蛋播视频一区,无码鲁丝一区二区,精品 久久 五月天,国产老熟女,五月草草在线观看,中文日韩欧美,情色一区二区三区,欧美日韩亚洲激情在线,亚洲制服在线香蕉

【MBA中國網訊】由上海交通大學上海高級金融學院與亞洲房地產研究院聯合主辦的“2019中國地產金融峰會暨全球資產配置和證券化論壇”近日在上海舉行。

其中“資產證券化”專題討論由平安信托資產證券化部總經理舒雷先生擔綱主持，天風證券地產首席分析師陳天誠先生，渤海匯金資本市場部總經理李耀光先生，和逸金融創(chuàng)始合伙人林華先生，陽光證券化基金總經理、錦域資本副董事長楊冀川先生參與討論。

房地產市場進入新中性時代，REITs推出要符合調控方向

天風證券地產首席分析師 陳天誠先生

中國的房地產市場經歷過4輪政策周期，我們認為現在已經進入了一個新中性時代。政治局會議提到不再把地產作為短期刺激手段，2019年以后，房地產市場回到了中性階段，無論是證券化、金融化，政府都希望以資產價格相對穩(wěn)定的形式來實現調控的目的。

對于REITs什么時候推出，首先要看政府怎么理解REITs，推出時間取決于政府在調控上的思路。一些監(jiān)管者把REITs的推出理解為給地產加放杠桿的手段，害怕出現過度的延伸，甚至類似次貸危機時的多嵌套的產品。因此目前更多地取決于監(jiān)管者對房地產調控的思路，這個資產證券化是不是符合資產調控的大方向，會不會過度地證券化。

從技術層面來說，收益率不是REITs的問題，在中國市場上好的風險收益比的資產有很多。稅是一個問題，假如未來政府把房地產證券化理解為讓房地產收益共享給全民，思路出現轉變的話，政府會覺得REITs稅的減免可以行得通。因此我認為以目前政府的思路，短期內推出REITs的難度很大。即使推動中國特色的REITs，離公募REITs也是有一定距離。

把握未來資產證券化市場兩大趨勢

渤海匯金資本市場部總經理 李耀光先生

未來幾年中國的資產證券化市場，以及不動產資產證券化，可能存在兩個趨勢：第一，中國資產證券化市場的資產類型格局會越來越像歐美發(fā)達市場，標準化程度越來越高，歐美市場規(guī)模大、模式成熟的資產類型與產品類型，未來在中國也有望進一步地擴大。第二，在未來幾年REITs市場會成為大家關注的焦點，一方面香港和新加坡市場會發(fā)展，包括內地商業(yè)地產會到香港和新加坡的REITs市場上市，另一方面內地的公募REITs也有望推出。

個人認為，稅收因素不是中國公募REITs尚未出來的最主要原因。不過，必要的稅收優(yōu)惠待遇能夠促進中國REITs市場更好地發(fā)展，比如是否可以比照海外經驗，對于REITs所投資物業(yè)在運營階段的企業(yè)所得稅予以減免；比如是否可以對國家鼓勵的特定領域，像基礎設施、住房租賃等，給予經營層面的增值稅、房產稅等稅種的優(yōu)惠；比如能否公募REITs上市時，發(fā)行人自持部分對應增值的企業(yè)所得稅、土地增值稅給予遞延繳納或優(yōu)惠等等。

另外，基礎物業(yè)本身的凈租金回報率現在可能是一個問題。國內經過這么多年的發(fā)展，商業(yè)地產也有了很大升值，導致多種業(yè)態(tài)的租售比偏低、凈租金回報率偏低。REITs需要穩(wěn)定分紅與資本增值兩者更為平衡。國內的包括倉儲物流、科技園區(qū)在內的基礎設施可能具有更好的凈租金回報率，其他業(yè)態(tài)需要通過更加有效的資產管理提升回報率的吸引力。

結合我國當前經濟情況等因素，可以考慮以基礎設施、公共事業(yè)、住房租賃等的領域作為REITs的試點，盡快推動REITs相關法律法規(guī)的出臺，進而逐步探索必要的稅收待遇，穩(wěn)步推進到更多的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，穩(wěn)健培育中國REITs市場發(fā)展。

再融資是地產金融核心問題

和逸金融創(chuàng)始合伙人 林華先生

前幾年證券化市場主要是產品驅動，未來是投資驅動，這個是大趨勢。ABS未來的方向是從整個投行、券商產品設計到投資交易。

地產金融，核心是再融資。目前的一些產品，久期較短，下行周期，現金流下降，折現率提升，再融資風險增加，再融資是地產金融核心問題。

中國的資產證券化要加強買方市場

陽光證券化基金總經理、錦域資本副董事長 楊冀川先生

中國資產證券化的最大發(fā)展瓶頸就是缺乏買方市場，缺乏有專業(yè)度、有各類資產管理和運營管理經驗，又有專業(yè)技能的職業(yè)投資者和以資產證券化投資為主的買方市場，尤其是機構買方。中國300萬億金融資產，絕大多數在銀行的資產負債表上面，銀行對資本市場來說是大賣方，但買方這一塊還是有待發(fā)展。

關于REITs以及資產證券化的發(fā)展現狀，我認為技術問題是影響比較小的因素，最大的因素是買和賣的交易雙方在國內沒有非常好的結合。只要有買賣雙方，你想做交易一定有辦法，不管是CMBS、REITs，還是其他，肯定會找到一個方法。所以我們要回歸市場本源，中國把買方市場做起來才是資產證券化往下走的一個方向。

* 注：根據嘉賓們在高金和亞洲房地產研究院聯合主辦的“2019中國地產金融峰會暨全球資產配置和證券化論壇”上的圓桌討論內容整理。