)藥、高端制造等；也可以注意適當(dāng)把握景氣度回升、競(jìng)爭(zhēng)格局向好的相關(guān)機(jī)會(huì)，如快遞、油氣、地產(chǎn)等。

另外，央行調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前中國(guó)居民資產(chǎn)配置現(xiàn)狀基本還是以實(shí)物資產(chǎn)為主，其中住房占比近六成，金融資產(chǎn)占比則明顯偏低，僅為20.4%。對(duì)此，王歡預(yù)期，隨著人口結(jié)構(gòu)變化、城鎮(zhèn)化趨緩、“房住不炒”政策的持續(xù)推進(jìn)，未來(lái)中國(guó)居民資產(chǎn)配置必將發(fā)生一些調(diào)整和變化，權(quán)益類(lèi)投資可能迎來(lái)更好的發(fā)展機(jī)遇。

劉文超：

新舊交替，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)亟待換擋

劉文超

易居企業(yè)（中國(guó)）集團(tuán)有限公司（02048.HK）克而瑞執(zhí)行總裁，EMBA17期校友

隨后，劉文超聚焦“不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)”，為大家全方位解讀了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)在與未來(lái)。

他談到，面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的系統(tǒng)性危機(jī)，今年以來(lái)已經(jīng)有179個(gè)省市共出臺(tái)了322次政策。從放松“四限”到財(cái)稅托市，樓市陸續(xù)進(jìn)入寬松政策密集期，其中5月表現(xiàn)尤為突出。6月以來(lái)，19 城更是重啟“房票”，意圖通過(guò)舊改安置去庫(kù)存穩(wěn)土地，以期激活市場(chǎng)循環(huán)。

目前來(lái)看，杭州、蘇州新政落地后整體效果立竿見(jiàn)影，新房、二手成交顯著回升。鄭州、南京武漢政策密集疊加下，新房成交項(xiàng)目去化表現(xiàn)尚可。福州、南寧、昆明即便大力紓困，依舊效果平平。

土地市場(chǎng)方面，疫情影響疊加供地節(jié)奏變化，上半年全國(guó)市成交規(guī)模同比降幅超五成。新房成交方面，上半年累計(jì)同比降幅收窄至48%，但6月出現(xiàn)明顯“翹尾”，環(huán)比增40%。二手住房也類(lèi)似，上半年累計(jì)同比降幅收窄至45%，但6月成交環(huán)比升32%。

“近期客戶(hù)群體的變化比較大，整個(gè)投資客在回撤，剛需在轉(zhuǎn)弱，改善性需求在增強(qiáng)。除個(gè)別如杭州、西安等核心區(qū)‘限價(jià)倒掛’外，部分城市大幅降價(jià)換量開(kāi)始奏效。”劉文超如此表示。

而從房企融資來(lái)看， 2022年6月100家典型房企的融資總量為587.06 億元，環(huán)比下降11.8 %，同比下降62.6%。整體融資情況還是非常困難，民營(yíng)房企難融資的問(wèn)題依然明顯。但與此同時(shí)，2022上半年房企債券到期規(guī)模為3417億元，發(fā)行規(guī)模卻僅為2068億元，這也就意味著房企無(wú)法通過(guò)發(fā)行新債覆蓋到期舊債。劉文超預(yù)計(jì)，2022年下半仍有兩波到期高峰，尤其7月到期規(guī)模高達(dá)830億元，為歷月最高。若房企無(wú)法通過(guò)發(fā)行新債或銷(xiāo)售回款收資金，隨著債務(wù)到期，債務(wù)違約現(xiàn)象預(yù)計(jì)仍將持續(xù)增加。

而從拿地銷(xiāo)售比來(lái)看，截止6月末，百?gòu)?qiáng)房企整體拿地銷(xiāo)售比達(dá)到0.16，較上月末再度微升0.01，但對(duì)比去年同期基本腰斬。在市場(chǎng)下行、資金壓力之下，2022年房企投資態(tài)度持續(xù)處于非常謹(jǐn)慎、理智的狀態(tài)，且以國(guó)央企拿地為主導(dǎo)，民企基本隱身，城投托底拿地的意愿也在持續(xù)減弱。

對(duì)于接下來(lái)的行業(yè)趨勢(shì)，劉文超做出了如下預(yù)判：

• 全年K型走勢(shì)“前低后分化”，全國(guó)城市差異加?。?/p>

• 全年土地成交規(guī)模大幅回落，“投資小年”無(wú)疑；

• 銷(xiāo)售、投資、新開(kāi)工、土地購(gòu)置等預(yù)期全線(xiàn)回落，全產(chǎn)業(yè)鏈將受到?jīng)_擊；

• 房企違約爆雷情況難以得到緩解，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局為央企、地方國(guó)企、優(yōu)質(zhì)民企“三分天下”。

在他看來(lái)，本輪房地產(chǎn)危機(jī)是供應(yīng)、需求、房?jī)r(jià)、支付能力等多方面市場(chǎng)透支的內(nèi)在結(jié)果，而企業(yè)過(guò)度追求規(guī)模、過(guò)度金融化則是行業(yè)調(diào)整的核心原因。

他預(yù)計(jì)，未來(lái)隨著一系列政策的密集出臺(tái)，房企或?qū)⒂型瓉?lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全封閉監(jiān)管、融資情況透明化、準(zhǔn)現(xiàn)房銷(xiāo)售、低負(fù)債發(fā)展的全新模式。而在新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)化下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：

• 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模仍然巨大；

• 住宅開(kāi)發(fā)仍是主題，市場(chǎng)存在周期性機(jī)會(huì)；

• 持有一部分具備居住屬性的產(chǎn)品更合適；

• 持有商業(yè)、辦公資產(chǎn)依然不是主流選擇；

• REITs將首先助推輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及資管行業(yè)發(fā)展；

• 房企會(huì)加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈的布局。

活動(dòng)最后，在場(chǎng)嘉賓就宏觀預(yù)期、內(nèi)外盤(pán)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)、行業(yè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)、高金學(xué)業(yè)的心得體會(huì)等問(wèn)題展開(kāi)了熱烈的交流與討論。作為學(xué)院優(yōu)質(zhì)學(xué)習(xí)平臺(tái)的外延，本期高金E友沙龍通過(guò)邀請(qǐng)來(lái)自金融和地產(chǎn)領(lǐng)域的校友高管進(jìn)行行業(yè)干貨分享，為高金學(xué)員和校友們搭建起了一座可以跨班、跨期和跨項(xiàng)目進(jìn)行思維交流碰撞的寶貴橋梁，也在共建產(chǎn)學(xué)研協(xié)同發(fā)展的良好生態(tài)圈方面邁出了重要一步。