朱寧:降低房地產(chǎn)持有率是大方向,建議在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅 | 上海高級(jí)金融學(xué)院洞見

?智能總結(jié)疫情發(fā)生后,股票、黃金、原油、期貨等全球資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了大幅波動(dòng),隨后在以美聯(lián)儲(chǔ)為首的央行實(shí)施更為寬松的貨幣和財(cái)政政策,目前作為全球股市風(fēng)向標(biāo)的美股出現(xiàn)歷史性反彈。如何看待這些現(xiàn)象背后的底層邏輯?
疫情發(fā)生后,股票、黃金、原油、期貨等全球資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了大幅波動(dòng),隨后在以美聯(lián)儲(chǔ)為首的央行實(shí)施更為寬松的貨幣和財(cái)政政策,目前作為全球股市風(fēng)向標(biāo)的美股出現(xiàn)歷史性反彈。如何看待這些現(xiàn)象背后的底層邏輯?普通投資者在危機(jī)中如何保住自己的錢包?搜狐財(cái)經(jīng)就此對(duì)話上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院副院長、金融學(xué)教授朱寧。
朱寧表示,美股的反彈主要基于兩個(gè)因素,一是投資者情緒因疫情進(jìn)展出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn);二是政府采取積極的刺激政策,投資者會(huì)形成泡沫自我強(qiáng)化的預(yù)期,某種程度上加劇了投資者的樂觀情緒。他分析,目前資產(chǎn)價(jià)格上升相對(duì)較快,不投資會(huì)錯(cuò)過很多好的獲益機(jī)會(huì),建議散戶投資者采取相對(duì)多元的投資,把握好自己在消費(fèi)和投資之間的平衡。

朱寧稱,過去10年投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好是逐漸增加的,和2008年相比,當(dāng)前投資者更加積極和激進(jìn)?!艾F(xiàn)在投資者認(rèn)為任何不好的消息都會(huì)變成*,因?yàn)槿魏尾缓玫南⒍家馕吨?jīng)濟(jì)刺激力度的加大。他們認(rèn)為政府一定會(huì)來救助,所以更愿意冒風(fēng)險(xiǎn)?!?/p>
普通人在危機(jī)中如何保護(hù)自己的錢包?朱寧表示,資產(chǎn)價(jià)格上升相對(duì)較快,不投資會(huì)錯(cuò)過很多好的獲益機(jī)會(huì),建議散戶投資者采取相對(duì)多元的投資,把握好自己在消費(fèi)和投資之間的平衡。他強(qiáng)調(diào),增加金融資產(chǎn)的投資,逐漸降低對(duì)房地產(chǎn)的持有率是大方向?!艾F(xiàn)在已經(jīng)形成樓市泡沫的預(yù)期,任何一個(gè)激烈的糾正,可能都會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格大幅下跌,戳破泡沫肯定不是理想的解決方案,但是如果不戳破的話,后面泡沫會(huì)越來越大?!薄拔覀儾扇×撕芏啻胧?,通過限購或限價(jià)的人為方式來抑制房價(jià)的進(jìn)一步上漲,但深層次的投資者預(yù)期和土地供給機(jī)制問題并沒有得到根本性解決?!敝鞂幈硎?,解決該問題,首先建議出臺(tái)房地產(chǎn)稅或者是在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅;第二,降低地方政府財(cái)政對(duì)土地出讓收入的依賴;第三,進(jìn)一步地深化資本項(xiàng)目的開放,提供有效且多樣的投資渠道和機(jī)制。以下為采訪精編:
搜狐智庫:疫情發(fā)生后,全球資本市場(chǎng)、黃金、原油等都出現(xiàn)大幅波動(dòng),如何理解這些現(xiàn)象背后的底層邏輯?
朱寧:從基本面來看,過去11年美股一直處于牛市,包括原油,黃金價(jià)格近兩年也處于較高位置。從傳統(tǒng)意義上的估值水平來講,全球資產(chǎn)價(jià)格和基本面相比偏高,有一定的調(diào)整空間。疫情更多是一個(gè)催化劑,引發(fā)了整個(gè)市場(chǎng)投資者今后預(yù)期的改變和恐慌情緒,導(dǎo)致市場(chǎng)急劇波動(dòng)。有教授在2018年就認(rèn)為美股已經(jīng)進(jìn)入嚴(yán)重高估的區(qū)間。因此,美股的大規(guī)模調(diào)整只是時(shí)間早晚問題,不是某一件事情或原因?qū)е碌摹?/p>
搜狐智庫:當(dāng)前美股已經(jīng)收復(fù)了大量失地,怎么看待當(dāng)前的情況?
朱寧:一是投資者情緒。很大程度上,全球疫情最壞的時(shí)間點(diǎn)已經(jīng)過去,疫苗研發(fā)也取得了一定進(jìn)展,投資者情緒出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn);二是以美聯(lián)儲(chǔ)為首的央行和政府采取了非常積極的刺激政策,根據(jù)我在書籍《剛性泡沫》的思路,很多投資者認(rèn)為各國政府會(huì)不惜代價(jià)保證股市或經(jīng)濟(jì)增長,他們將這種更有強(qiáng)力的政府行為考慮到資產(chǎn)價(jià)格中,進(jìn)而也導(dǎo)致出現(xiàn)比較樂觀的情緒。最近有投行發(fā)布報(bào)告稱美股還有20%的下跌空間。我個(gè)人認(rèn)為投資者的情緒調(diào)整不會(huì)那么快,美股還會(huì)進(jìn)一步探底。從歷史上來看,過去50年美股在任何一次30%左右的下跌后,市場(chǎng)基本都不會(huì)直接出現(xiàn)“v型”反彈,很多時(shí)候還會(huì)有中長期的調(diào)整。
搜狐智庫:某種程度上,股市和經(jīng)濟(jì)之間是背離的,您怎么看?
朱寧:背離并不是今年才有的現(xiàn)象。在2008年金融危機(jī)之后,以美聯(lián)儲(chǔ)為首的全球央行開啟了量化寬松政策,這是一個(gè)前所未有的經(jīng)濟(jì)刺激手段,目前后果還不能完全被大家所知。從這個(gè)角度來講,資產(chǎn)價(jià)格之所以可以背離基本面,很大程度上是因?yàn)榇罅苛鲃?dòng)性和政府的干預(yù)和支持。而政府的行為又強(qiáng)化了投資者的信心。比如,在上世紀(jì)90年代末格林斯潘擔(dān)任美聯(lián)儲(chǔ)主席的時(shí)候,人們認(rèn)為只要格林斯潘連任美聯(lián)儲(chǔ)主席,就一定會(huì)放水,采取刺激手段。現(xiàn)在投資者就是這種情緒,他們認(rèn)為任何不好的消息都會(huì)變成*,因?yàn)槿魏尾缓玫南⒍家馕吨?jīng)濟(jì)刺激力度的加大。所以大家更多是打賭說監(jiān)管層或者政府會(huì)給予更大的支持。
搜狐智庫:判斷股市趨勢(shì)的一些工具失靈了,現(xiàn)在的情況和以前不一樣?
朱寧:對(duì)。一旦失去了相對(duì)客觀的估值體系,它的問題就是,究竟股價(jià)多高才算高?這是新常態(tài)下或是新的估值體系中,投資者不斷迷惑、不斷摸索的問題。
搜狐智庫:投資者在2008年美國金融危機(jī)時(shí)行為和現(xiàn)在有什么差異?我們可以從中吸取什么教訓(xùn)?
朱寧:哲學(xué)家黑格爾說,人類從歷史中學(xué)到的唯一教訓(xùn),就是人類無法從歷史中學(xué)到任何教訓(xùn),股市也是一樣。投資者的記憶非常短暫,經(jīng)歷了一次危機(jī)之后,行為可能會(huì)有所收斂,但是隨著前一段時(shí)間“沃爾克法則”一定程度上被廢除,或者是隨著全球央行的刺激力度進(jìn)一步擴(kuò)大,可以看到在過去10年內(nèi),投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好是逐漸增加的,主要反映在杠桿率和資金規(guī)模上。大家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)不像原來那么恐慌了。我個(gè)人覺得,和2008年相比,投資者反而更加積極和激進(jìn),因?yàn)樗麄冋J(rèn)為政府一定會(huì)來救助,有點(diǎn)大而不倒心態(tài),所以更愿意冒風(fēng)險(xiǎn)。

搜狐智庫:后期的危害也會(huì)更大一些?
朱寧:對(duì),一旦市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整。今年這么大的劇烈波動(dòng),其實(shí)是對(duì)過去5-10年資產(chǎn)價(jià)格快速上升的一個(gè)最終反應(yīng)。
搜狐智庫:對(duì)于普通的投資者來說,在危機(jī)中如何保護(hù)自己的錢包,現(xiàn)在是存錢、消費(fèi)還是投資?
朱寧:首先,無論是普通人還是專業(yè)投資者,多元化投資非常重要。前段時(shí)間,黃金、原油、股市、比特幣等各種資產(chǎn)價(jià)格都出現(xiàn)了下降,但下跌幅度不同,所以多元化很重要,可能多元化不能帶來最大的投資收益,但一定能夠幫助投資者規(guī)避市場(chǎng)下跌帶來的風(fēng)險(xiǎn)。第二,關(guān)注消費(fèi)的振興。投資最終是為了消費(fèi),個(gè)人要把握好在消費(fèi)和投資之間的平衡。無論是疫情或者經(jīng)濟(jì)放緩,或者是就業(yè)困難加劇,大家應(yīng)該把原來的投資拿出來消費(fèi),抵抗經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)。如果還有額外資金的話,兩個(gè)月前的問題比較簡單,資產(chǎn)價(jià)格大規(guī)模下跌,考慮重新配置一些中長期看好的、本身價(jià)值比較顯現(xiàn)的資產(chǎn)?,F(xiàn)在市場(chǎng)又重新進(jìn)入了相對(duì)較高的水平,甚至回到了今年的高點(diǎn),還是希望大家多元投資。其中包含三大維度,一是國際市場(chǎng)和國內(nèi)市場(chǎng)之間的多元,現(xiàn)在有很多基金可以幫助購買美國或日本等國家的股票。二是國內(nèi)不同資產(chǎn)類別的多元。最近股市表現(xiàn)不錯(cuò),債券市場(chǎng),樓市有所回暖,其中有很多機(jī)會(huì)。三是傳統(tǒng)資產(chǎn)和新興資產(chǎn)之間的平衡,包括比特幣或其他幣種的投資選擇,會(huì)給投資者帶來更多獲利機(jī)會(huì)。
搜狐智庫:面對(duì)預(yù)期危害,當(dāng)前有什么措施來防止或避免出現(xiàn)這種現(xiàn)象?
朱寧:在這個(gè)時(shí)代,資產(chǎn)價(jià)格上升相對(duì)較快,不投資會(huì)錯(cuò)過很多好的獲益機(jī)會(huì),但金融危機(jī)或股市大跌很難預(yù)測(cè)。從監(jiān)管者的角度來看,一是有效管控投資者的預(yù)期和情緒。在過去10年,傳統(tǒng)的貨幣政策目標(biāo)都是穩(wěn)定物價(jià)和就業(yè),但是資產(chǎn)價(jià)格上漲非常兇猛。其中很大程度是因?yàn)橥顿Y者對(duì)泡沫自我強(qiáng)化的預(yù)期,相信股價(jià)、樓市一定會(huì)上漲。在這種信念下,他們積極進(jìn)入樓市、股市,進(jìn)一步地推升了股價(jià)和樓價(jià)。二是要控制好金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)敞口,一定要避免出現(xiàn)像2008年雷曼兄弟這種可能產(chǎn)生系統(tǒng)性沖擊的重大行為。換句話說,“沃爾克法則”的調(diào)整,國內(nèi)去杠桿都是為了更好的管控金融機(jī)構(gòu)和金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。
搜狐智庫:自我強(qiáng)化達(dá)到某一個(gè)程度可能會(huì)爆發(fā)?
朱寧:根據(jù)我們過去10年的觀察,資本價(jià)格嚴(yán)重背離基本面價(jià)值,一定是不能夠長期持續(xù)的。但是另一方面,為了應(yīng)對(duì)這種大規(guī)模的下跌,政府又會(huì)實(shí)施更大規(guī)模的刺激和救助政策。在極端低利率的環(huán)境下,大家反映原來很擔(dān)心通貨膨脹和債務(wù)問題,現(xiàn)在也都不怎么擔(dān)心。如果用相對(duì)傳統(tǒng)的思路來看,不斷放水或者不斷鼓勵(lì)投資的行為,最終一定會(huì)導(dǎo)致更大規(guī)?;蚋ち业氖袌?chǎng)下跌,比如,今年股市多次熔斷,也是反映了資產(chǎn)價(jià)格大大超過基本面股市泡沫帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
搜狐智庫:面對(duì)當(dāng)時(shí)的這種場(chǎng)景,您現(xiàn)在最擔(dān)心的是什么?
朱寧:我原來擔(dān)心兩方面問題,第一,資產(chǎn)價(jià)格再次出現(xiàn)大波動(dòng)。此次美聯(lián)儲(chǔ)采取了非常積極的、無上限的量化寬松政策。如果還有下一次沖擊的話,美聯(lián)儲(chǔ)還有什么彈藥?監(jiān)管的說法是船到橋頭自然直,那個(gè)時(shí)候肯定有新的非常規(guī)的刺激政策,但確實(shí)給大家留下的想象空間在慢慢減少。第二,過去10年,在大規(guī)模的量化寬松下,并沒有出現(xiàn)通貨膨脹?,F(xiàn)在大家都把流動(dòng)性當(dāng)做預(yù)期,一旦前提假設(shè)改變的話,或是美聯(lián)儲(chǔ)全球流動(dòng)性的混雜,本身也會(huì)引發(fā)資產(chǎn)價(jià)格的崩潰。另外,很多投資是通過杠桿實(shí)現(xiàn)的,在利率較低的情況下,債務(wù)不是一個(gè)特別大的問題,一旦利率上升,債務(wù)將對(duì)流動(dòng)性造成非常大的威脅。
搜狐智庫:這些現(xiàn)象可能會(huì)導(dǎo)致更大一輪的經(jīng)濟(jì)危機(jī)嗎?
朱寧:我有一點(diǎn)擔(dān)心。通縮最主要的原因是勞動(dòng)力、生產(chǎn)力不再增加或者增速很慢,以及經(jīng)濟(jì)增速很慢,帶來更新的額外的增長需求。全社會(huì)的經(jīng)濟(jì)增長速度確實(shí)放緩了,尤其是在新興市場(chǎng)國家。另外,各個(gè)國家都出現(xiàn)更加嚴(yán)重的財(cái)富分配不均。財(cái)富分配不均會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致通縮,因?yàn)楦呤杖牖蜇?cái)富較高的人群能消費(fèi)都已經(jīng)消費(fèi),再怎么刺激,其實(shí)不會(huì)增加多少消費(fèi)。從這一點(diǎn)來講,整個(gè)結(jié)構(gòu)性的改革,如何縮小財(cái)富分配是我們需要關(guān)注的。
搜狐智庫:談到投資,大家對(duì)持有哪種資產(chǎn)爭議較多,您的建議是什么?
朱寧:投資是高度個(gè)性化的活動(dòng),每個(gè)人的投資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)偏好不同,但每一個(gè)投資者都應(yīng)該思考一下,投資目標(biāo)是什么?是不是有相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)偏好能夠支持投資目標(biāo)?如果想年化收益率30%,只把錢存在銀行肯定不可能實(shí)現(xiàn)。大家要意識(shí)到投資是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和收益對(duì)應(yīng)的活動(dòng)。具體到現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間,提供一個(gè)大體的建議。中國居民家庭排行第一的財(cái)富是房產(chǎn),根據(jù)央行問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn),整個(gè)房地產(chǎn)構(gòu)成了居民家庭80%以上的資產(chǎn),我覺得中國家庭考慮增加金融資產(chǎn)投資的持有,逐漸降低對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的持有率是一個(gè)大方向。在金融資產(chǎn)里面,美國過去50年的投資建議大概 2/3是股市,1/3是債券,還有10%的現(xiàn)金。但隨著市場(chǎng)的漲跌可能會(huì)有一些細(xì)微的調(diào)整。在配置股票的時(shí)候,可以通過和外國股市相掛鉤的指數(shù)基金和ETF進(jìn)行投資,這是我一直建議中國投資者關(guān)注的一個(gè)方向。黃金還是一直支持大家持有,畢竟它可以對(duì)抗一定資產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng),在市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)的時(shí)候,會(huì)帶來一定的投資機(jī)會(huì)。另外,我一直支持投資者采用基金定投的方式,希望大家采取分時(shí)段進(jìn)行投資的策略。比如,如果有100萬,一定不要在今天全部投出,而是將其分成10份,每次投10萬,分散在6個(gè)月可能相對(duì)長期的時(shí)間。這樣往往可以帶來相對(duì)較好的資產(chǎn)配置效果。
搜狐智庫:國內(nèi)更青睞房地產(chǎn)投資的思路如何轉(zhuǎn)換?
朱寧:這是現(xiàn)在可能比較困難的一個(gè)選擇?,F(xiàn)在已經(jīng)形成樓市泡沫的預(yù)期,任何一個(gè)激烈的糾正,可能都會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格大幅下跌,這是監(jiān)管和政府都不希望看到的,所以現(xiàn)在政府面臨兩難的選擇。戳破泡沫肯定不是理想的解決方案,但是如果不戳破的話,未來泡沫會(huì)越來越大。為此我們采取了很多措施,但更多是行政化的手段,通過限購或限價(jià)的方式來抑制房價(jià)上漲,但深層次的投資者預(yù)期和土地供給機(jī)制問題,并沒有得到根本性解決。
搜狐智庫:面對(duì)兩難您更傾向于哪一種選擇?
朱寧:我個(gè)人建議首先出臺(tái)房地產(chǎn)稅或者是在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收。通過增加持有環(huán)節(jié)的成本,影響資產(chǎn)的價(jià)格和投資者的預(yù)期。第二,降低地方政府財(cái)政對(duì)土地出讓收入的依賴。房價(jià)之所以大幅增長,主要是地價(jià)的大幅度上漲。第三,進(jìn)一步地深化資本項(xiàng)目的開放或整個(gè)資金在全球配置的選擇,房價(jià)上漲的一個(gè)重要原因是缺乏有效的、多樣的投資渠道和機(jī)制。全球還是有很多投資機(jī)會(huì),美國股市從2008年金融危機(jī)最低的時(shí)候7000點(diǎn)不到,一度漲到快3萬點(diǎn),如果中國投資者可以去投資美國股市的話,可能會(huì)獲得更加豐厚的投資收益。總體來講,如何能夠倡導(dǎo)和鼓勵(lì)大家在合法合規(guī)的前提下,比較有序地或者穩(wěn)健地投資國際市場(chǎng),也能減少人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)需求。
內(nèi)容來源 | 搜狐智庫
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