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面向“十四五”，在加快構(gòu)建以國內(nèi)大循環(huán)為主體，國內(nèi)國際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局下，交通投融資領(lǐng)域也朝著更高質(zhì)量、更可持續(xù)的模式發(fā)展演進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs登上了歷史舞臺。

4月12日，由中國REITs論壇與中國公路學(xué)會及浙江省交通投資集團(tuán)共同主辦的“全國交通基礎(chǔ)設(shè)施十四五投融資創(chuàng)新與公募REITs發(fā)展研討會”在杭州隆重開幕，本次會議也是交通運輸行業(yè)舉辦的第一次全國性的REITs論壇研討會。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院副院長、金融學(xué)教授張崢為會議作了題為《中國基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化及公募REITs市場建設(shè)》的主旨演講，從全球REITs市場的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域、中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場建設(shè)的意義、高速公路REITs的市場空間和REITs如何為交通領(lǐng)域投資運營企業(yè)創(chuàng)造價值四方面分享了精彩觀點。

以下為演講主要內(nèi)容：

不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）是實現(xiàn)不動產(chǎn)證券化的重要手段，是通過發(fā)行收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金，交由專業(yè)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資收益及時分配給投資者的一種投資基金。這里所說的不動產(chǎn)，除了持有型房地產(chǎn)，另一大類是基礎(chǔ)設(shè)施，既包括傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，如機(jī)場、港口、收費公路、水電汽熱等市政工程、污染治理等，也包括新型基礎(chǔ)設(shè)施，如5G基站、數(shù)據(jù)中心等和信息產(chǎn)業(yè)相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施。

根據(jù)全球市場的實踐，一般來說，標(biāo)準(zhǔn)化公募REITs具備幾個重要特征：REITs要高比例投資于具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟不動產(chǎn)；REITs每年產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流需高比例分配；公開募集、公開上市，上市之后的二級市場流動性較強(qiáng)。大多數(shù)國家或地區(qū)都推出了針對性的稅收支持政策。

基礎(chǔ)設(shè)施REITs在全球市場規(guī)模有多大？回答這個問題不那么容易。原因在于，第一，全球各REITs的分類標(biāo)準(zhǔn)不同。第二，基礎(chǔ)設(shè)施也有廣義和狹義兩個范圍。狹義指的是傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，例如，交通運輸、水電熱氣等。廣義還包括：工業(yè)園、物流倉儲、新基建等。為了統(tǒng)一口徑，我們將中國基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點項目所劃定的資產(chǎn)范圍，稱為REITs的“基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)”，其發(fā)行的產(chǎn)品定義為“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”產(chǎn)品。其中既包括傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施，也包括新型基礎(chǔ)設(shè)施；既包括狹義概念，也包括泛基礎(chǔ)設(shè)施的概念。

目前全球有43個國家和地區(qū)有REITs市場（特指公募REITs），總體市值規(guī)模約為2萬億美元（2020年底），其中美國市場規(guī)模較大。參照中國試點范圍，全球基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)或基礎(chǔ)設(shè)施REITs占全球REITs總量的40%左右，是一種非常重要的產(chǎn)品；美國的泛基礎(chǔ)設(shè)施REITs市值占當(dāng)?shù)厥兄当壤s為43%，意味著近一半是基礎(chǔ)設(shè)施的底層資產(chǎn)。從近十年的回報看來，這類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)REITs回報在全球資產(chǎn)REITs回報中也是非常不錯的，頗受投資人的青睞。

中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場建設(shè)的巨大意義。基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點有利于形成中國基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量可持續(xù)的投融資模式。改革開放至今，支持中國基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)高速發(fā)展的是以間接融資為主體的中國金融體系?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)主要依靠土地與不動產(chǎn)資產(chǎn)作為抵押品，支持信用擴(kuò)張，用債務(wù)工具提供資金。但到現(xiàn)在，這種模式在未來發(fā)展上有很大挑戰(zhàn)，主要有以下三方面原因：第一，總體來說，無論對基礎(chǔ)設(shè)施還是持有性房地產(chǎn)而言，現(xiàn)在已是存量與增量并重的時代。第二，隨著經(jīng)濟(jì)高*長，整個社會資本的邊際回報率在下降，這是很正常的。但如果積累了大量債務(wù)融資，還能否持續(xù)化解債務(wù)的積累呢？這就提出了一個很大挑戰(zhàn)。第三，基建投資的驅(qū)動主體是地方政府。因為缺乏市場化激勵，大量基建投資缺乏效率，這對未來國家在基礎(chǔ)設(shè)施投融資領(lǐng)域的高質(zhì)量發(fā)展提出重大挑戰(zhàn)。

基礎(chǔ)設(shè)施投融資模式的短板具體體現(xiàn)在：企業(yè)方握有大量的存量資產(chǎn)，同時又有新建擴(kuò)大的需求，但缺乏盤活資產(chǎn)的有效工具；對不動產(chǎn)資產(chǎn)來說，也缺乏可以長期持有它們的長期資金；對投資者來說，缺乏低門檻、高流動性的不動產(chǎn)的投資工具。另外，深層次看，基礎(chǔ)設(shè)施投融資缺乏有效的市場化定價機(jī)制。

為什么REITs能成為破題的抓手？第一，REITs具有盤活存量的作用，企業(yè)和地方政府通過REITs將其持有的低流動性不動產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楦吡鲃有缘慕鹑谫Y產(chǎn)，實現(xiàn)全部或部分出售，回籠資金可以用于降低杠桿率。第二，REITs為中國基礎(chǔ)設(shè)施提供重要的定價“錨”。REITs市場發(fā)行、定價、二級市場交易，形成了一個完整的價格發(fā)現(xiàn)機(jī)制?；椖吭赗EITs市場的價格水平是評價項目開發(fā)質(zhì)量與運營質(zhì)量的重要標(biāo)尺，估值較高的項目將會為未來的同類項目吸引更多的前期投資。第三，REITs是一個高比例分紅、高收益風(fēng)險比的金融產(chǎn)品，具有高透明度，對中國的資產(chǎn)管理市場而言是一個重要的補(bǔ)短板的工具，無論是對于居民理財還是養(yǎng)老金、社保都有巨大的意義。

高速公路具備較強(qiáng)的市場化投資邏輯，盈利模式成熟，現(xiàn)金流較穩(wěn)定，會成為REITs相對合適的底層資產(chǎn)。高速公路目前的投融資模式以債務(wù)融資為主，缺乏權(quán)益工具。由于高速公路特許經(jīng)營權(quán)有固定的期限，使得企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營假設(shè)受到影響，按照現(xiàn)行的IPO監(jiān)管架構(gòu)，高速公路企業(yè)上市IPO難度較大。REITs的推出為高速公路以資產(chǎn)方式上市進(jìn)行權(quán)益性融資提供了可能。

從資產(chǎn)持有者的角度，REITs可以被稱為“不動產(chǎn)資產(chǎn)的IPO”。那么，如何利用REITs創(chuàng)造價值？對企業(yè)而言，REITs是盤活資產(chǎn)的工具，可以實現(xiàn)企業(yè)的融資目標(biāo)；同時，更是實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的重要資本工具。應(yīng)該說，REITs極大地拓展了企業(yè)的資本運作空間。

REITs可以形成“開發(fā)-培育-退出-再開發(fā)”的投資良性循環(huán)的模式?；赗EITs和其他資本市場工具，企業(yè)可以開展類REITs、ABS、ABN，Pre-REITs業(yè)務(wù)，建立 “投資-建設(shè)-運營-REITs退出”的全周期投融資創(chuàng)新體系 。

有了REITs，企業(yè)可以更靈活地選擇經(jīng)營模式。企業(yè)可以用持有REITs的方式，保有資產(chǎn)的控制權(quán)，實現(xiàn)輕重資產(chǎn)分離。也就是說，重資產(chǎn)通過REITs持有，而企業(yè)則以管理人或服務(wù)商的身份參與資產(chǎn)管理和運營，充分挖掘物業(yè)資產(chǎn)的運營價值。輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)也可以IPO方式實現(xiàn)上市，充分挖掘“雙平臺”的價值。

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近四十多年來，中國經(jīng)濟(jì)的輝煌成就舉世矚目，不動產(chǎn)投融資規(guī)模也快速積聚。迄今為止，固定資產(chǎn)投資中的項目建設(shè)存量已達(dá)上百萬億元，如何使海量資產(chǎn)再流動，是后疫情時代全社會關(guān)注的焦點之一。2020年4月底中國證監(jiān)會、國家發(fā)展和改革委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著中國將開始孕育除股票、債券和現(xiàn)金之外的第四大類資產(chǎn)市場——一個全新的萬億級別的投資新藍(lán)海，同時也為不動產(chǎn)資產(chǎn)的持有人提供了新的融資渠道與輕資產(chǎn)運營戰(zhàn)略的新工具?？梢哉f，REITs試點政策的出臺，為境內(nèi)資本市場與不動產(chǎn)投融資體系的雙重改革指出一個新方向！了解REITs市場、參與REITs建設(shè)，正當(dāng)其時！課程模塊：

模塊一：政策解析

模塊二：實踐演練

模塊三：案例走訪

模塊四：資本/資產(chǎn)管理