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2021年會(huì) | 韓志峰：堅(jiān)持“五心”原則，做好REITs試點(diǎn)（附全文）

北京大學(xué)光華管理學(xué)院
2021-07-26 17:45 瀏覽量: 6936
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基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展壯大是順勢而行的，從基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展的歷程看，要對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的未來發(fā)展充滿信心。 運(yùn)營良好的基礎(chǔ)設(shè)施將產(chǎn)生可觀的現(xiàn)金流收益，可以為“有耐心”的投資者提供合理的...

基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展壯大是順勢而行的，從基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展的歷程看，要對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的未來發(fā)展充滿信心。

運(yùn)營良好的基礎(chǔ)設(shè)施將產(chǎn)生可觀的現(xiàn)金流收益，可以為“有耐心”的投資者提供合理的回報(bào)，市場也要對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場規(guī)模的壯大、投資者準(zhǔn)確認(rèn)知基礎(chǔ)設(shè)施REITs有耐心，對(duì)REITs產(chǎn)品的金融監(jiān)管、稅收繳納等配套政策出臺(tái)有耐心。

基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)要認(rèn)真選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，選擇符合條件的成熟穩(wěn)定項(xiàng)目參與試點(diǎn)，要有誠心。

做項(xiàng)目要有匠心，選擇的底層資產(chǎn)要符合基本條件，合規(guī)手續(xù)要認(rèn)真落實(shí)，申報(bào)材料要細(xì)致準(zhǔn)備，關(guān)鍵問題要全面研究。

推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)還要有恒心，必須要有釘釘子精神，促進(jìn)市場長遠(yuǎn)健康發(fā)展。

近日，由中國REITs論壇、蘇州市人民政府、上海證券交易所、中國建設(shè)銀行聯(lián)合主辦的“中國REITs論壇2021年會(huì)”在蘇州圓滿落下帷幕。本屆主題為：“基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟示與展望”。會(huì)上，國家發(fā)展改革委投資司副司長韓志峰發(fā)表主題為“堅(jiān)持‘五心’原則，做好REITs試點(diǎn)”的線上主題演講。

韓志峰在“中國REITs論壇2021年會(huì)”上發(fā)表線上主題演講以下為演講全文：尊敬的張勇主任、徐憲平參事、李超副主席、昆林書記、翁孟勇副部長、趙敏副行長、黃民會(huì)長、王安董事長，各位領(lǐng)導(dǎo)，各位來賓，大家上午好！不能到現(xiàn)場參加中國REITs領(lǐng)域的這一次盛會(huì)，感到非常遺憾，只能通過視頻方式，向大家做一個(gè)匯報(bào)和交流。今天我交流的題目是“堅(jiān)持‘五心’原則，做好REITs試點(diǎn)”。

一、信心

第一個(gè)“心”是信心。從基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展的歷程看，我覺得我們對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的未來發(fā)展要充滿信心。站在今天這個(gè)時(shí)點(diǎn)，我們大部分同志對(duì)中國REITs的發(fā)展肯定都是信心滿滿，但在2019年三四月份我們組織專項(xiàng)調(diào)研的時(shí)候，在去年4月30日40號(hào)文發(fā)布之后，甚至在今年上半年首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目掛牌之前，我們聽到過不少懷疑、甚至是質(zhì)疑的聲音——能不能在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域做REITs、基礎(chǔ)設(shè)施REITs的市場規(guī)模能不能做大、試點(diǎn)對(duì)底層資產(chǎn)合規(guī)性的嚴(yán)格要求能不能得到滿足、沒有主體增信的權(quán)益型產(chǎn)品能否受到市場歡迎、能不能有效盤活存量帶動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，等等。（一）能不能做。“能不能在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域做REITs”，現(xiàn)在其實(shí)已經(jīng)不再是個(gè)問題。截至目前，已成功發(fā)行9單基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模合計(jì)314.03億元，行業(yè)范圍涉及產(chǎn)業(yè)園、高速公路、污水處理、倉儲(chǔ)物流、垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電等多個(gè)領(lǐng)域。首批項(xiàng)目的問世是對(duì)“能不能做”的最好回應(yīng)。（二）能不能做大。這個(gè)問題，我想從兩個(gè)方面來講。一方面，從邏輯上看，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域已形成大量存量資產(chǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)由高增長向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)，今后相當(dāng)長一段時(shí)期，基礎(chǔ)設(shè)施仍有較大投資需求?；A(chǔ)設(shè)施REITs恰恰是連接存量資產(chǎn)、權(quán)益資金和新增投資不可或缺的一條紐帶，可以說，基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展壯大是順勢而行的。另一方面，從效果上看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs的社會(huì)認(rèn)可度日益提升，無論是原始權(quán)益人、基金管理人，還是投資人，都在越來越多、越來越深入地關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施REITs進(jìn)展，想積極參與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)。7月2日，我們對(duì)外發(fā)布958號(hào)文后，很多地方、企業(yè)、機(jī)構(gòu)都來咨詢某條政策怎么理解、某類項(xiàng)目是否符合要求、什么時(shí)候可以申報(bào)，這也反映出市場對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的積極態(tài)度。因此，我們對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的發(fā)展壯大應(yīng)該充滿信心。（三）底層資產(chǎn)合規(guī)性要求能否滿足。在評(píng)估推薦過程中，我們對(duì)項(xiàng)目合規(guī)性非常關(guān)注。當(dāng)時(shí)市場上有些聲音說：“是不是需要有這么多要求？是不是必須這么嚴(yán)格？按這么嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)能否篩選出足夠多的項(xiàng)目參與試點(diǎn)？”我們認(rèn)為，沒有規(guī)矩，不成方圓?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目合規(guī)性把關(guān)是非常必要的，我們把REITs稱作底層資產(chǎn)的上市，上市后將由投資者承擔(dān)底層資產(chǎn)的合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)底層資產(chǎn)合規(guī)性嚴(yán)格把關(guān)可以為公開市場投資者排除很多風(fēng)險(xiǎn)，有利于為基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場的長期穩(wěn)定發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。現(xiàn)在實(shí)踐也證明，相關(guān)合規(guī)性要求是可以通過多方努力、積極協(xié)調(diào)予以滿足的。958號(hào)文也對(duì)相應(yīng)要求進(jìn)行了進(jìn)一步明確，得到了各方的認(rèn)可、理解和支持。（四）發(fā)行時(shí)是否需要增信。在40號(hào)文發(fā)布后，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中國市場上的主流投資機(jī)構(gòu)都偏好固定收益產(chǎn)品，都喜歡投資有增信、有保障的產(chǎn)品，基礎(chǔ)設(shè)施REITs如果沒有主體增信，發(fā)行可能會(huì)比較困難。但我們認(rèn)為，如果將基礎(chǔ)設(shè)施REITs定位于一種需要主體增信的產(chǎn)品，那和此前發(fā)行的其他類型產(chǎn)品除了投資者范圍存在差異外，還有什么本質(zhì)區(qū)別？因此，我們?cè)谠圏c(diǎn)工作中始終堅(jiān)持權(quán)益導(dǎo)向。首批項(xiàng)目的發(fā)行情況也對(duì)我們此前的判斷形成了良好印證——9個(gè)項(xiàng)目的公開詢價(jià)結(jié)果顯示，網(wǎng)下投資者平均認(rèn)購達(dá)7倍以上?；A(chǔ)設(shè)施REITs是新產(chǎn)品，新產(chǎn)品呼喚投資者用新的投資邏輯進(jìn)行研判和決策，我們要對(duì)REITs產(chǎn)品的權(quán)益屬性有信心，要相信投資機(jī)構(gòu)通過逐步參與、親身實(shí)踐必將能夠充分理解REITs這一權(quán)益型產(chǎn)品的投資邏輯。（五）是否能夠有效帶動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我們一直強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)設(shè)施REITs是連接資本市場和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一類重要產(chǎn)品，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重大促進(jìn)作用。首批項(xiàng)目發(fā)行后，資本市場對(duì)實(shí)體企業(yè)的支持作用非常直觀地展現(xiàn)出來。以首批上市的某一項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目發(fā)行成功后，原始權(quán)益人的資產(chǎn)負(fù)債率可以下降約5個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)而可以增加200個(gè)億左右的融資空間，這對(duì)企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展將發(fā)揮非常重要的支撐作用。基礎(chǔ)設(shè)施REITs上市以來走勢總體平穩(wěn)，關(guān)注程度越來越高，各方信心越來越足。隨著試點(diǎn)進(jìn)一步深入推廣，肯定還會(huì)遇到一些新情況、新問題，但試點(diǎn)本來就是在摸著石頭過河，只要各方齊心協(xié)力，共同建設(shè)，就能夠應(yīng)對(duì)各種新情況、解決各種新問題，進(jìn)而推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場平穩(wěn)健康發(fā)展，為金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。對(duì)此，我們要充滿信心。

二、耐心

第二個(gè)“心”是耐心，參與試點(diǎn)的各個(gè)方面一定要對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的長遠(yuǎn)發(fā)展有足夠耐心。（一）要對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資收益的長期性有耐心。基礎(chǔ)設(shè)施REITs底層資產(chǎn)是運(yùn)營成熟穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，其收益的主要來源是相對(duì)穩(wěn)定的分紅，不適合短期炒作，適合有耐心的長期資金參與。基礎(chǔ)設(shè)施REITs投資收益包括股利分紅收益和資本利得收益兩部分，前者來源于穩(wěn)定的分紅，后者來源于價(jià)格的波動(dòng)。底層資產(chǎn)的價(jià)值主要來源于基礎(chǔ)設(shè)施的穩(wěn)定運(yùn)營，二級(jí)市場的短期波動(dòng)并不會(huì)影響底層資產(chǎn)的價(jià)值，運(yùn)營良好的基礎(chǔ)設(shè)施將產(chǎn)生可觀的現(xiàn)金流收益，進(jìn)而可以為“有耐心”的投資者提供合理的回報(bào)。以美國市場為例（插圖），雖然部分年份，如1973-1974年石油危機(jī)期間、2007-2008年次貸危機(jī)期間，市場波動(dòng)劇烈，REITs價(jià)格下跌顯著，但整個(gè)REITs市場長期向好的走勢并沒有受到根本性影響，有耐心的長期投資者都能夠從REITs市場的發(fā)展中得到良好回報(bào)。

（二）要對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場規(guī)模的壯大有耐心。任何新事物的發(fā)展都有一個(gè)從小到大的過程，美國REITs市場誕生于20世紀(jì)60年代，產(chǎn)生之初市場規(guī)模也很小，經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展才成長為萬億美元級(jí)的市場規(guī)模（插圖）。

我們國家優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施很多，資金的配置需求也很旺盛，但基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場需要在試點(diǎn)中穩(wěn)步成長、不斷規(guī)范。如果重規(guī)模、輕質(zhì)量，最終必將不利于市場的健康發(fā)展。因此，大家要對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場規(guī)模的逐步壯大具有耐心。（三）要對(duì)投資者準(zhǔn)確認(rèn)知基礎(chǔ)設(shè)施REITs有耐心。就機(jī)構(gòu)投資者而言，愿意“吃螃蟹”并且最終“吃到螃蟹”的機(jī)構(gòu)是少數(shù)，很多投資機(jī)構(gòu)還沒有參與進(jìn)來。我們也聽到一些反映，有投資者希望在資產(chǎn)包中裝入一些未來成長性較強(qiáng)的資產(chǎn)，實(shí)際上也就是運(yùn)營還不夠成熟的資產(chǎn)，他們的理由，是這樣可以留給投資者更多想象空間。我們覺得這種對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的認(rèn)知就是不夠準(zhǔn)確的，基礎(chǔ)設(shè)施REITs是一類底層資產(chǎn)成熟穩(wěn)定、收益相對(duì)明確、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的產(chǎn)品，投資REITs正是對(duì)未來穩(wěn)定性預(yù)期的投資，如果過于關(guān)注成長性而忽視其穩(wěn)定性，這與REITs產(chǎn)品的本質(zhì)屬性不符，產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之增強(qiáng)，并將模糊REITs和其他類型金融產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，與基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的初衷也是不一致的。和機(jī)構(gòu)投資者相比，普通公眾投資者可能對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知更為欠缺，我們了解到一些投資者對(duì)產(chǎn)業(yè)園等非特許經(jīng)營類項(xiàng)目和高速公路等特許經(jīng)營類項(xiàng)目在年度分配性質(zhì)上的差異也不甚了解，完全通過比較產(chǎn)品預(yù)計(jì)現(xiàn)金流分派率高低來申購產(chǎn)品。因此，我們?cè)谧龊猛顿Y者保護(hù)的同時(shí)，一定要有足夠耐心，要多措并舉，幫助各類投資者盡可能在較短時(shí)間內(nèi)能夠全面、準(zhǔn)確、科學(xué)、客觀地認(rèn)知基礎(chǔ)設(shè)施REITs的產(chǎn)品特性和投資價(jià)值。（四）要對(duì)配套政策的出臺(tái)有耐心。市場一直非常關(guān)注REITs產(chǎn)品的金融監(jiān)管、稅收繳納、國資轉(zhuǎn)讓等配套政策的出臺(tái)情況。坦率地講，相關(guān)配套政策出臺(tái)確實(shí)有利于基礎(chǔ)設(shè)施REITs的長期發(fā)展，但政策出臺(tái)一定是一個(gè)循序漸進(jìn)、逐步進(jìn)行的過程，出臺(tái)的快慢也和基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場本身的發(fā)展有一定關(guān)系。很長一段時(shí)間，市場上曾有一種聲音，說某某政策不出臺(tái)，REITs就沒法推出和進(jìn)行。但實(shí)踐證明，相關(guān)配套政策如果能夠及時(shí)出臺(tái)，肯定會(huì)有利于試點(diǎn)工作的順利推進(jìn)，但如果由于種種原因短期內(nèi)暫時(shí)不能出臺(tái)的話，也不會(huì)對(duì)試點(diǎn)工作造成實(shí)質(zhì)性障礙，首批9個(gè)項(xiàng)目的成功上市也充分證明了這一點(diǎn)。根據(jù)我們了解的情況，涉及相關(guān)政策的各方面正在積極努力，總體來看事情是在向好的方面發(fā)展，大家不要操之過急，對(duì)此一定要有耐心。

三、誠心

第三個(gè)心是“誠心”?；A(chǔ)設(shè)施企業(yè)參與試點(diǎn)一定要具有誠心。（一）要認(rèn)真選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)相關(guān)政策明確要求，要選擇成熟穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目參與試點(diǎn)，對(duì)運(yùn)營時(shí)間、現(xiàn)金流回報(bào)情況、現(xiàn)金流穩(wěn)定性、資產(chǎn)規(guī)模等方面均有明確要求。原始權(quán)益人絕對(duì)不能有“甩包袱”的心態(tài)，不能有“套現(xiàn)離場”思維，應(yīng)該結(jié)合企業(yè)情況，選擇符合條件的成熟穩(wěn)定項(xiàng)目參與試點(diǎn)。（二）要如實(shí)客觀反映項(xiàng)目合規(guī)性。在試點(diǎn)推進(jìn)過程中，有些項(xiàng)目和我們溝通，說項(xiàng)目已經(jīng)運(yùn)營很多年了，手續(xù)有些缺陷但也一直沒出問題，能否在某些方面適度放寬。我們認(rèn)為，投資管理等相關(guān)手續(xù)合規(guī)，有利于減少產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)投資者利益，是參與試點(diǎn)的基本要求，缺失的手續(xù)該披露得披露、該說明得說明、該補(bǔ)充得補(bǔ)充。如果不發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs，資產(chǎn)都是原始權(quán)益人自己的，風(fēng)險(xiǎn)由企業(yè)自身承擔(dān)，并未對(duì)社會(huì)暴露和向投資者轉(zhuǎn)移；但如果在資本市場上公開發(fā)行而合規(guī)性不夠的話，相當(dāng)于將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了REITs產(chǎn)品，轉(zhuǎn)移給了市場，這不利于市場的長期健康發(fā)展。因此，要如實(shí)客觀說明項(xiàng)目的合規(guī)性情況。（三）要客觀公允進(jìn)行項(xiàng)目估值。資產(chǎn)估值是第三方專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的客觀評(píng)價(jià)，是公開市場投資者進(jìn)行投資的重要參考，估值原則應(yīng)該清晰明確，估值方法應(yīng)該科學(xué)合理，估值結(jié)果應(yīng)該客觀公允。市場在資源配置中起決定性作用，市場有助于促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)價(jià)值的發(fā)現(xiàn)。但我國的基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場剛剛起步，還是一個(gè)尚在襁褓中的嬰兒，各方對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的認(rèn)知很不完善，各種不同類型的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目情況也千差萬別，原始權(quán)益人和投資者之間信息不對(duì)稱還比較普遍，投資者對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的判斷很難基于涉及資產(chǎn)的全部可用信息，而是主要依靠評(píng)估報(bào)告的明確結(jié)果。所以，資產(chǎn)估值的公正客觀尤為重要，基于真實(shí)全面的信息進(jìn)行客觀公允的估值，是基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)參與試點(diǎn)誠心的重要體現(xiàn)。（四）要注重運(yùn)營管理。基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)價(jià)值源于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力，運(yùn)營管理越好，現(xiàn)金流產(chǎn)生能力越強(qiáng)，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)價(jià)值就越高?；A(chǔ)設(shè)施企業(yè)要高度注重運(yùn)營管理，無論在發(fā)行前的籌備期作為原始權(quán)益人，還是發(fā)行后的存續(xù)期作為運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，都要注重運(yùn)營管理，致力于為投資者提供優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，創(chuàng)造良好穩(wěn)定可持續(xù)的運(yùn)營收益。好的運(yùn)營管理才能帶來好的投資收益，好的投資收益才能促進(jìn)REITs市場的良性運(yùn)轉(zhuǎn)。因此，運(yùn)營管理是基礎(chǔ)設(shè)施REITs長遠(yuǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)和關(guān)鍵所在。

四、匠心

第四個(gè)“心”是匠心。做項(xiàng)目一定要有匠心，不能浮躁。（一）底層資產(chǎn)要符合基本條件。底層資產(chǎn)質(zhì)量直接影響基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)推薦情況，必須要認(rèn)真選擇符合條件的資產(chǎn)參與試點(diǎn)。申報(bào)要求中對(duì)項(xiàng)目可轉(zhuǎn)讓性、項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間、資產(chǎn)規(guī)模等方面都有明確規(guī)定。但有些企業(yè)或機(jī)構(gòu)經(jīng)常抱著打擦邊球的心態(tài)做項(xiàng)目，明知道不完全符合要求，還希望我們?nèi)ピu(píng)估、去推薦，這樣只會(huì)浪費(fèi)時(shí)間，無益于項(xiàng)目的實(shí)質(zhì)推進(jìn)。項(xiàng)目參與方要把心思放在嚴(yán)格按照申報(bào)要求篩選符合條件的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目上，不要一門心思想著打擦邊球。（二）合規(guī)手續(xù)要認(rèn)真落實(shí)。基礎(chǔ)設(shè)施REITs相關(guān)政策文件，包括我們最新出臺(tái)的958號(hào)文都對(duì)底層資產(chǎn)合規(guī)性提出了明確要求，哪一類項(xiàng)目需要哪些材料，規(guī)定都很明確。各方應(yīng)該全面理解申報(bào)要求，認(rèn)真落實(shí)合規(guī)手續(xù)，不要一遇到問題就想通過溝通解釋繞開問題。特別想和大家說的是，我們的標(biāo)準(zhǔn)是明確的，所有合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)都必須一一落實(shí)，我們不只是要求項(xiàng)目方在申報(bào)材料中予以說明，還會(huì)逐一核對(duì)法律法規(guī)、政策文件、項(xiàng)目合同文本、取得的證明文件中的具體表述，因此千萬不要抱著僥幸心理。把基礎(chǔ)工作做扎實(shí)，嚴(yán)格按照申報(bào)條件要求準(zhǔn)備申報(bào)材料、證明文件，才是加快項(xiàng)目進(jìn)展的最好方式。（三）關(guān)鍵問題要全面研究。基礎(chǔ)設(shè)施REITs是新事物，推進(jìn)過程中遇到新情況新問題很正常，很多關(guān)鍵問題需要大家一起來研究，不能說遇到搞不清楚的問題就放到一邊，后續(xù)交給市場投票解決，這種態(tài)度是不負(fù)責(zé)任的。這次958號(hào)文把有利于實(shí)現(xiàn)碳達(dá)峰碳中和目標(biāo)的綠色能源項(xiàng)目，以及有利于解決好新市民、青年人等群體住房困難問題的保障性租賃住房項(xiàng)目納入試點(diǎn)范圍。市場對(duì)此反響很好。但我們也清晰地知道，在這些新領(lǐng)域推進(jìn)試點(diǎn)面臨的問題非常多，例如，國內(nèi)租賃住房市場情況非常復(fù)雜，不同用地性質(zhì)的保障性租賃住房如何評(píng)估、土地如何處理？不同建設(shè)主體和運(yùn)營管理機(jī)制的項(xiàng)目如何把關(guān)？不同收益水平的租賃住房如何篩選判斷？清潔能源項(xiàng)目專業(yè)化程度也很高，光伏、風(fēng)電、生物質(zhì)發(fā)電等領(lǐng)域面臨的問題有共性也有個(gè)性，例如國補(bǔ)不到位對(duì)現(xiàn)金流預(yù)測和項(xiàng)目估值影響等問題。上周初，我們組織相關(guān)企業(yè)、行業(yè)專家進(jìn)行了專項(xiàng)座談，會(huì)上有人提出，國補(bǔ)問題可以在履行信息披露程序后交給投資者自行判斷，讓市場定價(jià)。這話似乎有道理，但我們仔細(xì)想想，專業(yè)性、政策性這么強(qiáng)的、對(duì)項(xiàng)目收益影響非常大的一個(gè)問題，一屋子行業(yè)專家、龍頭企業(yè)都找不出妥善解決方案，如果交給一個(gè)剛剛起步的市場讓許多對(duì)REITs還不甚了了的普通投資者去甄別去解決，這會(huì)有多大風(fēng)險(xiǎn)？因此，相關(guān)參與方一定要有“匠心”，一定要把關(guān)鍵問題研究清楚，盡最大努力給市場提供邏輯最清晰、手續(xù)最合規(guī)、現(xiàn)金流預(yù)測和估值最合理的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。（四）申報(bào)材料要細(xì)致準(zhǔn)備。前一階段試點(diǎn)過程中我們看了很多項(xiàng)目的申報(bào)材料，坦率地講，水平差距比較大。有些材料條理清晰、表達(dá)準(zhǔn)確、形式簡潔、重點(diǎn)突出，把項(xiàng)目情況講得很清楚；有些材料則是邏輯混亂、詞不達(dá)意、重復(fù)顛倒、甚至是前后矛盾，給推薦工作造成了極大不便。即便我們通過格式文本等多種形式進(jìn)行了規(guī)范，但收到的材料還是需要反復(fù)溝通、多輪完善。申報(bào)材料是我們了解項(xiàng)目的第一途徑，再優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，也需要通過高質(zhì)量的申報(bào)材料呈現(xiàn)出來，申報(bào)材料很大程度反映了原始權(quán)益人和相關(guān)中介機(jī)構(gòu)的專業(yè)水準(zhǔn)和業(yè)務(wù)能力，也能反映他們對(duì)這件事情的認(rèn)真和重視程度。因此，希望各方都能抱著“匠心”好好準(zhǔn)備申報(bào)材料，交好這張非常重要的答卷。

五、恒心

前途是光明的，道路是曲折的，是一切新事物發(fā)展的途徑，幾乎沒有任何一件重要的事情會(huì)一帆風(fēng)順、一蹴而就。影響REITs市場發(fā)展的因素很多，經(jīng)濟(jì)周期、市場波動(dòng)、流動(dòng)性和貨幣供給的變化、替代性金融產(chǎn)品的出現(xiàn)，等等，都會(huì)影響REITs市場的變動(dòng)。我國推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs符合經(jīng)濟(jì)社會(huì)高質(zhì)量發(fā)展的方向，是順應(yīng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的創(chuàng)新舉措，生逢其時(shí)，大有可為。習(xí)總書記說：“我們要有釘釘子的精神，釘釘子往往不是一錘子就能釘好的，而是要一錘一錘接著敲，直到把釘子釘實(shí)釘牢，釘牢一顆再釘下一顆，不斷釘下去，必然大有成效?！蔽覀兺七M(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，也必須要有釘釘子精神，持之以恒，久久為功，促進(jìn)市場長遠(yuǎn)健康發(fā)展。從發(fā)展改革委角度，今后一個(gè)時(shí)期將重點(diǎn)做好以下幾方面工作：（一）在保證項(xiàng)目質(zhì)量的前提下加快工作進(jìn)程。一方面，我們將不斷總結(jié)前期工作經(jīng)驗(yàn)，持續(xù)完善申報(bào)材料編制要求，近期我們編制了新的格式文本，運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)化手段規(guī)范項(xiàng)目申報(bào)格式，提升申報(bào)規(guī)范性，減輕項(xiàng)目評(píng)估壓力。另一方面，我們將制定委托評(píng)估辦法、完善評(píng)估流程，調(diào)動(dòng)更多專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)參與項(xiàng)目評(píng)估推薦工作，提高工作效率。（二）會(huì)同有關(guān)方面切實(shí)解決重點(diǎn)難點(diǎn)問題。一方面，我們將在前期試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)會(huì)同有關(guān)方面促進(jìn)相關(guān)配套政策出臺(tái)，進(jìn)一步完善基礎(chǔ)設(shè)施REITs的制度體系。另一方面，我們將針對(duì)擴(kuò)展試點(diǎn)領(lǐng)域后面臨的一些重點(diǎn)難點(diǎn)問題，諸如保障性租賃住房的土地性質(zhì)問題、清潔能源項(xiàng)目的國補(bǔ)問題等，進(jìn)行專項(xiàng)研究、重點(diǎn)解決。（三）充分發(fā)揮地方發(fā)改委作用。一方面，促進(jìn)市場培育。地方發(fā)改委要結(jié)合本地實(shí)際，發(fā)揮投資管理經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢，加強(qiáng)政策解讀和宣傳培訓(xùn)，和有關(guān)方面加強(qiáng)合作，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，幫助解決問題，充分調(diào)動(dòng)各類原始權(quán)益人的積極性。另一方面，嚴(yán)格把關(guān)項(xiàng)目。地方發(fā)改委要督促指導(dǎo)項(xiàng)目參與方嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)規(guī)定，按照統(tǒng)一申報(bào)要求，認(rèn)真編制申報(bào)材料，并認(rèn)真把關(guān)申報(bào)項(xiàng)目質(zhì)量。下周，我們將開展全國發(fā)展改革系統(tǒng)內(nèi)部的專業(yè)培訓(xùn)，提高地方發(fā)改委對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的認(rèn)知程度、對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的把關(guān)力度、對(duì)申報(bào)材料的審核水平，切實(shí)發(fā)揮地方發(fā)改委的作用。（四）做好已發(fā)行項(xiàng)目后續(xù)跟進(jìn)。一方面，要引導(dǎo)原始權(quán)益人履行承諾，將回收資金以資本金注入等方式投入新項(xiàng)目建設(shè)，確保新項(xiàng)目符合國家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等。另一方面，要促進(jìn)存續(xù)項(xiàng)目穩(wěn)定運(yùn)營，提高運(yùn)營效率，提升服務(wù)水平，保障基金存續(xù)期間項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營。同時(shí)，引導(dǎo)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)處理好基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的公益性和商業(yè)性關(guān)系，切實(shí)保障公共利益，防范化解潛在風(fēng)險(xiǎn)。（五）綜合運(yùn)用多種手段支持試點(diǎn)推進(jìn)。一方面，要切實(shí)加強(qiáng)項(xiàng)目儲(chǔ)備，發(fā)揮好全國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目庫對(duì)試點(diǎn)工作的支持作用。另一方面，要充分發(fā)揮政府投資引導(dǎo)作用，用好引導(dǎo)社會(huì)資本參與盤活國有存量資產(chǎn)中央預(yù)算內(nèi)投資示范專項(xiàng)，支持回收資金投入的新項(xiàng)目加快開工建設(shè)，促進(jìn)形成投資良性循環(huán)。某種意義上講，首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目的掛牌上市只是試點(diǎn)工作的真正開始，更多的困難和問題在等待著我們?nèi)タ朔徒鉀Q?！暗雷枨议L，行則將至，行而不輟，未來可期”，讓我們齊心協(xié)力、攻堅(jiān)克難，共同促進(jìn)中國公募REITs市場健康發(fā)展、行穩(wěn)致遠(yuǎn)，為我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)力量。謝謝大家！

中國REITs先鋒項(xiàng)目

邀您共享中國不動(dòng)產(chǎn)金融和資產(chǎn)管理新時(shí)代！

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近四十多年來，中國經(jīng)濟(jì)的輝煌成就舉世矚目，不動(dòng)產(chǎn)投融資規(guī)模也快速積聚。迄今為止，固定資產(chǎn)投資中的項(xiàng)目建設(shè)存量已達(dá)上百萬億元，如何使海量資產(chǎn)再流動(dòng)，是后疫情時(shí)代全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)之一。中國REITs市場的啟動(dòng)與發(fā)展，標(biāo)志著中國將開始孕育除股票、債券和現(xiàn)金之外的第四大類資產(chǎn)市場——一個(gè)全新的萬億級(jí)別的投資新藍(lán)海，同時(shí)也為不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的持有人提供了新的融資渠道與輕資產(chǎn)運(yùn)營戰(zhàn)略的新工具。可以說，REITs試點(diǎn)政策的出臺(tái)，為境內(nèi)資本市場與不動(dòng)產(chǎn)投融資體系的雙重改革指出一個(gè)新方向！了解REITs市場、參與REITs建設(shè)，正當(dāng)其時(shí)！

課程模塊：

模塊一：REITs前沿

模塊二：政策解析

模塊三：實(shí)踐演練

模塊四：項(xiàng)目走訪

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