蛋播视频一区,无码鲁丝一区二区,精品 久久 五月天,国产老熟女,五月草草在线观看,中文日韩欧美,情色一区二区三区,欧美日韩亚洲激情在线,亚洲制服在线香蕉

【MBAChina網(wǎng)訊】近三年來，“棚改貨幣化”是房地產(chǎn)市場(chǎng)最熱的關(guān)鍵詞之一。這一政策對(duì)于房地產(chǎn)去庫存、擴(kuò)需求具有積極的推動(dòng)作用，但同時(shí)也潛在著一定的風(fēng)險(xiǎn)。任何一個(gè)政策工具，好與不好往往就在毫厘之間，重點(diǎn)在于把握分寸感，不能讓好的政策走向反面。

中國社科院金融研究所房地產(chǎn)金融研究中心主任尹中立博士，日前出席了由高金與康奈爾大學(xué)約翰遜商學(xué)院聯(lián)合主辦的“2018中國地產(chǎn)金融峰會(huì)暨全球資產(chǎn)配置和證券化論壇”，他聯(lián)系宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及房地產(chǎn)現(xiàn)狀，對(duì)棚改貨幣化的政策工具進(jìn)行了深入解讀。

01 棚改貨幣化的初衷是為了房地產(chǎn)去庫存

2014年，中國面臨著巨大的房地產(chǎn)去庫存壓力，在這一背景下，黨中央國務(wù)院研究如何有效化解房地產(chǎn)庫存。我們根據(jù)當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)提出了一個(gè)建議：棚戶區(qū)改造的資金不用于建新房，而是實(shí)施貨幣化安置，將實(shí)物補(bǔ)償改為貨幣補(bǔ)償，讓被拆遷的居民從市場(chǎng)上購買住房，此舉可以一箭雙雕。

2015年8月份，住建部和國家開發(fā)銀行聯(lián)合出臺(tái)棚戶區(qū)改造貨幣化安置的正式文件，標(biāo)志著棚戶區(qū)改造貨幣化安置正式拉開序幕。這一政策受到地方政府的歡迎，是一個(gè)具有中國特色和劃時(shí)代意義的房地產(chǎn)調(diào)控政策工具。

02 股市崩盤促使政府加大棚改貨幣化力度

促使政府加大棚改貨幣化政策力度的背景，是股市的崩盤。股市崩盤最重要的一個(gè)原因是，在一系列政策的刺激和引導(dǎo)下，居民及大量機(jī)構(gòu)不顧風(fēng)險(xiǎn)沖進(jìn)股票市場(chǎng)加杠桿。

當(dāng)時(shí)，發(fā)生了一個(gè)輿論改變市場(chǎng)的重要事件。2015年4月21日，人民網(wǎng)發(fā)了一篇評(píng)論，被誤認(rèn)為人民日?qǐng)?bào)的社論，被曲解為國家的政策導(dǎo)向。文章發(fā)表之后，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)偏好大幅度上升：文章發(fā)布后的第一周，新開戶股票人數(shù)超300萬，比2014年全年新增的開戶人數(shù)總和還多，股市日均成交量超3萬億人民幣（是現(xiàn)在的10倍），股市迅速突破4000點(diǎn)和5000點(diǎn)。

當(dāng)股市的杠桿資金累積得非常多時(shí)，市場(chǎng)就處在非常脆弱的狀態(tài)，只要價(jià)格開始逆轉(zhuǎn)，就會(huì)出現(xiàn)指數(shù)跌停板的情況。2015年7月初，股災(zāi)如期引爆，股市出現(xiàn)了千股跌停、停盤的奇觀。對(duì)比2015年9月股災(zāi)出現(xiàn)后和6月份股災(zāi)發(fā)生前投資者帳戶情況，可以看到，高凈值個(gè)人投資者損失非常慘重，50萬以上的個(gè)人投資者總數(shù)下降了49%，即俗稱的“被腰斬”。

股市迅速崩盤，投資者損失巨大，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)具有直接的殺傷力。2015年，有關(guān)部門啟動(dòng)股票市場(chǎng)是為了活躍中國經(jīng)濟(jì)，但當(dāng)股市崩盤之后，中國的宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)“克強(qiáng)指數(shù)”迅速跳水，創(chuàng)20年新低。

03 棚改貨幣化有兩大作用機(jī)理

采用棚改貨幣化的政策工具帶來了一些意想不到的后果：

一，刺激住房需求。

實(shí)施貨幣化安置，意味著當(dāng)年的房地產(chǎn)市場(chǎng)新增了大量的住房需求，2016年和2017年的棚戶區(qū)改造計(jì)劃都是600萬套，如果其中一半實(shí)行貨幣化安置，則意味著每年新增了300萬套的住房需求，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的邊際影響是巨大的。

近幾年新房銷售量大約在每年1500萬套左右，由棚改貨幣化導(dǎo)致的新增需求相當(dāng)于其中的1/5。在一些三四線城市的住房需求中，棚改貨幣化導(dǎo)致的需求占據(jù)了一半以上份額?？紤]到部分得到貨幣化補(bǔ)償?shù)木用竦募痈軛U操作，實(shí)際的刺激作用更大。

二，改變了貨幣的傳導(dǎo)機(jī)制。

棚改的資金來源主要是央行的PSL（抵押補(bǔ)充*，是2014年國開行成立住宅金融事業(yè)部后創(chuàng)新的一種融資方式），國開行再向地方投放，地方政府運(yùn)用這一資金進(jìn)行棚改。

可見，棚戶區(qū)改造貨幣化安置不僅是住房制度方面的一種創(chuàng)新，更是基礎(chǔ)貨幣投放的一種創(chuàng)新，也是貨幣傳導(dǎo)機(jī)制的創(chuàng)新，相當(dāng)于在中央銀行與中小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)之間架設(shè)了一個(gè)專門的貨幣投放渠道，這對(duì)三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

2015年至2017年房地產(chǎn)周期有兩大特點(diǎn)。一是整個(gè)房地產(chǎn)上漲周期持續(xù)時(shí)間之長創(chuàng)歷史之最。以前房地產(chǎn)上升周期在11個(gè)月左右，而這輪房地產(chǎn)上漲從2015年年底持續(xù)到現(xiàn)在，已經(jīng)超過了40個(gè)月。二是三四線城市漲幅大于*城市，這是以前所沒有的，原因就在于工具的創(chuàng)新。有了棚改貨幣化安置工具后，樓市的運(yùn)行規(guī)律完全被改寫了。

04 要慎用棚改貨幣化政策工具

任何一個(gè)政策工具，好與不好往往就在毫厘之間，要把握住分寸。棚改貨幣化政策工具的副作用已經(jīng)顯現(xiàn)。原因在于讓低收入階層負(fù)債入市，蘊(yùn)含金融風(fēng)險(xiǎn)。很多沒有支付能力的人因?yàn)橛辛素泿呕a(bǔ)償，拿著政府的資金去加杠桿沖進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

棚改貨幣化導(dǎo)致居民杠桿率快速上漲。我國居民杠桿率從2008年時(shí)的18%，攀升到2018年一季度的50%。短短十年，翻了兩倍。最近三年杠杠率每年增加約5個(gè)百分點(diǎn)。

與國際數(shù)據(jù)對(duì)比，美國的居民債務(wù)/可支配收入在2007年曾達(dá)到過120%，日本在1990年曾達(dá)到過100%。我國的居民債務(wù)水平達(dá)到90%，接近極限，這是一個(gè)非常危險(xiǎn)的信號(hào)。

正是因?yàn)槿绱?，我在今年初開始建議要弱化甚至逐步退出棚戶區(qū)改造貨幣化安置。今年6月份之后，這個(gè)政策開始減速剎車。同時(shí)，棚改貨幣化的進(jìn)退會(huì)引起市場(chǎng)較大的波動(dòng)，自今年6月底以來，每次關(guān)于棚改貨幣化的討論都引起了房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至股票市場(chǎng)的波瀾起伏，這也是棚改貨幣化的副作用之一。

棚改貨幣化是一個(gè)重要的政策工具，如何正確使用該工具還需要進(jìn)一步觀察和分析。它是一個(gè)全新的政策工具，但是否可以稱之為一個(gè)新的貨幣政策工具，應(yīng)當(dāng)引起大家的關(guān)注和進(jìn)一步討論。

* 注：根據(jù)尹中立博士在高金和康奈爾大學(xué)主辦的“2018中國地產(chǎn)金融峰會(huì)暨全球資產(chǎn)配置和證券化論壇”上的演講內(nèi)容整理