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【MBA中國網(wǎng)訊】近日，陸家嘴地產(chǎn)金融研習(xí)薈第十期在高金陸家嘴校區(qū)成功舉辦。本次講座圍繞“長租公寓升級(jí)租賃地產(chǎn)實(shí)踐之路”這一主題展開閉門討論，杭州濱江集團(tuán)旗下專門運(yùn)營長租公寓的租賃公司——暖屋（杭州）租賃住房發(fā)展有限公司總經(jīng)理陳馳先生受邀做客分享。

作為租賃地產(chǎn)行業(yè)早期的探索者，陳馳先生參與過上百個(gè)長短租公寓項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)營，擁有著非常豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)。在演講中，陳馳先生結(jié)合了實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，向我們分享長租公寓的市場發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢，介紹了英美等發(fā)達(dá)國家租賃市場的不同發(fā)展模式及可借鑒之處。本次講座吸引了眾多相關(guān)領(lǐng)域的從業(yè)人員、高金校友和在校學(xué)生參與，現(xiàn)場氛圍熱烈、座無虛席。

主題演講與分享

活動(dòng)第一部分為陳馳先生的主題演講和分享。開場，陳馳先生從三個(gè)方面闡述了長租公寓的商業(yè)邏輯：

1、 政策支持。近年來，中央和地方從不同角度為住房租賃市場制定多項(xiàng)政策，相關(guān)配套政策也進(jìn)一步細(xì)化并出臺(tái)。

2、 市場容量足夠大。當(dāng)前我國租賃市場規(guī)模達(dá)1.38萬億，市場空間大。根據(jù)預(yù)測，2025年租賃市場整體規(guī)模將達(dá)3萬億，參照美國成熟市場機(jī)構(gòu)占有率30%來看，前30的頭部企業(yè)規(guī)模將達(dá)7200億，TOP5中單個(gè)企業(yè)規(guī)模將達(dá)480億、房源規(guī)模近百萬套。

3、 租戶痛點(diǎn)明確，即存在民生基礎(chǔ)需求。

談及租賃市場現(xiàn)狀，陳馳先生簡單介紹了目前租賃住房市場的分類及構(gòu)成，并對(duì)比了長租公寓與服務(wù)式公寓、短租/民宿、集體宿舍、民宅等之間的差異。從長租公寓市場主體來看，主要分為五類，包括中介、開發(fā)商、酒店、公寓運(yùn)營以及國企。陳馳先生表示，由于自身主體業(yè)務(wù)不同，不同的主體在長租公寓領(lǐng)域的商業(yè)模式也不同。由于行業(yè)尚處于發(fā)展初期，自身戰(zhàn)略定位也不同，很難對(duì)不同的運(yùn)營模式進(jìn)行定性或比較優(yōu)劣。

隨后擴(kuò)展到全球市場，他談到歐美市場也存在不同的發(fā)展模式。以英美為例，美國社會(huì)保障性住房有限，物業(yè)融資的資本壁壘低，城際人口流動(dòng)率高，因此長租公寓模式流行。而英國的低收入人群大多居住在社會(huì)保障性住房，C2C出租是租賃市場的主體。從長期來看，中國市場與美國更相近，所以可以借鑒美國模式。通過分享美國最大的上市公寓運(yùn)營商EQR的運(yùn)營模式及發(fā)展歷程，陳馳先生表示，未來租賃式公寓運(yùn)營將從全國化演變?yōu)榫劢箙^(qū)域市場化。目前國內(nèi)長租公寓主要由重資產(chǎn)、輕重結(jié)合和輕資產(chǎn)這三種不同的運(yùn)營模式構(gòu)成，最終由市場需求決定發(fā)展方向，租金差減少倒逼傳統(tǒng)長租公寓行業(yè)轉(zhuǎn)化為租賃地產(chǎn)行業(yè)，具有源頭優(yōu)勢的國企和地產(chǎn)商在未來一段時(shí)間內(nèi)將會(huì)快速發(fā)展。從趨勢來看，未來租賃地產(chǎn)產(chǎn)品將朝社區(qū)化、區(qū)域化、品質(zhì)化和多樣化的方向來發(fā)展。

最后，陳馳先生以“濱江暖屋”為案例，簡要地分享了其業(yè)務(wù)情況、發(fā)展規(guī)劃、競爭優(yōu)勢以及目標(biāo)客群，表示堅(jiān)定看好租賃地產(chǎn)行業(yè)，未來致力于打造一個(gè)國內(nèi)領(lǐng)先的租賃地產(chǎn)投資運(yùn)營商。

Q&A提問環(huán)節(jié)

提問環(huán)節(jié)，現(xiàn)場觀眾紛紛踴躍提問，陳馳先生一一作了簡要回答，以下摘錄了部分問答內(nèi)容。

輕資產(chǎn)運(yùn)營商是否有差異化競爭的機(jī)會(huì)？

答：頭部企業(yè)輕資產(chǎn)模式成功率相對(duì)高。經(jīng)過前一段時(shí)間的跑馬圈地，市場格局有所固化，頭部企業(yè)形成了一定規(guī)模及資金支持，因此仍具有差異化競爭優(yōu)勢。

集體土地用于租賃及改建的操作難度及獲取難度有多大？

答：村集體用地開發(fā)用來租賃的的前提要看是否能回收成本以及地方政策支持，全國各地的政策有所區(qū)別，杭州的政策走的比較早，所以有這樣的基礎(chǔ)。

膠囊客房推出后，是否會(huì)對(duì)住宅市場及租賃市場產(chǎn)生影響？

答：膠囊客房是一種細(xì)分市場，難以替代傳統(tǒng)住宅市場及租賃市場，是它們的補(bǔ)充。

是否存在凈收益率或資金回報(bào)率等財(cái)務(wù)指標(biāo)底線？

答：考慮到前期開發(fā)成本以及退出方式不同，現(xiàn)階段重資產(chǎn)運(yùn)營商還沒有明確財(cái)務(wù)指標(biāo)底線，目前行業(yè)仍在探索中。輕資產(chǎn)運(yùn)營商行業(yè)內(nèi)的期望主要指標(biāo)是IRR達(dá)到15%，回報(bào)周期6-7年，因租期長短、成本控制能力等其他因素不同會(huì)有所改變。

總 結(jié)

本次為主題“長租公寓升級(jí)租賃地產(chǎn)實(shí)踐之路”的陸家嘴地產(chǎn)金融研習(xí)薈第十期，陳馳先生向觀眾們重點(diǎn)介紹了長租公寓的商業(yè)邏輯以及租賃地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，比較了英美兩個(gè)成熟租賃市場的發(fā)展模式以及可借鑒之處，同時(shí)以案例為切入點(diǎn)，向觀眾們分享了長租公寓領(lǐng)域的實(shí)踐情況。在Q&A環(huán)節(jié)中，在場觀眾與陳先生熱切交流，觀眾們表示收獲滿滿、意猶未盡。

“陸家嘴地產(chǎn)金融研習(xí)薈”系列活動(dòng)旨在匯聚行業(yè)精英，聚焦地產(chǎn)金融，大家一起在學(xué)習(xí)中提升，每期將邀請(qǐng)到各細(xì)分行業(yè)的資深大咖向大家傳播思想，展開一場富有啟迪的饕餮盛宴，未來將繼續(xù)推出更多有價(jià)值的講座，請(qǐng)持續(xù)關(guān)注并提出寶貴意見。