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房地產(chǎn)市場受金融政策收緊和疫情沖擊，近些年，大量民營房地產(chǎn)公司陷入經(jīng)營困境、陸續(xù)發(fā)生違約，哪怕是頭部地產(chǎn)企業(yè)也難以維系。全國各地出現(xiàn)大量樓盤停工、逾期交房的爛尾樓。

對此，上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院陳欣教授撰文指出，若國家不出臺系統(tǒng)性的紓困措施，爛尾樓數(shù)量還將伴隨民營房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境而不斷增加，或引發(fā)更大規(guī)模的“停貸潮”，不僅可能動搖居民購房的意愿，還將導(dǎo)致銀行壞賬的急劇增加。

自2021年以來，房地產(chǎn)市場受金融政策收緊和疫情沖擊，大量民營房地產(chǎn)公司陷入經(jīng)營困境、陸續(xù)發(fā)生違約，哪怕是頭部地產(chǎn)企業(yè)也難以維系。全國各地出現(xiàn)大量樓盤停工、逾期交房的爛尾樓。

截至2021年末，克而瑞重點監(jiān)測的24個城市中尚未交付的問題項目總建筑面積為2468萬平方米，約占2021年成交面積的10%，其中占比超過10%的城市有鄭州、長沙、昆明、福州、重慶、南寧、鹽城、武漢、廣州和無錫，鄭州的問題項目占比甚至達(dá)到29%。從體量上看，爛尾樓問題較為突出的鄭州、長沙、重慶和武漢涉及的房屋均超過2萬套。2022年5月融創(chuàng)中國和綠地控股先后對美元債正式違約。房地產(chǎn)行業(yè)陷入深度困境導(dǎo)致停工項目還在繼續(xù)增加。

近期全國各地陸續(xù)出現(xiàn)多個爛尾樓盤業(yè)主公開宣布將集體強制停止償還貸款，直至項目復(fù)工為止，其理由包括：銀行違規(guī)發(fā)放貸款、資金被開發(fā)商挪用、樓盤停工無法按期收房等。以6月30日發(fā)布的首個《強制停貸告知書》為例，江西景德鎮(zhèn)恒大·瓏庭的業(yè)主提出銀行存在違規(guī)發(fā)放貸款的行為，要求項目于2022年10月20日前全面復(fù)工，否則將停止償還相關(guān)房貸的銀行月供。截至7月14日，全國已有地處數(shù)十個城市的上百個樓盤業(yè)主發(fā)布了類似聲明，引發(fā)社會廣泛關(guān)注。

為防止房地產(chǎn)行業(yè)下行向社會面溢出的負(fù)面影響擴大，監(jiān)管層需要快速介入以防范系統(tǒng)性風(fēng)險并維護社會穩(wěn)定。

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法律層面向購房者傾斜

房屋預(yù)售制下，開發(fā)商得以在未交付房屋之前，就將期房進(jìn)行銷售，購房者可憑預(yù)售合同向銀行申請抵押貸款。期房銷售的合同關(guān)系在于購房者與開發(fā)商之間，而房貸的合同關(guān)系在于購房者與商業(yè)銀行之間，兩份合同之間沒有直接關(guān)系。

在購房者和銀行簽訂的貸款協(xié)議中，一般會在格式條款中約定：購房者和開發(fā)商之間的糾紛不影響購房者履行還貸的義務(wù)。因此，在早期的國內(nèi)司法實踐中，針對爛尾樓引發(fā)購房者和銀行之間的民事糾紛，法院幾乎均都判決銀行勝訴，購房者必須繼續(xù)償還貸款。

然而，在近年來法院的判例中天平逐漸向購房者傾斜。

在2018年廣東省高院的一個判例中，惠州某問題樓盤的業(yè)主起訴招商銀行惠州分行，因銀行未將貸款支付至商品房預(yù)售款專用賬戶，請求在交房之前停止還貸，最終獲得法院支持。

此后，2019年最高法民再245號判決認(rèn)為：借款合同相關(guān)格式條款要求購房者在既未取得所購房屋亦未實際占有購房貸款的情況下歸還貸款，明顯不合理地加重了購房者的責(zé)任，各方權(quán)利義務(wù)失衡，有違法理上的公平原則。因此，該格式條款無效，對購房者不具有拘束力；爛尾樓風(fēng)險不應(yīng)當(dāng)全由購房者承擔(dān)，應(yīng)由開發(fā)商將收取的購房貸款本金及利息返還貸款銀行和購房者，而購房者不應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)支付房貸的義務(wù)。最終，建行青海分行敗訴，王忠誠等三名購房人不需要歸還剩余貸款并支付利息。

此外，浙江省嘉興市一位業(yè)主在房子爛尾后拒絕償還銀行貸款，被銀行起訴。2022年2月，浙江嘉興市中院判決該業(yè)主勝訴，業(yè)主得以解除商品房買賣合同以及商品房擔(dān)保貸款合同，并無需承擔(dān)后續(xù)房貸。

因此，相關(guān)爛尾樓盤業(yè)主宣布的停貸行為與正常交樓后發(fā)生的“斷供”行為頗為不同，具有一定的法律依據(jù)，可能獲得法院的支持。

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項目層面的紓困模式

為化解樓盤爛尾帶來的債務(wù)和社會風(fēng)險，地方政府往往通過國有企業(yè)對部分優(yōu)質(zhì)項目進(jìn)行紓困。

例如，恒大集團旗下城博置業(yè)的“寧波城市之光”項目規(guī)劃建設(shè)至42層，規(guī)劃建筑高度195米，已建至地上26層，恒大2021年12月正式違約后該項目處于停工狀態(tài)。在假設(shè)開發(fā)的情形下，城市之光項目整體貨值為24.8億元，后續(xù)開發(fā)建設(shè)尚需投入的建安費用、管理及營銷費用、財務(wù)費用、稅費、規(guī)費等開發(fā)建設(shè)費用以及后續(xù)開發(fā)利潤為11.3億元。其中，項目繼續(xù)投入建設(shè)成本約為9億元。

為化解恒大集團及其下屬公司有關(guān)項目債務(wù)缺口，地方政府于2022年5月對“寧波城市之光”項目采用了應(yīng)收款項重組的三方模式。浙江省國有資本運營公司的全資孫公司浙建房產(chǎn)作為專業(yè)房產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)項目后續(xù)的開發(fā)建設(shè)工作，浙江建工作為專業(yè)總承包施工單位負(fù)責(zé)項目后續(xù)工程施工事宜。

第一，恒大以13.5億元對價將“寧波城市之光”項目出售給浙建房產(chǎn)。

第二，浙建房產(chǎn)以城市之光項目應(yīng)付浙江建工的2.2億元直接沖抵轉(zhuǎn)讓價款；項目地塊國有土地使用權(quán)（或不動產(chǎn)權(quán)）過戶后5個工作日內(nèi)，浙建房產(chǎn)支付城博置業(yè)5千萬元；過戶至后2年內(nèi)，付清剩余全部轉(zhuǎn)讓款10.8億元。

第三，項目開盤銷售后，如項目銷售回款達(dá)到9億元（確保項目后續(xù)開發(fā)建設(shè)），超出9億元部分款項的60%，浙建房產(chǎn)按月向恒大支付該部分轉(zhuǎn)讓款。銷售回款足以覆蓋建設(shè)資金后盈余資金全部支付剩余轉(zhuǎn)讓款。

第四，恒大同意在3億元范圍內(nèi)化解恒大集團寧波地區(qū)（城市之光項目除外）欠付浙江建工及子公司2.1億的債務(wù)。

此外，為了實現(xiàn)“保交樓、保穩(wěn)定”的目標(biāo)，江蘇省無錫城建發(fā)展集團于7月出資逾25億元成立特殊資產(chǎn)處置企業(yè)平臺，其重點業(yè)務(wù)之一即為地產(chǎn)紓困，為住宅類項目提供債務(wù)重組和流動性支持。

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公司層面的系統(tǒng)性紓困模式

在項目層面進(jìn)行的紓困往往僅限于少量優(yōu)質(zhì)項目，對于已違約房地產(chǎn)企業(yè)而言往往是杯水車薪。為了避免當(dāng)?shù)刂饕康禺a(chǎn)企業(yè)崩盤帶來較大風(fēng)險，地方政府有可能需要在公司層面采取系統(tǒng)性措施。近期，河南省和重慶市對建業(yè)地產(chǎn)與金科股份分別進(jìn)行了紓困。

建業(yè)地產(chǎn)總部位于鄭州，約85%的銷售額來源于河南省，在河南省的市場占有率超過10%。2021年9月，建業(yè)地產(chǎn)向河南省政府發(fā)出“求助信”，隨后公司出現(xiàn)拖欠施工方工程款、商票逾期和大規(guī)模裁員等危機。對此，河南省政府于2022年采取了以下措施。

首先是，省國資接盤建業(yè)地產(chǎn)的文旅項目。河南省文產(chǎn)投100%持股的河南老家文化旅游發(fā)展公司于2022年5月對建業(yè)·華誼兄弟電影小鎮(zhèn)的運營主體河南建業(yè)華誼兄弟文化旅游產(chǎn)業(yè)公司持股90％，對河南·戲劇幻城項目的運營主體河南建業(yè)實景演出文化發(fā)展公司持股51%。

其次是，省國資從建業(yè)地產(chǎn)控股股東購買股權(quán)。2022年6月1日，建業(yè)地產(chǎn)控股股東恩輝投資與河南鐵建100%持股的同晟置業(yè)訂立了框架協(xié)定，恩輝投資將以最高每股0.8港元的價格向同晟置業(yè)出售建業(yè)地產(chǎn)8.6億股股份，占全部已發(fā)行股本的29.01%，總額為6.88億港元。此次交易后，恩輝投資的持股比例由70.11%下降至41.1%，仍為建業(yè)地產(chǎn)第一大股東；恩輝投資同意以股東貸款的形式向建業(yè)地產(chǎn)提供貸款以補充公司運營資金。

再次是，省國資認(rèn)購建業(yè)地產(chǎn)的可轉(zhuǎn)債。同晟置業(yè)將認(rèn)購建業(yè)地產(chǎn)發(fā)行的本金額不高于7.08億港元的兩年期可換股債券，票息為5%、到期收益率為9%，可延期一年。同晟置業(yè)有權(quán)按照不高于1.2港元/股進(jìn)行轉(zhuǎn)股，悉數(shù)轉(zhuǎn)換后可增發(fā)5.9億股，相當(dāng)于現(xiàn)有股本的19.9%或發(fā)行擴大后股本的16.6%。也就是說，同晟置業(yè)可選擇轉(zhuǎn)股成為建業(yè)地產(chǎn)的第一大股東和實際控制人。

此外，建業(yè)地產(chǎn)于2022年3月底宣布將全部商業(yè)項目以整體運營管理模式交給萬達(dá)商管，由萬達(dá)商管全面負(fù)責(zé)相關(guān)商業(yè)項目的招商、對外租賃、運營和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)。

國資救助建業(yè)地產(chǎn)的信息披露前后，市場反應(yīng)積極，公司股價由2022年5月31日最低0.52港元上漲至6月2日最高0.81港元。

與之類似，作為本土上市房地產(chǎn)企業(yè)，金科股份連續(xù)多年位居重慶銷售金額、銷售面積榜首。2021年，金科在重慶銷售額為353億元、銷售面積達(dá)421萬平方米。重慶市對金科集團制定的紓困措施主要包括：

第一是，以借款和質(zhì)押項目股權(quán)的形式向金科集團分批發(fā)放紓困資金，提供流動性支持，5月份已有3億元紓困資金到位。

第二是，政府牽頭重慶國企進(jìn)行入股金科集團談判，目前重慶渝富、重慶兩江新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團、重慶城投、重慶地產(chǎn)集團、重慶發(fā)展投資有限公司已進(jìn)行接觸。

第三是，推動地方國企階段性入股或收購金科代表性項目公司，為項目提供增信背書以獲得銀行貸款。

第四是，適度釋放金科在重慶項目的預(yù)售資金；金融管理部門給予金科融資、信貸方面的支持。

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紓困爛尾樓需要系統(tǒng)性措施

據(jù)花旗銀行數(shù)據(jù)，39家已違約的房企按揭擔(dān)保的總金額是1.8萬億元。若違約房企停工面積平均占其項目面積的20%，潛在涉及房貸3600億元。全國2020年和2021年一手房的按揭貸款分別約為3萬億元和3.2萬億元，按照9%的問題項目比例評估，花旗銀行認(rèn)為當(dāng)前存量項目的按揭風(fēng)險敞口為5610億元。

目前建行、工行、農(nóng)行和郵儲銀行等國有大行以及興業(yè)銀行、招商銀行和平安銀行等股份制銀行的房貸業(yè)務(wù)占比較高。結(jié)合開發(fā)貸數(shù)據(jù)，花旗銀行認(rèn)為平安銀行、招商銀行以及興業(yè)銀行在“停貸”事件中具有較高的風(fēng)險敞口。

7月14日，興業(yè)銀行披露涉及“停貸事件”樓盤相關(guān)按揭貸款余額16億元，已出現(xiàn)停止還款的按揭金額3.84億元，主要集中在河南地區(qū)；農(nóng)行也披露存在“保交樓”風(fēng)險的樓盤涉及逾期按揭貸款余額6.6億元。從目前的趨勢來看，已逾期的房貸金額尚處于較低水平。

但是，若國家不出臺系統(tǒng)性的紓困措施，爛尾樓數(shù)量還將伴隨民營房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境而不斷增加，或引發(fā)更大規(guī)模的“停貸潮”，不僅可能動搖居民購房的意愿，還將導(dǎo)致銀行壞賬的急劇增加。

因此，國家相關(guān)監(jiān)管部門和地方政府需要總結(jié)近期各地紓困模式的經(jīng)驗與教訓(xùn)，采用系統(tǒng)性措施，形成政策合力，避免房地產(chǎn)行業(yè)下行沖擊社會和金融穩(wěn)定。

來源 | 網(wǎng)易研究局

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