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會(huì)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)2020年9月27日，由中國(guó)REITs論壇、上海證券交易所、上海市發(fā)展改革委、上海市金融工作局聯(lián)合主辦的“中國(guó)REITs論壇2020年會(huì)”在上海圓滿落下帷幕。本屆年會(huì)主題為：“公募REITs起航·中國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的生態(tài)建設(shè)”。

市場(chǎng)“藍(lán)?！必酱_掘

中國(guó)REITs論壇2020年會(huì)主席、國(guó)務(wù)院參事、北京大學(xué)光華管理學(xué)院特聘教授徐憲平在致辭中指出，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，是深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力的重要舉措，是盤活存量資產(chǎn)帶動(dòng)增量投資、暢通經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)的有效途徑，是我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投融資體制改革創(chuàng)新的一個(gè)標(biāo)志性事件。與會(huì)專家介紹稱， REITs作為不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，在全球42個(gè)國(guó)家和地區(qū)的總市值已超過2萬億美元，并已成為股票、債券及衍生品之外的第四大類資產(chǎn)配置產(chǎn)品。

徐憲平，中國(guó)REITs論壇2020年會(huì)主席、國(guó)務(wù)院參事北京大學(xué)光華管理學(xué)院特聘教授徐憲平指出，我國(guó)標(biāo)準(zhǔn)的公募REITs產(chǎn)品潛在規(guī)模應(yīng)在5至14萬億元，可以撬動(dòng)3倍約15至42萬億元投資?！肮馊A學(xué)院的研究表明，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)的投資額超過130萬億元。如果上交所發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品，基于成熟市場(chǎng)的現(xiàn)狀，4%的資產(chǎn)可REITs化，則市場(chǎng)規(guī)模將占到目前上交所股票市值的10%左右，約為目前美國(guó)REITs市場(chǎng)規(guī)模的50%以上，日本REITs市場(chǎng)規(guī)模的6倍左右。如果逐步擴(kuò)展到全部持有型不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，上交所交易市場(chǎng)將成為全球最大的REITs市場(chǎng)?！毙鞈椘秸f，這也成為構(gòu)建和加強(qiáng)國(guó)際金融市場(chǎng)與國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)的連接，將使上海國(guó)際金融中心的帶動(dòng)作用和長(zhǎng)三角一體化發(fā)展的龍頭作用得以更加充分的發(fā)揮。公募REITs聚焦基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，基礎(chǔ)設(shè)施作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的載體，是“內(nèi)循環(huán)”的“發(fā)動(dòng)機(jī)”，公募REITs的推出對(duì)“發(fā)動(dòng)機(jī)”改造升級(jí)意義重大。全國(guó)政協(xié)常委、國(guó)務(wù)院原副秘書長(zhǎng)、國(guó)家發(fā)展改革委原副主任張勇在與會(huì)致辭中指出，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)是我國(guó)首次在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域探索推出標(biāo)準(zhǔn)化、權(quán)益性的REITs產(chǎn)品，標(biāo)志著境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs正式起步，是基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制的一項(xiàng)重大創(chuàng)新，也是構(gòu)建多層次資本市場(chǎng)體系的一次探索。

張勇，全國(guó)政協(xié)常委、國(guó)務(wù)院原副秘書長(zhǎng)國(guó)家發(fā)展改革委原副主任在張勇看來，發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs既是推動(dòng)做好“六?！惫ぷ?，落實(shí)“六?！比蝿?wù)的重要抓手，也是完善儲(chǔ)蓄、轉(zhuǎn)化投資機(jī)制、推動(dòng)投資高質(zhì)量發(fā)展的長(zhǎng)期舉措。其一，有利于加快補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施短板，通過REITs廣泛籌集項(xiàng)目資金，增強(qiáng)政府和企業(yè)投資能力，拓寬社會(huì)資本投融資渠道，更好地聚焦重點(diǎn)領(lǐng)域；其二，有利于通過支持重點(diǎn)地區(qū)開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，加快京津冀、雄安新區(qū)、長(zhǎng)三角區(qū)域、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、海南自貿(mào)港等國(guó)家重點(diǎn)戰(zhàn)略實(shí)施；其三，有利于防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，通過發(fā)展REITs這一權(quán)益性金融產(chǎn)品，提升股權(quán)融資比重，降低企業(yè)負(fù)債水平，增強(qiáng)再融資、抗風(fēng)險(xiǎn)能力；其四，有利于盤活存量資產(chǎn)，推動(dòng)形成存量資產(chǎn)和增量投資的良性循環(huán)，為促進(jìn)國(guó)內(nèi)大循環(huán)發(fā)揮重要作用。上海市委常委、副市長(zhǎng)吳清在致辭中表示，支持更多基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品在上海推出，通過REITs的發(fā)展，將進(jìn)一步豐富上海國(guó)際金融中心產(chǎn)品體系；上海加速推進(jìn)國(guó)際金融中心建設(shè)，其廣闊和活躍的市場(chǎng)也將助力REITs在上海起航。希望推進(jìn)更多基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品落戶上海。

吳清，上海市委常委、副市長(zhǎng)

國(guó)內(nèi)國(guó)際共襄盛舉

來自全球主要REITs市場(chǎng)的證券交易所、行業(yè)協(xié)會(huì)、高校學(xué)府、金融機(jī)構(gòu)、知名企業(yè)等300余位專家參加了本次會(huì)議。更有諸多重量級(jí)國(guó)際“大咖”在線參與了本次論壇。

年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

美國(guó)國(guó)家REITs協(xié)會(huì)（NAREIT）總裁兼首席執(zhí)行官Steven Wechsler在進(jìn)行“云致辭”時(shí)指出，過去20年，美國(guó)REITs的表現(xiàn)超過了標(biāo)普500指數(shù)以及其他主要指數(shù)，有好時(shí)期，也有沒那么好的時(shí)期，但在長(zhǎng)期內(nèi)REITs因其合約現(xiàn)金流，而具有資本增值潛力。這里REITs每年派發(fā)700億美元分紅的原因，也是分紅率因派息率是標(biāo)普500的2.5倍的原因。“我們對(duì)REITs在中國(guó)的發(fā)展?jié)摿Τ錆M信心?？梢源_定的是，在以適合中國(guó)的方式實(shí)踐的大背景下，REITs的價(jià)值和潛力會(huì)成為現(xiàn)實(shí)。”Steven Wechsler說。亞太不動(dòng)產(chǎn)協(xié)會(huì)（APREA）首席執(zhí)行官Sigrid Zialcita在“云致辭”環(huán)節(jié)中表示，“我們提倡在亞太地區(qū)建立世界一流的REITs制度，改善跨境投資規(guī)則、整體業(yè)務(wù)規(guī)則，并采用最佳實(shí)踐做法和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?！薄盎A(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)的引入，對(duì)中國(guó)而言不僅是一個(gè)里程碑式的事件，也是新冠肺炎疫情暴發(fā)背景下，重啟經(jīng)濟(jì)的催化劑。APREA對(duì)此大力支持，并希望為它的成功推出做出貢獻(xiàn)?！盨igrid Zialcita預(yù)計(jì)，“中國(guó)的REITs市場(chǎng)價(jià)值將達(dá)到6000至8000億美元。這將使中國(guó)成為亞太地區(qū)超過日本的最大市場(chǎng)?！苯刂?020年9月14日，北美市值排名前三的REITs行業(yè)如下——排名第一位的是電信塔REITs，市值2130億美元；第二位為數(shù)據(jù)中心REITs，市值為1330億美元；第三位是工業(yè)REITs，市值為1180億美元。與之形成鮮明對(duì)比的是，酒店REITs市值僅為240億美元，零售REITs市值為260億美元。此外，辦公和公寓REITs市值分別僅為740億美元和980億美元?！爸袊?guó)進(jìn)入REITs市場(chǎng)的時(shí)機(jī)正合適。隨著新冠肺炎疫情危機(jī)的過去，可投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)規(guī)模將不斷增大。”沃頓商學(xué)院金融學(xué)教授、不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任Joseph Gyourko在致辭中說。值得一提的是，除了上述三位“大咖”外，還有包括斯坦福大學(xué)商學(xué)院杰出管理學(xué)教授和金融學(xué)教授Darrell Duffie、新加坡交易所中國(guó)副主席兼中國(guó)區(qū)負(fù)責(zé)人陳慶在內(nèi)的兩位國(guó)際嘉賓，亦在線為本次論壇的圓滿召開送上了誠摯的祝福。

試點(diǎn)聚焦基建領(lǐng)域

目前，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體普遍存在資金不足的現(xiàn)實(shí)困難。一方面，大量?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)形成資金沉淀，投融資循環(huán)受阻；另一方面，債務(wù)約束下，新建項(xiàng)目投資面臨較大資本金缺口。制約了基建投資力度，加重了基礎(chǔ)設(shè)施短板。無疑，REITs借助資本市場(chǎng)，將流動(dòng)性較低的存量基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為上市交易的金融產(chǎn)品，將重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)換成輕資產(chǎn)模式，有助于打破債務(wù)約束下的新經(jīng)濟(jì)發(fā)展束縛，增強(qiáng)資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的質(zhì)效，是深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一項(xiàng)重要舉措。交通運(yùn)輸部副部長(zhǎng)劉小明在以“我國(guó)交通基礎(chǔ)設(shè)施的投融資模式與REITs探索”為主題發(fā)表主旨演講時(shí)指出，交通運(yùn)輸部高度關(guān)注并積極支持收費(fèi)公路、港口、物流園區(qū)等交通基礎(chǔ)設(shè)施的REITs試點(diǎn)工作，將把試點(diǎn)工作作為深化交通運(yùn)輸業(yè)結(jié)構(gòu)性改革，進(jìn)一步創(chuàng)新交通運(yùn)輸投融資體制機(jī)制，加快建設(shè)交通強(qiáng)國(guó)的重要抓手。

劉小明，交通運(yùn)輸部副部長(zhǎng)劉小明表示，交通基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推進(jìn)REITs試點(diǎn)具有較好的基礎(chǔ)，目前我國(guó)交通基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)已形成了大量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！敖煌ㄟ\(yùn)輸行業(yè)中一些大型的交通企業(yè)如中交集團(tuán)、浙江交投、廣東交投、四川交投、越秀交通等高速公路企業(yè)都紛紛加入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)申報(bào)隊(duì)伍中。”劉小明說，基礎(chǔ)設(shè)施REITs為交通企業(yè)提供了一種新的權(quán)益性融資工具，也為社會(huì)投資人提供了更多投資的選擇機(jī)會(huì)。針對(duì)交通基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的REITs試點(diǎn)工作，劉小明認(rèn)為，要加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力、管理水平的監(jiān)管考核。既要保障投資者與政府簽訂的特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議的后續(xù)履行，也要確保提高交通基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)營(yíng)維護(hù)效率和服務(wù)的質(zhì)量水平。中國(guó)國(guó)家鐵路集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理、中國(guó)地方鐵路協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)黃民同時(shí)表示，“十四五”時(shí)期，我國(guó)鐵路發(fā)展處于建設(shè)規(guī)模高位期、還本付息高峰期、運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)培育期、改革創(chuàng)新深化期、紅利逐步釋放期的“五期疊加”階段，債務(wù)規(guī)模攀升，經(jīng)營(yíng)壓力明顯增大。想要推進(jìn)鐵路實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，去杠桿、穩(wěn)投資，先行先試引領(lǐng)，積極開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)恰逢其時(shí)

。

黃民，中國(guó)國(guó)家鐵路集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理中國(guó)地方鐵路協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)“根據(jù)國(guó)家確定的試點(diǎn)范圍，從經(jīng)濟(jì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)、投資收益預(yù)期和未來成長(zhǎng)性等方面統(tǒng)籌考慮，目前我們初步選擇了鐵路網(wǎng)干線中具備條件的項(xiàng)目納入首批申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)?！秉S民介紹稱，“在試點(diǎn)先行的基礎(chǔ)上，我們還儲(chǔ)備了一批后備項(xiàng)目，在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)。”在上海證券交易所總經(jīng)理蔡建春看來，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是REITs良性發(fā)展的關(guān)鍵，優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)能力是REITs穩(wěn)健發(fā)展的保障。當(dāng)前最重要的任務(wù)，就是把控好試點(diǎn)項(xiàng)目質(zhì)量，加快推動(dòng)一批優(yōu)質(zhì)試點(diǎn)項(xiàng)目落地，充分尊重與激勵(lì)產(chǎn)業(yè)方持久參與意愿與投資人參與積極性盡快形成市場(chǎng)規(guī)模、市場(chǎng)合力，打造良好示范效應(yīng)。同時(shí)，任何政策都必須充分考慮時(shí)代背景和實(shí)施環(huán)境，將學(xué)習(xí)借鑒國(guó)際最佳實(shí)踐與立足國(guó)情市情有機(jī)結(jié)合起來，集中市場(chǎng)各方力量，共同探尋中國(guó)版REITs的最大公約數(shù)。

蔡建春，上海證券交易所總經(jīng)理北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)教授、院長(zhǎng)劉俏表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)新發(fā)展格局的關(guān)鍵點(diǎn)在于：如何提升在全球產(chǎn)業(yè)鏈的位置，形成供應(yīng)鏈閉環(huán)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變遷與人口流動(dòng)——如何實(shí)現(xiàn)農(nóng)民工的“市民化”；以及實(shí)現(xiàn)投資更合理的配置等。

劉俏，北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)教授、院長(zhǎng)

結(jié)合REITs生態(tài)系統(tǒng)建設(shè)，劉俏提出：有沒有可能啟動(dòng)“住房公積金制度改革、租賃住房改革和 REITs建設(shè)三位一體”的新一輪改革，可以叫做存量時(shí)代的公積金制度改革。“通過這種方式，有利于農(nóng)民工真正融入城市，消除因‘身份識(shí)別’形成的各種不平等；將有利于盤活地方政府存量資產(chǎn)，幫助化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；我們估測(cè)投資收益率將大大高于公積金現(xiàn)有收益率，一方面增加職工和靈活就業(yè)人員繳納公積金積極性，另一方面公積金投資收益也能補(bǔ)充養(yǎng)老金的不足?！眲⑶畏治?。

試點(diǎn)仍需穩(wěn)扎穩(wěn)打

需指出，創(chuàng)新之路從來不是一馬平川的，這是一個(gè)金融監(jiān)管部門、金融機(jī)構(gòu)和行業(yè)內(nèi)企業(yè)共同探索，并于實(shí)踐中創(chuàng)新的過程。在公募REITs產(chǎn)品結(jié)構(gòu)搭建、試點(diǎn)推進(jìn)的各個(gè)階段，市場(chǎng)依然面臨著包括“資產(chǎn)交易政策瓶頸”“稅收政策亟待明確”“公募REITs和專項(xiàng)管理人能力參差不齊”“對(duì)于現(xiàn)金流預(yù)測(cè)的合理性不足”“特許經(jīng)營(yíng)權(quán)期限與REITs基金期限匹配存在錯(cuò)位”在內(nèi)的諸多問題，亟待解決。國(guó)家發(fā)展改革委投資司副司長(zhǎng)韓志峰在發(fā)表題為“做好基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作的思與行”的主旨演講時(shí)坦言，REITs是一個(gè)舶來品，其引入到中國(guó)，并與中國(guó)的經(jīng)濟(jì)和特色相適應(yīng)、相結(jié)合，勢(shì)必需要經(jīng)歷磨合的過程。

韓志峰，國(guó)家發(fā)展改革委投資司副司長(zhǎng)韓志峰認(rèn)為，相較于一開始就大規(guī)模推廣基礎(chǔ)設(shè)施REITs，首先進(jìn)行試點(diǎn)，是一個(gè)必經(jīng)的過程?！皠傞_始起步要穩(wěn)一點(diǎn)?！表n志峰說，不能照搬照抄國(guó)外的制度設(shè)計(jì)、交易規(guī)則，要根據(jù)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)制度、發(fā)展階段等來設(shè)計(jì)中國(guó)的REITs制度。首先必須要厘清認(rèn)知，REITs不是一場(chǎng)婚禮，而是一場(chǎng)婚姻。韓志峰強(qiáng)調(diào)，不應(yīng)簡(jiǎn)單地把REITs當(dāng)成金融產(chǎn)品、金融工具，或者融資手段，判斷REITs試點(diǎn)成功與否也不僅僅是看REITs產(chǎn)品是否能成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模多大?！鞍l(fā)行REITs之后要想獲得比較好的投資回報(bào)，或者想真正對(duì)投資人負(fù)責(zé)，核心就是把資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理好。讓資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率提升、收益提升，獲得更高的市場(chǎng)認(rèn)可，為投資人帶來更多的分紅收益，這才是推行REITs很重要的目的所在。”韓志峰說，REITs的引入一定程度上會(huì)改變長(zhǎng)期以來基礎(chǔ)設(shè)施投融資的觀念和邏輯，要學(xué)會(huì)運(yùn)用REITs產(chǎn)品和資產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行銜接，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，加速資金周轉(zhuǎn)效率。專業(yè)的管理人應(yīng)按照市場(chǎng)化的取費(fèi)費(fèi)率，切實(shí)履行職責(zé)，保證良好運(yùn)營(yíng)效果，避免過低取費(fèi)費(fèi)率帶來惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致對(duì)于后期管理的敷衍了事，破壞市場(chǎng)秩序、損害投資人利益。中國(guó)證監(jiān)會(huì)公司債券監(jiān)管部主任陳飛從“公募REITs是否契合我國(guó)金融行業(yè)客觀發(fā)展”“與我國(guó)金融市場(chǎng)如何更好地相互適應(yīng)”“怎樣提升我國(guó)金融市場(chǎng)的效率與運(yùn)營(yíng)潛力”等層面，闡釋了自己的看法。

陳飛，中國(guó)證監(jiān)會(huì)公司債券監(jiān)管部主任“基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)高度契合我國(guó)金融行業(yè)客觀發(fā)展需求。”陳飛認(rèn)為，由于REITs本身兼具股票與債券屬性，基于“錨定租金”的定價(jià)方式、充分的流動(dòng)性安排，完善的信息披露機(jī)制，基于對(duì)金融市場(chǎng)各板塊主體功能的契合，REITs的推出將進(jìn)一步提升我國(guó)金融市場(chǎng)的效率與運(yùn)營(yíng)潛力。據(jù)陳飛介紹，證監(jiān)會(huì)、滬深交易所和相關(guān)證監(jiān)局將與國(guó)家發(fā)展改革委及相關(guān)部門做好試點(diǎn)項(xiàng)目的推薦和篩選，部分省、市發(fā)展改革委已陸續(xù)啟動(dòng)項(xiàng)目申報(bào)工作，項(xiàng)目近期將上報(bào)國(guó)家發(fā)展改革委。與此同時(shí)，配套的規(guī)則和持續(xù)監(jiān)管制度也正在加緊完善。作為上海的企業(yè)代表，上海臨港集團(tuán)副總裁朱偉強(qiáng)與會(huì)時(shí)分享了“上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的 REITs 探索及實(shí)踐”。

朱偉強(qiáng)，上海臨港集團(tuán)副總裁朱偉強(qiáng)指出，2020年恰逢公募REITs元年，臨港集團(tuán)將以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)儲(chǔ)備項(xiàng)目參與本輪公募REITs試點(diǎn)。朱偉強(qiáng)認(rèn)為，臨港集團(tuán)通過發(fā)行公募REITs，可以形成穩(wěn)定的存量資產(chǎn)盤活渠道，構(gòu)建“投資-運(yùn)營(yíng)-盤活-再投資”的重資產(chǎn)投資循環(huán)，改變傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)模式中資本金回籠周期長(zhǎng)的短板，有利于持續(xù)回籠資本金助力臨港新片區(qū)投資建設(shè)。據(jù)介紹，在本次公募REITs試點(diǎn)申請(qǐng)中，臨港集團(tuán)將以位于臨港新片區(qū)優(yōu)質(zhì)工業(yè)廠房資產(chǎn)與戰(zhàn)略合作伙伴東久集團(tuán)位于上海及蘇錫常的工業(yè)廠房資產(chǎn)共同發(fā)起設(shè)立公募REITs，募集資金用于臨港新片區(qū)的開發(fā)建設(shè)以及長(zhǎng)三角區(qū)域工業(yè)廠房的持續(xù)投資，在以REITs促進(jìn)區(qū)域發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)中具有典型示范意義。中聯(lián)基金合伙人周芊在進(jìn)行題為“REITs的戰(zhàn)略實(shí)踐應(yīng)用”的主旨演講時(shí)闡述道，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展表現(xiàn)為間接融資轉(zhuǎn)向直接融資、非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)、開發(fā)性資產(chǎn)沉淀為不動(dòng)產(chǎn)、重資產(chǎn)出表輕資產(chǎn)化等趨勢(shì)，不動(dòng)產(chǎn)REITs逐漸成為資產(chǎn)配置的主角。REITs是唯一一個(gè)真正產(chǎn)融結(jié)合的產(chǎn)品，是資金市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)的連接構(gòu)件。資產(chǎn)生產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)、Pre-REITs及REITs、REITsFund及衍生品構(gòu)成了REITs能力系統(tǒng)的三個(gè)重要方面，涵蓋了從資產(chǎn)的生產(chǎn)建設(shè)、交易處置、招商運(yùn)營(yíng)、價(jià)值提升到金融產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、重組、標(biāo)準(zhǔn)化和銷售，再到二級(jí)市場(chǎng)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、投資交易和衍生品創(chuàng)設(shè)的能力。

周芊，中聯(lián)基金合伙人周芊提出，投資人向前看，從資產(chǎn)創(chuàng)設(shè)和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)階段入手，通過各種產(chǎn)品為REITs基礎(chǔ)資產(chǎn)投資助力。發(fā)行人向后看，從長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略著手操作方案。監(jiān)管部門可借鑒國(guó)外市場(chǎng)發(fā)展過程中俯視和仰視定位的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，平視市場(chǎng)，尊重客觀規(guī)律，研究REITsDNA扭曲問題，打造管理人專業(yè)專注的能力系統(tǒng)建設(shè)。充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，合力打造REITs市場(chǎng)共生共榮的健康發(fā)展之路。

助力區(qū)域協(xié)同發(fā)展

推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)于帶動(dòng)長(zhǎng)三角區(qū)域的一體化亦有著重要意義。在接近論壇尾聲之際，由上海證券交易所副總經(jīng)理劉紹統(tǒng)作為主持人，包括招銀理財(cái)首席項(xiàng)目投資官魏廣文、蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理辦公室主任錢曉紅、菜鳥網(wǎng)絡(luò)科技首席財(cái)務(wù)官劉政、北京首創(chuàng)股份有限公司董事會(huì)秘書兼總法律顧問邵麗在內(nèi)的四位嘉賓，圍繞“長(zhǎng)三角一體化下REITs探索與實(shí)踐”議題，展開了熱烈的討論。

圓桌論壇與會(huì)專家介紹稱，根據(jù)近25年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，長(zhǎng)三角地區(qū)累計(jì)形成的基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)約26萬億元。充分發(fā)揮REITs產(chǎn)品的包容性和成長(zhǎng)性，暢通長(zhǎng)三角基礎(chǔ)設(shè)施國(guó)際國(guó)內(nèi)直接融資渠道,既可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)共同打包、共同融資、共同管理，還可以按照現(xiàn)行規(guī)則，將募集資金跨區(qū)域共同投資，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)、資金、管理、投資多種方式融合。如何借由公募REITs優(yōu)先支持長(zhǎng)三角一體化的區(qū)域規(guī)劃發(fā)展？推進(jìn)公募REITs對(duì)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型、戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和對(duì)落實(shí)國(guó)家區(qū)域戰(zhàn)略有何意義？蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理辦公室主任錢曉紅表示，大力發(fā)展REITs對(duì)園區(qū)的意義深遠(yuǎn)，有助于降低資產(chǎn)負(fù)債率，響應(yīng)“降負(fù)債、去杠桿”號(hào)召，形成良性的投融資閉環(huán)、完成滾動(dòng)式開發(fā)，加快園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，以及有助于輕重資產(chǎn)分離，激活輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)制。在未來10年內(nèi)，園區(qū)將力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)整體國(guó)有資產(chǎn)60%證券化的目標(biāo)。推進(jìn)資產(chǎn)證券化，將資產(chǎn)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，探索資產(chǎn)委托經(jīng)營(yíng)模式，強(qiáng)化市場(chǎng)業(yè)績(jī)考核，提升經(jīng)營(yíng)效益。

錢曉紅，蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)有資產(chǎn)管理辦公室主任“當(dāng)前，園區(qū)根據(jù)持有資產(chǎn)的發(fā)展階段與成熟度，分批篩選優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施類資產(chǎn)進(jìn)行了全面系統(tǒng)性的梳理與排摸，甄選出優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)以期參與首批公募REITs項(xiàng)目試點(diǎn)?！卞X曉紅稱，“我們將根據(jù)試點(diǎn)要求加快推進(jìn)各項(xiàng)具體申報(bào)工作并保持與各方溝通，全方位、多層級(jí)通力協(xié)作?！辈锁B網(wǎng)絡(luò)科技首席財(cái)務(wù)官劉政認(rèn)為，企業(yè)通過參與公募REITs市場(chǎng)，不僅在財(cái)務(wù)上會(huì)有受益，更是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有長(zhǎng)期巨大的益處。公募REITs可以認(rèn)為是資產(chǎn)的上市，接受市場(chǎng)和同行的關(guān)注比較以及政府部門的監(jiān)管，是企業(yè)學(xué)習(xí)歷練不斷提升經(jīng)營(yíng)管理能力的動(dòng)力。

劉政，菜鳥網(wǎng)絡(luò)科技首席財(cái)務(wù)官劉政表示，公募REITs市場(chǎng)有很好的錨定資產(chǎn)價(jià)格的作用，代表了市場(chǎng)對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施價(jià)值的認(rèn)定。同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施未來租金回報(bào)的穩(wěn)定性與產(chǎn)業(yè)的健康度高度相關(guān)，公募REITs配套政策的推出，應(yīng)該考慮到產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展。北京首創(chuàng)股份有限公司董事會(huì)秘書兼總法律顧問邵麗介紹了公司之于公募REITs試點(diǎn)的項(xiàng)目申報(bào)情況。

邵麗，北京首創(chuàng)股份有限公司董事會(huì)秘書

“我們選取了合肥、深圳兩地的項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)?！痹谏埯惪磥?，水務(wù)環(huán)保行業(yè)領(lǐng)域非常適合推行公募REITs，其市場(chǎng)空間大，收入及現(xiàn)金流也較為穩(wěn)定?！癛EITs發(fā)行后，可以降低企業(yè)負(fù)債率、優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)再融資能力。不僅如此，企業(yè)提前回收資金還可用于投資新項(xiàng)目，這契合污水處理基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板建設(shè)的戰(zhàn)略要求，對(duì)國(guó)家生態(tài)環(huán)保事業(yè)建設(shè)也具有重要意義?！鄙埯愓f。再就資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)的角度考量，結(jié)合水務(wù)環(huán)保行業(yè)多采取特許經(jīng)營(yíng)模式的特征，邵麗建議，未來REITs發(fā)行后，可引入行業(yè)主管機(jī)構(gòu)參與對(duì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)資質(zhì)、能力的考核；同時(shí)，建議將收入來源存一定政府補(bǔ)貼的生態(tài)項(xiàng)目納入REITs試點(diǎn)資產(chǎn)范圍。招銀理財(cái)首席項(xiàng)目投資官魏廣文就如何更好地實(shí)現(xiàn)投融結(jié)合，助力長(zhǎng)三角基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，釋出了自己的觀點(diǎn)。

魏廣文，招銀理財(cái)首席項(xiàng)目投資官“招商銀行和招銀理財(cái)具有較豐富的基礎(chǔ)設(shè)施投資的經(jīng)驗(yàn)，愿意將基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的推出作為契機(jī)，積極助力長(zhǎng)三角基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?！蔽簭V文同時(shí)建議，未來在我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)，可多增加通訊鐵塔、數(shù)據(jù)中心以及倉儲(chǔ)物流等具備長(zhǎng)期增值前景的資產(chǎn)，提高收益水平，吸引投資者。

《中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)查》重磅發(fā)布

論壇最后，《中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)查》如期發(fā)布。北大光華金融學(xué)教授、副院長(zhǎng)張崢表示，北大光華中國(guó) REITs 研究中心、中國(guó)REITs論壇、戴德梁行、中聯(lián)基金聯(lián)合發(fā)起該調(diào)查研究，旨在通過分析國(guó)內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)參與機(jī)構(gòu)對(duì)不同城市各類業(yè)態(tài)在大宗交易市場(chǎng)中的專業(yè)判斷，為中國(guó) REITs 不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)定價(jià)體系的建設(shè)提供合理的基準(zhǔn)指數(shù)。

張崢，北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)教授、副院長(zhǎng)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與REITs價(jià)格指數(shù)的開發(fā)是市場(chǎng)重要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。指數(shù)開發(fā)有助于推動(dòng)形成REITs估值體系，為產(chǎn)品的發(fā)行和交易價(jià)格形成提供指引；有助于提高市場(chǎng)有效性，充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的作用，提升REITs管理人治理水平，促進(jìn)市場(chǎng)持續(xù)推出高質(zhì)量的REITs產(chǎn)品。張崢表示，“REITs底層資產(chǎn)和REITs產(chǎn)品的定價(jià)具有共同的邏輯，從理論上說，兩者有著相互錨定的關(guān)系。在底層資產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)中，資本化率體現(xiàn)了資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入與價(jià)值之間的關(guān)系，是廣泛使用的定價(jià)指標(biāo)?；陬A(yù)期資本化率調(diào)研而形成的指數(shù)開發(fā)有著重要的意義。

REITs論壇啟動(dòng)儀式

本屆年會(huì)上，還舉行了隆重的“中國(guó)REITs論壇啟動(dòng)儀式”。中國(guó)REITs論壇由全球主要REITs市場(chǎng)的證券交易所、行業(yè)協(xié)會(huì)、高校學(xué)府、金融機(jī)構(gòu)、知名企業(yè)共同發(fā)起設(shè)立，聚集全球智慧，結(jié)合本土實(shí)際，共同推動(dòng)中國(guó)REITs市場(chǎng)建設(shè)與發(fā)展。中國(guó)REITs論壇首屆發(fā)起人為北京大學(xué)光華管理學(xué)院、中國(guó)公路學(xué)會(huì)、中國(guó)地方鐵路協(xié)會(huì)、中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)、中國(guó)市長(zhǎng)協(xié)會(huì)、中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司、中國(guó)國(guó)際工程咨詢有限公司、中國(guó)鐵塔股份有限公司、中國(guó)電子信息產(chǎn)業(yè)研究院、中聯(lián)基金、新加坡交易所、美國(guó)國(guó)家REITs協(xié)會(huì)（NAREIT）、歐洲REITs協(xié)會(huì)（EPRA）、亞洲REITs協(xié)會(huì)（APREA）、新加坡國(guó)立大學(xué)。

中國(guó)REITs先鋒項(xiàng)目邀您共享中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)金融和資產(chǎn)管理新時(shí)代！

點(diǎn)擊圖片，在線申請(qǐng)課程中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)孕育了繁榮的房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資為代表的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，也使得REITs這一金融產(chǎn)品迎來了良好的發(fā)展機(jī)遇。為促進(jìn)中國(guó)REITs市場(chǎng)的建設(shè)與發(fā)展，北京大學(xué)光華管理學(xué)院攜手“中國(guó)REITs論壇”共同發(fā)起“中國(guó)REITs先鋒項(xiàng)目”，通過課堂探討、實(shí)地考察、對(duì)話交流等多種模式全方面多維度解析REITs，項(xiàng)目覆蓋監(jiān)管政策、實(shí)踐案例、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及全球市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)等，幫助學(xué)員理解和探索中國(guó)REITs市場(chǎng)的發(fā)展路徑，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資本管理的能力。課程模塊：

模塊一：宏觀政策

模塊二：REITs前沿

模塊三：案例實(shí)地解析

模塊四：資本/資產(chǎn)管理