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由上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院（高金）主辦的“2020中國地產(chǎn)金融峰會”近日在上海成功舉行。

其中“新常態(tài)下房地產(chǎn)資產(chǎn)配置新命題”專題討論由晨曦基金基金管理中心總經(jīng)理阮曉俊先生擔(dān)綱主持，遠東宏信資本總經(jīng)理郭春浩，平安銀行總行零售風(fēng)險副總兼私鉆風(fēng)險總監(jiān)李麗紅，雅居樂集團副總裁、首席財務(wù)官潘智勇，金地集團副總裁陽侃，旭輝控股執(zhí)行董事、首席財務(wù)官楊欣參與討論，共同探討新常態(tài)下房地產(chǎn)資產(chǎn)配置的升級優(yōu)化之道。

李麗紅

平安銀行總行零售風(fēng)險副總兼私鉆風(fēng)險總監(jiān)

守住底線，共創(chuàng)價值

平安私行今年進入萬億俱樂部。在國內(nèi)，除了中農(nóng)工建，進入萬億俱樂部的私行是招行和平安。結(jié)構(gòu)合理配置的產(chǎn)品，全流程的風(fēng)險管理，加之智能風(fēng)控系統(tǒng)等科技平臺加持，是平安這兩年快速發(fā)展的三大法寶。

近幾年房地產(chǎn)出現(xiàn)強者恒強，強強聯(lián)合，由重規(guī)模的發(fā)展轉(zhuǎn)向重質(zhì)量的發(fā)展。房企成本控制和運營能力全面化以及市場增量存量共同發(fā)展的新格局。由于監(jiān)管融資適當性管理，令地產(chǎn)金融整體的風(fēng)險在降低。未來3-5年房地產(chǎn)股權(quán)的增量規(guī)模有兩三萬億的空間，所以未來房地產(chǎn)股權(quán)的機會非常大，市場空間也很大，大家要密切關(guān)注。

至于資產(chǎn)配置，對于個人來說，資產(chǎn)配置一定要根據(jù)自己的風(fēng)險，承受能力來做配置。對于機構(gòu)來說，大家需要關(guān)注股類資產(chǎn)配置的機會。從私行的角度來講，非標固收占50%，另外45%是私募證券跟私募股權(quán)，其中私募證券占35%左右的比例，未來私募股權(quán)的比例我們認為在15%左右比較合理。從股權(quán)配置來說，可能房地產(chǎn)股權(quán)是比較好的選擇，首先是它期限較短，2-3年就可以收回投資的本金和獲得預(yù)期的收益率。同時，也可以在股權(quán)投資產(chǎn)品上做組合，如房地產(chǎn)跟非房的搭配，均衡投資本金收回的期限和投資收益率，整體來講這塊的機會比較大。

郭春浩

遠東宏信資本總經(jīng)理

風(fēng)險控制需專業(yè)選手，期待中國版“黑石”

遠東宏信經(jīng)過10年的發(fā)展，已成為國內(nèi)租賃行業(yè)的一個龍頭企業(yè)，號稱租賃行業(yè)的黃埔軍校。遠東之所以跟房地產(chǎn)結(jié)緣，是因為對所有的金融機構(gòu)來說，房地產(chǎn)是一個非常符合風(fēng)險定價原理的行業(yè)，而且是一個大行業(yè)。

作為投資機構(gòu)來講，控制風(fēng)險是核心前提。無論是金融機構(gòu)，還是個人投資者，都不是非專業(yè)投資者。對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險控制必須由專業(yè)選手來控制，即資產(chǎn)和資金中間需要有一個專業(yè)撮合者。未來中國的市場足夠龐大，有句話叫大水養(yǎng)大魚，相信將來中國也一定會出現(xiàn)類似黑石、KKR等這樣的機構(gòu)。這樣的機構(gòu)一定是基于對行業(yè)對產(chǎn)業(yè)的理解基礎(chǔ)之上，不僅有價值發(fā)現(xiàn)的能力，還必須有價值創(chuàng)造和價值修復(fù)的能力。

未來資產(chǎn)配置要求就是誰能夠把風(fēng)險控制好，誰能夠把專業(yè)能力融入到整個交易鏈條，這一點非常關(guān)鍵。所以我們也非常希望和真正具備專業(yè)潛力的專業(yè)機構(gòu)未來能夠在這方面多多探討，共同打造新型合作模式。

潘智勇

雅居樂集團副總裁、首席財務(wù)官

金融機構(gòu)要結(jié)合業(yè)務(wù)創(chuàng)新，提供新的產(chǎn)品服務(wù)和價格

資產(chǎn)配置的三個因素：目的、研判和風(fēng)險管理。

首先，無論企業(yè)還是個人，資產(chǎn)配置的目的是一樣的，就是增值保值，合理增長。其次，對市場和需求的判斷，大家已形成了一定的共識，就是全球風(fēng)險社會的不穩(wěn)定性和不確定性。我個人認為，在房住不炒六穩(wěn)政策下，房價在未來總體趨勢是平穩(wěn)的。再者，我們做資產(chǎn)組合的時候，需要考慮到每家機構(gòu)或個人的風(fēng)險承受情況。主體評級三道紅線有關(guān)指標，即是評價風(fēng)險的標準。

從資產(chǎn)配置的具體策略方面，有以下幾點可供參考：

第一，多元化資產(chǎn)的配置。按照我們的實踐來看，總資產(chǎn)達到3000億以上，年銷售達到1500億以上的大型地產(chǎn)商可以考慮適度地以地產(chǎn)為核心進行相關(guān)的多元化，衍生出比如物業(yè)管理、教育、醫(yī)康養(yǎng)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

第二，土地資產(chǎn)最為關(guān)鍵。我們土地的質(zhì)量決定我們土地資產(chǎn)的價值。要形成好的土地資產(chǎn)，需要從拿地方式、區(qū)位和地段選擇、產(chǎn)業(yè)合作等方面著手。

第三，產(chǎn)品的組合，兼顧輕重資產(chǎn)搭配。不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品周轉(zhuǎn)率不同，重資產(chǎn)過多會影響高周轉(zhuǎn)。輕資產(chǎn)則要考慮做到標準、管理和品牌的輸出。

第四，落地最終要向管理要效應(yīng)。一是我們成本費用要進行精細化的管理，二是運營節(jié)奏，要合理加速提速，這樣才有可能向管理要效益。

陽侃

金地集團副總裁

行業(yè)協(xié)同并進，做個好學(xué)生

對于新常態(tài)下房地產(chǎn)資產(chǎn)配置的升級優(yōu)化之道，我個人的理解包括三點：第一點，是堅持“住房不炒”。第二點，是貫徹“一城一策”。做到以上兩點，就基本可以營造出一個長期性的穩(wěn)定市場，同時，能夠使開發(fā)商在投資階段，更加理性地對未來的市場價格作出預(yù)判。

而新常態(tài)下優(yōu)化資產(chǎn)配置的第三點，我認為，是守好“三道紅線”。

隨著“三道紅線”的政策出臺，開發(fā)商很難再單純依靠快速加杠桿來推動公司成長。相對的，開發(fā)商需要依靠企業(yè)內(nèi)在的投資能力、運營能力、產(chǎn)品及營建能力來驅(qū)動公司的成長。在這樣的成長過程中，對投資能力和投資質(zhì)量的要求，也隨之變得更高。

說到我們自身，金地其實一直采取著審慎的財務(wù)管理策略。在“三道紅線”政策之前，金地就保持著非常高的自律性；在企業(yè)的管理中，我們也把內(nèi)在經(jīng)營能力放在評價體系的第一位，持續(xù)提升經(jīng)營品質(zhì)與效率，從而能更好地平衡負債和規(guī)模的增長，以及與ROE、ROIC等財務(wù)指標的關(guān)系。

當下，我認為，整個房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率水平持續(xù)向下調(diào)整是大概率事件。在這樣的背景下，金地會做好三件事，來應(yīng)對這一趨勢性的挑戰(zhàn)：

首先，主營業(yè)務(wù)還會做得更強、效率更高。

其次，在主業(yè)之外進行更多元化的實踐，把主營業(yè)務(wù)跟多元化業(yè)務(wù)做一個更好地結(jié)合，從而提升未來的盈利能力。

其三，金地要成為一家科技化的地產(chǎn)公司，完成建筑的工業(yè)化——要像造“汽車“一樣造房子；建筑數(shù)字化——通過BIM等技術(shù)形成數(shù)字化平臺，將每個建筑、戶型的所有信息投射匯總到企業(yè)平臺的數(shù)據(jù)庫上，形成數(shù)字孿生，并在這個基礎(chǔ)上探索人工智能的場景化應(yīng)用；最后是，產(chǎn)業(yè)鏈信息化——形成一個完整的生態(tài)，去帶動上下游企業(yè)共同進步。

楊欣

旭輝控股執(zhí)行董事、首席財務(wù)官

房地產(chǎn)未來20年還是中國經(jīng)濟的壓艙石

未來20年房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)一樣，會進入管理紅利的時代，管理紅利的時代意味著優(yōu)秀的團隊是決定一家企業(yè)最終能不能維持在頭部的重要保障。錢再多地再多，起決定性的因素還是人，最后拼得是優(yōu)秀的團隊。

大型房企都在做多元化，換個角度看，也是資產(chǎn)配置。從細分行業(yè)來說，我們主要是沿著地產(chǎn)行業(yè)縱向一體化在做多元化的布局，因為相對來說風(fēng)險會小一點，對房企上下游也相對熟悉一些。我們對頭部的30家房企目前正在孵化的多元化行業(yè)進行統(tǒng)計，布局最多的是商業(yè)，第二是長租公寓，第三是養(yǎng)老，第四還有一些比較另類的東西。大家的邏輯是一致的，都是想找到一個比較好的雪道。這個雪道的長度要足夠長，寬度要足夠?qū)?，雪的厚度最好厚一點，這里面就意味著行業(yè)的可持續(xù)的時間，行業(yè)可以容納的空間，還有行業(yè)的利潤要足夠大。大家都看好的實際上都是未來長期可以去持續(xù)投入的行業(yè)。

在這一輪“三道紅線”政策調(diào)控之后，實際上整個房地產(chǎn)的估值是被低估的。但對投資機構(gòu)來說，這是一個挺好的機會，因為房地產(chǎn)相對其他行業(yè)是比較確定的，股票派息率遠超債券收益率，雖然房地產(chǎn)和高科技和生物醫(yī)藥等近期熱點相比沒這么性感，但是房地產(chǎn)行業(yè)的回報率和風(fēng)險相比，性價比是非常不錯的。