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【MBA中國網(wǎng)訊】

由上海交通大學上海高級金融學院與亞洲房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2019中國地產(chǎn)金融峰會暨全球資產(chǎn)配置和證券化論壇”近日在上海舉行。

其中“地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與地產(chǎn)金融”專題討論由億翰智庫董事長陳嘯天先生擔綱主持，旭輝集團執(zhí)行董事、行政總裁林峰先生，香港路勁基建董事局主席單偉豹先生，中南集團副總裁、金融事業(yè)部董事長施錦華先生，陸家嘴信托副總經(jīng)理許丹健先生，本次峰會戰(zhàn)略合作伙伴——瑞威資本，其創(chuàng)始合伙人、聯(lián)席董事會主席、首席執(zhí)行官朱平先生參與討論。

房地產(chǎn)行業(yè)未來將現(xiàn)超高淘汰率，95%左右被時代大浪淘沙

億翰智庫董事長 陳嘯天先生

依照國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量一直維持在8.8萬到9.3萬家左右，絕大多數(shù)為項目公司。如果按照四到五個項目公司為同一開發(fā)主體企業(yè)來算，真正房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅2萬家左右。但市場上真正需求的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量不超過1千家，所以這個行業(yè)95%的房企將會被時代慢慢淘汰掉，這個是大浪淘沙的過程，也是一個必然趨勢。

關(guān)于地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，住宅類房產(chǎn)蘊含著社會資源分配的功能。它比較抗跌，對企業(yè)維持現(xiàn)金流來說也很重要。如果房地產(chǎn)企業(yè)盲目為追求多元化，開發(fā)太多非住宅項目，可能會出問題。

不同的城市調(diào)控策略疊加

將會燙平整個房地產(chǎn)行業(yè)周期

旭輝集團執(zhí)行董事、行政總裁 林峰先生

我們?nèi)哉J為地產(chǎn)行業(yè)未來十年主航道是地產(chǎn)開發(fā)，這不會變。中國GDP不管有多少增長，都是全球最龐大的在增長中的經(jīng)濟體之一，是有強需求的。目前，房企最核心的困境是由于地產(chǎn)金融環(huán)境的變化，金融調(diào)控統(tǒng)一步驟，導致原來非標融資的企業(yè)壓力加大，現(xiàn)金流缺口無處可補。

從局部來看，土地市場有一定的機會，但是這取決于每一家企業(yè)不同的現(xiàn)金流的安排情況。土地的窗口期會出現(xiàn)，但不會有暴利，要做精細化管理。房地產(chǎn)行業(yè)更多是能力驅(qū)動、經(jīng)營驅(qū)動，而不再是資本驅(qū)動、屯地驅(qū)動。

從整體來看，地產(chǎn)周期會變長，會被拉得更平穩(wěn)。未來未必會出現(xiàn)一個全國化的周期，更多地會變成每一個城市的周期，這些周期會進行一些疊加，不同的城市根據(jù)自己的GDP發(fā)展的需求有不同的策略，調(diào)整起來反應(yīng)也比較快，從而使得市場波動變成得高頻率、低幅度。全國的房地產(chǎn)行業(yè)周期被很多城市的周期疊加，可能會被燙平。

升級，是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的首條路。因為400萬億的資產(chǎn)規(guī)模很難向其他行業(yè)騰挪，只能在通道上升級，向辦公樓、長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)，以及向運營模式更復雜的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。很多轉(zhuǎn)型死掉的房企，其直接原因并不是因為轉(zhuǎn)型，而是因為現(xiàn)金流、金融等資產(chǎn)的錯配。我們關(guān)注各種經(jīng)營能力的長期積累，未來應(yīng)對存量資產(chǎn)或者是創(chuàng)新領(lǐng)域，方可立于不敗之地。

長期看好房地產(chǎn)行業(yè)，可嘗試多元化發(fā)展

香港路勁基建董事局主席 單偉豹先生

如果我們對比所有的行業(yè)，就會發(fā)現(xiàn)最好做的還是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)總體穩(wěn)定，雖然是重資產(chǎn)，但中國的市場無限大，受市場的波動影響小，所以對于房企來說，只要自己用心做的好就能出成績。我們一直在做在關(guān)注的是質(zhì)量、成本、創(chuàng)新能力、服務(wù)能力等方面的提升，這是最精髓的地方。在偌大的房地產(chǎn)市場海域，拿一個點的銷售量做好是不難的。房地產(chǎn)去年約有11%的平均凈利潤，員工薪水普遍較高，還不用擔心應(yīng)收賬款和庫存，所以我對這個行業(yè)是長期看好的。

既然我這么看好房地產(chǎn)，那為什么要談轉(zhuǎn)型呢？我們是想在房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)上嘗試多元化發(fā)展，看將來哪一個產(chǎn)業(yè)可以比翼房地產(chǎn)。所以，我們做房地產(chǎn)基金、文旅、娛樂。金融必須和房地產(chǎn)結(jié)合，我們做房地產(chǎn)基金是嘗試性的；投資文化旅游產(chǎn)業(yè)的部分原因是為了拿到更便宜的土地儲備。如果我們的視線拓展到2025年，文旅也將是十萬億級別的產(chǎn)業(yè)，一旦做得好，也會大幅地提高集團競爭力。

企業(yè)要關(guān)注實業(yè)振興和再投資實體制造業(yè)

中南集團副總裁、金融事業(yè)部董事長 施錦華先生

根據(jù)多年地產(chǎn)和金融行業(yè)的從業(yè)經(jīng)驗，我長期看好地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在正常的市場經(jīng)濟下，沒有倒閉的行業(yè)，只有倒閉的企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)。地產(chǎn)的發(fā)展短期內(nèi)是看政策，影響房地產(chǎn)發(fā)展的兩個主要因素，一是地方政府的房地產(chǎn)政策調(diào)控，二是金融機構(gòu)對房地產(chǎn)融資政策和額度的調(diào)控。因為隨著城市化進程的加快，房地產(chǎn)的發(fā)展會使得大量的資金和財富聚集到這個行業(yè)，使之成為中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和制造業(yè)升級的重要后備力量和眾多的潛在投資者群體，很多房地產(chǎn)企業(yè)開始關(guān)注高科技企業(yè)和實業(yè)方面投資。未來，我們要有自我調(diào)整的意識，如何化解、順應(yīng)房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)如何向制造業(yè)轉(zhuǎn)型和投資，如何助力中國制造業(yè)的提升。作為積累了一定資本的企業(yè)，我們要更多地關(guān)注實業(yè)振興，要肩負起社會責任，為制造業(yè)的發(fā)展貢獻力量。

從房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型、未來的發(fā)展方向來看，第一，養(yǎng)老地產(chǎn)是未來一個比較好的發(fā)展方向，很多銀行要求專注于投資養(yǎng)老地產(chǎn)，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展給與專項的額度。此外，國家對這個細分領(lǐng)域的發(fā)展支持力度也非常大；第二，核心地段優(yōu)質(zhì)的商辦物業(yè)也是一個很好的選擇。隨著國家金融政策不斷的開放，我們預計不久以后，REITs會逐漸放開。如果稅收政策能夠進一步放寬，我們相信未來必將有一個不錯的發(fā)展。

現(xiàn)在對房地產(chǎn)頭部企業(yè)是個好機會

陸家嘴信托副總經(jīng)理 許丹健先生

房地產(chǎn)是高杠桿的行業(yè)，杠桿是把雙刃劍，在價格上漲過程中可以帶來高利潤，但價格不上漲時或下跌時對企業(yè)也有巨大的殺傷力。有一些想彎道超車、家底不厚的開發(fā)商出現(xiàn)問題，一方面就是投資的節(jié)奏沒有把握好，另一方面是企業(yè)內(nèi)部管理方面出現(xiàn)問題。

現(xiàn)在的形勢對頭部企業(yè)是一個好的機會，因為未來的結(jié)果就是整個行業(yè)集中度越來越高，好的地產(chǎn)開發(fā)商，在目前市場比較低迷時有更多的機會買到便宜的土地，無論是招拍掛獲取還是并購；現(xiàn)在整個行業(yè)處于集中度提升的過程，前50名地產(chǎn)開發(fā)商中一部分前期較穩(wěn)健的開發(fā)商逆勢開始進行新一輪的擴張，因為他們資金的壓力問題較小。建議50名以外的地產(chǎn)開發(fā)商也應(yīng)努力擠進前50，因為一旦進入這個排名，能獲取的支持包括政府的、金融機構(gòu)的等等將大幅增加，同時規(guī)模上去后也會產(chǎn)生更多的其他機會，例如現(xiàn)在的物業(yè)管理行業(yè)。

關(guān)于金融產(chǎn)品，未來可能慢慢回歸到類似于德國的金融體系，以間接金融為主，同時未來金融市場主流是以債務(wù)融資為主，老百姓把錢委托給專業(yè)的受監(jiān)管的金融機構(gòu)，由金融機構(gòu)再貸或投給優(yōu)秀的開發(fā)商。

住宅開發(fā)已過高速增長的時代，轉(zhuǎn)型將是中小地產(chǎn)商機遇所在

瑞威資本創(chuàng)始合伙人、聯(lián)席董事會主席、首席執(zhí)行官 朱平先生

我們對于未來房地產(chǎn)行業(yè)走向的預判可以從以下幾點展開。首先，政策是我們未來房地產(chǎn)行業(yè)尤其是住宅開發(fā)領(lǐng)域確定發(fā)展戰(zhàn)略的一個最重要的關(guān)鍵點。簡而言之，政策決定了房地產(chǎn)各細分市場后面的走向。不管是住宅開發(fā)還是其他的商業(yè)地產(chǎn)，都需要對政策能有一個清晰的了解和預判，任何的投資或者決策都要緊跟趨勢，謹慎抉擇。

第二，從地產(chǎn)投資角度來講，我們不是太看好住宅開發(fā)，而更關(guān)注存量市場。中國房地產(chǎn)業(yè)的存量資產(chǎn)有幾百萬億之巨，這里面的投資機會很大。未來對存量如何去化和改變，比如城市更新、REITs等，都是中小地產(chǎn)商可以考慮的轉(zhuǎn)型的機會。住宅開發(fā)現(xiàn)在已經(jīng)過了高速增長的時代，中小地產(chǎn)商去實現(xiàn)超越的機會越來越小了。

第三，地產(chǎn)要運用新的金融工具。房地產(chǎn)從開發(fā)角度來說，只要對當?shù)卣吆褪袌隹吹臏?，適當?shù)母軛U是合理的。目前的政策監(jiān)管，主要限制債權(quán)投資，但鼓勵股權(quán)投資。股權(quán)類的融資在地產(chǎn)開發(fā)這一領(lǐng)域適當放一些杠桿，前提是不違反政策監(jiān)管的要求，適當?shù)母軛U沒有太大的問題。

關(guān)于地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，在中國還有很長的路要走。REITs是一個看起來很美好的夢。持有型的物業(yè)、存量資產(chǎn)的改造、商業(yè)的運營，難度都很高，房地產(chǎn)開發(fā)商要轉(zhuǎn)型到這一步，如果不做出巨大的轉(zhuǎn)變并做好長久的打算，是很難存活的。

* 注：根據(jù)嘉賓們在高金和亞洲房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2019中國地產(chǎn)金融峰會暨全球資產(chǎn)配置和證券化論壇”上的圓桌討論內(nèi)容整理。