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【MBAChina網(wǎng)訊】

由上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院與亞洲房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2019中國(guó)地產(chǎn)金融峰會(huì)暨全球資產(chǎn)配置和證券化論壇”近日在上海舉行。

其中“不動(dòng)產(chǎn)管理”專題討論由山森街資本創(chuàng)始合伙人、亞洲房地產(chǎn)研究院執(zhí)行董事李潔女士擔(dān)綱主持，華泰證券地產(chǎn)首席分析師陳慎先生，炬誠(chéng)置地總裁康紅恩先生，杭州新天地集團(tuán)董事長(zhǎng)劉文東先生，寶龍酒店集團(tuán)總經(jīng)理夏國(guó)躍先生參與討論。

相信運(yùn)營(yíng)的價(jià)值，期待證券化的開啟

華泰證券地產(chǎn)首席分析師 陳慎先生

資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度代表對(duì)行業(yè)的整個(gè)判斷，我總結(jié)了三點(diǎn)相信：

第一要相信調(diào)控政策的定力。7月政治局會(huì)議提出來不拿房地產(chǎn)作為短期的刺激工具，整個(gè)行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)的格局，不會(huì)大漲，也不會(huì)大跌；第二是相信市場(chǎng)的韌性。中國(guó)的整個(gè)城鎮(zhèn)化的空間非常大，沒有買房的人有很多，有改善需求的人也很多，未來中期之內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的需求空間依然存在；第三要相信未來運(yùn)營(yíng)的價(jià)值和力量。在融資管控、限價(jià)限購等政策下，住宅開發(fā)的投資收益率會(huì)有所下降，這是一個(gè)好的時(shí)機(jī)讓大家注意力轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)價(jià)值、市場(chǎng)空間，未來運(yùn)營(yíng)的價(jià)值會(huì)逐步體現(xiàn)。

資管行業(yè)進(jìn)入了新的階段，在商業(yè)或者不動(dòng)產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)能力提升以后，結(jié)合一定的資本產(chǎn)品的配合，供需雙方會(huì)迎來比較好的時(shí)代。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)根本不缺資產(chǎn)，缺少的是好的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)和資本支持。今年一度傳聞中國(guó)的公募REITs試點(diǎn)要推出，到現(xiàn)在我們希望市場(chǎng)的參與者呼吁，響應(yīng)這個(gè)方面的事情，可以大力度地推進(jìn)中國(guó)證券化的開啟。

通過平臺(tái)克服中小房企的困難

炬誠(chéng)置地總裁 康紅恩先生

未來房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌過程中會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈的分化，讓廣大的中小房企面臨三難：投資難，開發(fā)難，融資難。隨著規(guī)模房企擁有的資源越來越多，中小房企的能力建設(shè)，資源建設(shè)，系統(tǒng)建設(shè)都面臨很大的困難。這些困難靠什么彌補(bǔ)？破局的辦法就是我們要用市場(chǎng)化的手段，用平臺(tái)的模式解決中小企業(yè)發(fā)展問題。

我們用市場(chǎng)化的手段，用股權(quán)投資的方式，共同的去讓這些股東進(jìn)入到我們的股東會(huì)議，董事會(huì)，投資決策委員會(huì)。這個(gè)平臺(tái)體系，強(qiáng)調(diào)的是去中心化，每一個(gè)企業(yè)按照出資比例實(shí)現(xiàn)權(quán)利，行使權(quán)力。用網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)讓股東和股東之間、股東和平臺(tái)之間進(jìn)行自我迭代、進(jìn)化、學(xué)習(xí)、整合。

關(guān)于退出，第一要考慮流動(dòng)性，中國(guó)房地產(chǎn)未來，不管是想做什么產(chǎn)品，流動(dòng)性是非常重要的；第二要考慮安全，最主要是要主動(dòng)管理，要真正的體現(xiàn)技術(shù)含量。今天的房地產(chǎn)金融核心問題不在于創(chuàng)造多少產(chǎn)品，而是在于每一種產(chǎn)品底層邏輯是否安全，主動(dòng)管理的意識(shí)、手段是否到位。

不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)要做好高度、厚度與廣度

杭州新天地集團(tuán)董事長(zhǎng) 劉文東先生

杭州新天地集團(tuán)的定位是“城市復(fù)合產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商”，專門做不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，打通文商旅全產(chǎn)業(yè)鏈，使文商旅互為因果、正向循環(huán)。

在價(jià)值觀的角度，新天地集團(tuán)要求所有的員工要有三個(gè)敬畏，第一是要敬畏城市和土地，新天地認(rèn)為，做城市更新必須很好地留住城市記憶，所以力爭(zhēng)讓每一棟房子都有檔案，老房子，新房子，每一套房都不一樣，這也是新天地集團(tuán)向腳下這片土地表達(dá)敬畏的最好手段；第二是要敬畏歷史和文化，文商旅中，文化是靈魂，也是激活商旅的根本。在新天地集團(tuán)的項(xiàng)目中，文化的痕跡無處不在，有的是工業(yè)遺存，有的是國(guó)際演藝，有的是母城記憶，都是獨(dú)一無二的；第三是敬畏客戶和規(guī)則，首先要洞悉客戶的要求，了解行業(yè)的動(dòng)態(tài)，而敬畏規(guī)則不光是一種教養(yǎng)和風(fēng)度，更應(yīng)該是一種習(xí)慣。在新天地集團(tuán)的價(jià)值觀里，還有一個(gè)很重要的經(jīng)營(yíng)理念：精品導(dǎo)向，精益運(yùn)營(yíng)。集團(tuán)力爭(zhēng)通過精益運(yùn)營(yíng)，使得每一個(gè)項(xiàng)目都是獨(dú)一無二的精品。而這其中，三個(gè)敬畏是企業(yè)的精神源泉。

杭州新天地中央活力區(qū)這個(gè)項(xiàng)目，新天地集團(tuán)打磨了十年，文化定位是工業(yè)遺存，要求一定要有文化高度。其中，如果說新天地中央活力區(qū)是一頂皇冠的話，太陽馬戲就是皇冠上最閃亮的那顆珍珠。太陽馬戲是加拿大國(guó)寶，在拉斯維加斯做得很成功，有豐富的經(jīng)驗(yàn)，集團(tuán)和太陽馬戲合作，符合商業(yè)配套，又有文化的高度。對(duì)于整個(gè)新天地中央活力區(qū)來說，太陽馬戲就是畫龍點(diǎn)睛的最后那一筆。

另外做運(yùn)營(yíng)必須要關(guān)注現(xiàn)金流，運(yùn)營(yíng)過程中，必須重視文化的傳承與打造，但是不要被文化的情懷蒙蔽，在平時(shí)的運(yùn)營(yíng)中一定要注意現(xiàn)金流。新天地集團(tuán)一直控制著一個(gè)比較健康的資產(chǎn)負(fù)債率，保證充足的現(xiàn)金流。集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流很好，商業(yè)部分是做的厚度，商業(yè)是文商旅產(chǎn)業(yè)鏈中的主體，厚度要打牢。

旅游的模式在中國(guó)很難做，因?yàn)椴▌?dòng)性很大，淡旺季非常明顯，這種模式對(duì)資本不太友好，成本很高。旅游方面我們沒有特意做，是自然形成，是走的廣度，旅游是一種順其自然后的水到渠成。

新天地集團(tuán)的文商旅產(chǎn)業(yè)鏈中，文化是高度、商業(yè)是厚度、旅游是廣度，若要經(jīng)營(yíng)好，商業(yè)模型首先要搭好，不能有刻意的偏頗。最后強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：做運(yùn)營(yíng)的人，最重要的兩個(gè)字就是“堅(jiān)持”，堅(jiān)持特色，抵制誘惑。

酒店地產(chǎn)需要運(yùn)營(yíng)和金融兩個(gè)翅膀

寶龍酒店集團(tuán)總經(jīng)理 夏國(guó)躍先生

酒店是長(zhǎng)期投資的產(chǎn)業(yè)，中國(guó)的酒店絕大多數(shù)是作為地產(chǎn)被動(dòng)附帶出來的一個(gè)投資項(xiàng)目。酒店人均產(chǎn)值低，投資回報(bào)差，不被重視，但為什么可以存在一兩百年？因?yàn)橛辛硗獾膶傩栽诶锩妫Y產(chǎn)的增值、對(duì)社會(huì)帶來的價(jià)值、對(duì)公司帶來的價(jià)值是無窮的。

對(duì)這個(gè)產(chǎn)業(yè)我們近期該怎么做？首先就是將運(yùn)營(yíng)管理和資產(chǎn)管理結(jié)合起來，運(yùn)營(yíng)管理是短期內(nèi)要做的，我們要爭(zhēng)取每平米的收益高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，高于資本成本，爭(zhēng)取做到6%以上的回報(bào)，爭(zhēng)取8%，讓這個(gè)資產(chǎn)在資本市場(chǎng)里有價(jià)值。

未來、長(zhǎng)期要做的事情是資產(chǎn)管理，我們更注重是投資開始的定位到規(guī)劃，到成本控制，到運(yùn)營(yíng)怎么定價(jià)，做什么產(chǎn)品。

運(yùn)營(yíng)是基礎(chǔ)，只有良好的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生最高的平效化價(jià)值，這個(gè)酒店的資產(chǎn)才有價(jià)值。更重要就是要插上翅膀，這個(gè)翅膀就是金融。金融的翅膀加上另外一個(gè)翅膀運(yùn)營(yíng)，這兩個(gè)翅膀加在一起，酒店資產(chǎn)才可以起飛，酒店真正投資的價(jià)值才可以體現(xiàn)，而不是只能等著慢慢的升值。

* 注：根據(jù)嘉賓們?cè)诟呓鸷蛠喼薹康禺a(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2019中國(guó)地產(chǎn)金融峰會(huì)暨全球資產(chǎn)配置和證券化論壇”上的圓桌討論內(nèi)容整理。