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【MBA中國(guó)網(wǎng)訊】2019年經(jīng)濟(jì)全球化、社會(huì)信息化、文化多樣化深入發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)政策和行業(yè)生態(tài)系統(tǒng)也在發(fā)生重大改變。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，地產(chǎn)行業(yè)多元化發(fā)展和轉(zhuǎn)型已經(jīng)形成趨勢(shì)。我們不僅需要回首過(guò)去，更要展望未來(lái)，直面這個(gè)挑戰(zhàn)與機(jī)遇共存、傳承與轉(zhuǎn)型并舉的時(shí)代。

面對(duì)復(fù)雜多變的環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)要如何調(diào)整前進(jìn)步伐，突圍而出？全球范圍內(nèi)的地產(chǎn)金融行業(yè)還存在哪些機(jī)會(huì)？如何尋求地產(chǎn)金融新的發(fā)展方向，是否可以借鑒國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)的成功經(jīng)驗(yàn)？康奈爾大學(xué)約翰遜商學(xué)院STB地產(chǎn)金融杰出講席教授，美國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理期刊主編劉鵬日前在出席由上海交通大學(xué)上海高級(jí)金融學(xué)院與亞洲房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2019中國(guó)地產(chǎn)金融峰會(huì)暨全球資產(chǎn)配置和證券化論壇”上，從全球視角解析了中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)如何尋求發(fā)展的新機(jī)遇和創(chuàng)新突破的新空間。

壹

全球經(jīng)濟(jì)各國(guó)成色不一，中美貿(mào)易摩擦影響深遠(yuǎn)

站在2019年的當(dāng)口，回顧全球各國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況。2018年中國(guó)實(shí)現(xiàn)GDP 90萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.6%；2019第二季度GDP增速6.2%，創(chuàng)十年來(lái)新低。雖然增速放緩，但這個(gè)數(shù)值對(duì)比全球各國(guó)仍然較高。

劉鵬認(rèn)為，這是一個(gè)比較穩(wěn)健的增長(zhǎng)，中國(guó)這樣一個(gè)體量龐大的經(jīng)濟(jì)體可以保持6%以上的增長(zhǎng)非常了不起。歐元區(qū)稍顯疲憊，有衰敗的跡象，失業(yè)率頗高。美國(guó)經(jīng)濟(jì)仍然十分強(qiáng)勁，創(chuàng)造了歷史上最長(zhǎng)的擴(kuò)張期，失業(yè)率降到1969年以來(lái)的新低。同時(shí)，中美的貿(mào)易戰(zhàn)一波三折，對(duì)兩國(guó)的經(jīng)濟(jì)有很大的影響，目前整個(gè)貿(mào)易順差在中國(guó)，利潤(rùn)在美國(guó)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期以來(lái)主要靠投資、消費(fèi)、凈出口“三駕馬車”驅(qū)動(dòng)。從發(fā)展過(guò)程來(lái)看，2019年中國(guó)上半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要靠投資帶動(dòng)，即固定資產(chǎn)投資占比59%。但是，未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)應(yīng)該主要靠消費(fèi)，未來(lái)需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加內(nèi)需。

從宏觀貨幣角度來(lái)看，宏觀杠桿率250%，基本穩(wěn)定，M2增速下滑。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2018年房地產(chǎn)行業(yè)吸納35%以上的金融資源，吸金能力強(qiáng)。劉鵬認(rèn)為，與地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的最重要的數(shù)據(jù)是城鎮(zhèn)化率，從國(guó)際的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，很多國(guó)家的城鎮(zhèn)化率高于中國(guó)59.6%的水平，達(dá)到80%以上，我國(guó)各省的城鎮(zhèn)化水平及進(jìn)程差異顯著，有非常大的提升空間。

劉鵬在整場(chǎng)主題演講中分享并解讀了眾多數(shù)據(jù)，借以幫助大家發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)遇到什么樣的困難，懂得如何在轉(zhuǎn)型過(guò)程中結(jié)合金融市場(chǎng)和金融創(chuàng)新，準(zhǔn)確地預(yù)判未來(lái)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。

貳

房地產(chǎn)從國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)向發(fā)動(dòng)機(jī)和壓艙石并重轉(zhuǎn)化

房地產(chǎn)在各國(guó)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中都占有重要的地位。從中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展特色以及發(fā)展歷程來(lái)看，房地產(chǎn)是一個(gè)涉及面廣，聯(lián)動(dòng)效應(yīng)大，放大效應(yīng)強(qiáng)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，它間接地帶動(dòng)了五十多個(gè)行業(yè)發(fā)展，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)是一個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)和壓艙石并重的狀態(tài)。

無(wú)論從財(cái)政收入，還是稅收方面，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與穩(wěn)定均有巨大推動(dòng)作用。2019年上半年，土地出讓金和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅務(wù)款項(xiàng)，占全國(guó)財(cái)政收入約三分之一。

國(guó)家明確提出提速城市群建設(shè)，推動(dòng)19大城市群協(xié)調(diào)發(fā)展。京津冀、粵港澳、長(zhǎng)三角這三個(gè)城市群作為國(guó)家戰(zhàn)略的重要內(nèi)容，5%的土地上聚集23.3%的人口，創(chuàng)造39.3%的GDP，未來(lái)將是中國(guó)最重要的城市群。其他的大城市群協(xié)同發(fā)展，也會(huì)有不同程度的提升。

另外，從中國(guó)核心指標(biāo)占據(jù)世界比重來(lái)看，劉鵬認(rèn)為，中國(guó)目前并沒(méi)有達(dá)到令人吃驚或者擔(dān)憂的比重。房地產(chǎn)的總價(jià)值中國(guó)占全球17.2%，人口占18.4%，GDP占15.9%，M2占24.9%，均在全球的平均比重附近?！叭绻袊?guó)在全球范圍內(nèi)要找對(duì)標(biāo)，我認(rèn)為第一大經(jīng)濟(jì)體美國(guó)是值得對(duì)標(biāo)的?！眲Ⅸi說(shuō)，“美國(guó)同樣是地域廣闊，GDP基數(shù)大，地域發(fā)展不平衡，但美國(guó)很多指標(biāo)均高于平均數(shù)。可見(jiàn)，中國(guó)占的比重沒(méi)有過(guò)大?！?/p>

叁

城鎮(zhèn)化提升將帶來(lái)79億平米剛需效應(yīng)，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)新機(jī)遇

城鎮(zhèn)化會(huì)不會(huì)發(fā)展？答案是肯定的。劉鵬教授認(rèn)為，不同于前一段發(fā)展的狀況，未來(lái)城鎮(zhèn)化的發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)以人為核心的多業(yè)態(tài)綜合發(fā)展的階段。

按照2030年人口規(guī)劃，峰值達(dá)14.5億人，假設(shè)城鎮(zhèn)化率為70%計(jì)算（這里并沒(méi)有按美國(guó)等西方發(fā)達(dá)國(guó)家80%的城鎮(zhèn)化率來(lái)定目標(biāo)），從目前59.6%城鎮(zhèn)化率到未來(lái)十年后的70%，按照歷史的線性發(fā)展，每年1%的城鎮(zhèn)化提升，2019年人均居住面積按38.1平米且未來(lái)每年增加0.5平米，在不考慮公攤、空置等因素，2019-2030年城鎮(zhèn)化帶來(lái)的住房需求79億平米?？梢?jiàn)，我們?cè)谧≌袌?chǎng)、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有巨大的剛需需求。

中國(guó)過(guò)去十年培養(yǎng)了7000多萬(wàn)大學(xué)生，他們大多數(shù)會(huì)留在城市，有住房的需求。我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積37.6平米，剔除公攤實(shí)際居住面積僅31.5平米，與發(fā)達(dá)國(guó)家差距較大，未來(lái)改善的需求也很旺盛。按照相同的城鎮(zhèn)化率和計(jì)算方法，未來(lái)每年增加0.5平米/人的改善性需求，2019-2030年改善性帶來(lái)的住房需求有42億平米。綜上可見(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在前半場(chǎng)傳統(tǒng)的土地開(kāi)發(fā)和住宅改善方面還有很大的發(fā)展空間。

劉鵬認(rèn)為，地產(chǎn)市場(chǎng)最大的需求在于城市改造和城市更新。隨著城市中心新增土地面積逐年大幅減少，核心城市紛紛從“大拆大建”進(jìn)入“城市更新”階段，對(duì)城市功能重新定位。城市通過(guò)“重新定位—合理改造—再運(yùn)營(yíng)”，實(shí)現(xiàn)功能升級(jí)優(yōu)化，提升物業(yè)價(jià)值，因而地產(chǎn)行業(yè)存在大量潛在機(jī)會(huì)。

肆

放眼全球，金融創(chuàng)新與房地產(chǎn)緊密相連

2018年全球最大的房地產(chǎn)私募基金里面沒(méi)有中國(guó)的名字，大多集中在美國(guó)、加拿大。馬云對(duì)外宣布阿里巴巴支付寶交易量已經(jīng)超過(guò)VISA和MasterCard的總和。在美國(guó)交易所上市的企業(yè)中，中國(guó)公司常常成為最大的IPO。劉鵬認(rèn)為，中國(guó)人口多，公司多，體量大，在很多領(lǐng)域排在前面，靠量排前列并不奇怪，但我們?cè)谏虡I(yè)投資和運(yùn)營(yíng)管理等方面的深耕細(xì)作遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有開(kāi)始，說(shuō)明未來(lái)有很大的機(jī)會(huì)將在商業(yè)地產(chǎn)中產(chǎn)生。最近幾個(gè)季度，全球私募地產(chǎn)領(lǐng)域十分活躍，各大公司都募集到史上最大基金，錢熱到?jīng)]有地方投，很多外溢到亞洲，但是中國(guó)很多領(lǐng)域不能滿足國(guó)際投資者的需求，這也是未來(lái)的提升空間。劉鵬認(rèn)為，從全球的資產(chǎn)配置角度來(lái)說(shuō)，除了在紐約、倫敦、歐洲有投資標(biāo)的以外，亞洲一定要有，上海完全有可能成為超越東京、香港、新加坡的城市。中國(guó)目前在全球地產(chǎn)排名中，從2018年超越了德國(guó)，排名第四，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于美國(guó)，劉鵬指出，未來(lái)中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展應(yīng)該和美國(guó)比肩，值得期待。商業(yè)地產(chǎn)的屬性和金融息息相關(guān)，無(wú)金融非地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)絕不僅是高樓大廈，它更多是承載各產(chǎn)業(yè)的載體，是創(chuàng)造現(xiàn)金流的平臺(tái)。投資商業(yè)地產(chǎn)要對(duì)用戶的需求、各個(gè)產(chǎn)業(yè)的需求有非常清楚的理解。同時(shí)，地產(chǎn)有強(qiáng)大的金融屬性，它是一個(gè)很好的抵押品，可以實(shí)現(xiàn)融資，從投資上講可以加杠桿，創(chuàng)造投資的回報(bào)。劉鵬認(rèn)為，從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)和歷程來(lái)看，很多金融創(chuàng)新是從地產(chǎn)需求中產(chǎn)生的。金融是服務(wù)業(yè)，它服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。美國(guó)現(xiàn)在是金融創(chuàng)新世界的領(lǐng)導(dǎo)者，它的金融創(chuàng)新歷史可以分成兩大高峰，第一大高峰可以簡(jiǎn)單的概括為融資融券，期權(quán)期貨；第二大高峰是資產(chǎn)證券化。從美國(guó)次貸危機(jī)以來(lái)，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品受到了沖擊，并經(jīng)受住了考驗(yàn)，證明資產(chǎn)證券化這個(gè)工具是有用的，美國(guó)也因此得到了長(zhǎng)足的發(fā)展。從這個(gè)意義來(lái)說(shuō)，國(guó)外成功的模式為我們中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)尋求新的發(fā)展和突破提供了可借鑒的思路，未來(lái)中國(guó)在資產(chǎn)證券化領(lǐng)域也會(huì)有長(zhǎng)足的發(fā)展。

* 注：根據(jù)劉鵬教授在高金和亞洲房地產(chǎn)研究院聯(lián)合主辦的“2019中國(guó)地產(chǎn)金融峰會(huì)暨全球資產(chǎn)配置和證券化論壇”上的主題演講內(nèi)容整理。