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亮點(diǎn)回顧 | 中國REITs發(fā)展的“關(guān)鍵問題”探討

北京大學(xué)光華管理學(xué)院
2020-07-21 17:46 瀏覽量: 2644
?智能總結(jié)

本周五，由中國REITs論壇和中信出版集團(tuán)聯(lián)合主辦的“REITs市場(chǎng)的中國道路研討會(huì)暨《中國REITs市場(chǎng)建設(shè)》線上首發(fā)式”順利召開。 北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長劉俏教授、副院長張崢教授、中聯(lián)基金合伙...

本周五，由中國REITs論壇和中信出版集團(tuán)聯(lián)合主辦的“REITs市場(chǎng)的中國道路研討會(huì)暨《中國REITs市場(chǎng)建設(shè)》線上首發(fā)式”順利召開。

北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長劉俏教授、副院長張崢教授、中聯(lián)基金合伙人周芊作為本次研討會(huì)的嘉賓，同時(shí)也是《中國REITs市場(chǎng)建設(shè)》的三位主要作者，在會(huì)上發(fā)表了精彩演講，分別對(duì)中國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)工作推出的背景、意義和發(fā)展前景進(jìn)行深入探討，并在會(huì)議后半程針對(duì)業(yè)界廣泛關(guān)注的熱點(diǎn)問題作出了獨(dú)到的解答。

嘉賓們都談到了哪些有關(guān)中國REITs的“關(guān)鍵問題”？請(qǐng)收看本次活動(dòng)的亮點(diǎn)部分視頻cut——

劉俏：

為什么此時(shí)此刻中國要推出基礎(chǔ)設(shè)施REITs？

幾大變化正在發(fā)生：1. 增長動(dòng)能發(fā)生變化：以基礎(chǔ)設(shè)施和不動(dòng)產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)時(shí)日無多，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代；2. 人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化：老齡化正在加速到來，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、人口大量流動(dòng)；3. 市場(chǎng)迫切需要提升投資資本收益率，更好地配置資源；4. 市場(chǎng)缺少合理定價(jià)的錨，REITs可以將成熟的不動(dòng)產(chǎn)以證券化的形式轉(zhuǎn)化為二級(jí)市場(chǎng)可以交易的對(duì)象，真實(shí)反映底層資產(chǎn)自身的價(jià)值，有助于引導(dǎo)資源有效配置；5. 國民對(duì)投資品種有著多樣的需求。

張崢：

公募REITs試點(diǎn)與市場(chǎng)展望

1.為什么選擇基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域作為REITs的切入點(diǎn)？

? 我國基礎(chǔ)設(shè)施投融資改革尤為迫切；

? 低成本、高效率，更加適合中國的現(xiàn)實(shí)情況，與其他政策更好協(xié)調(diào)。

2.抵押型REITs在中國是否有發(fā)展空間？? 權(quán)益型在海外市場(chǎng)更受歡迎，從全球角度來看，權(quán)益型REITs市值占據(jù)了總市值的90%；? 抵押型REITs本質(zhì)屬于債務(wù)的證券化，在海外市場(chǎng)有很多替代品，并且創(chuàng)收能力并未明顯超出其他類型的債券式基金；? 而對(duì)于中國，在不動(dòng)產(chǎn)證券化市場(chǎng)快速發(fā)展的階段，抵押型REITs的專業(yè)管理、規(guī)模經(jīng)濟(jì)等屬性同樣能夠?yàn)槭袌?chǎng)創(chuàng)造價(jià)值。

3.如何控制管理REITs投資的道德風(fēng)險(xiǎn)？

? REITs管理人要有能力管好資產(chǎn)，有意愿管好資產(chǎn)，并且在法規(guī)上要對(duì)管理人的不當(dāng)行為有所約束；? 針對(duì)管理能力：宏觀上要注重資產(chǎn)管理的能力，微觀上要注重運(yùn)營管理的能力，兩者構(gòu)成相互支撐的關(guān)系，不可割裂；? 針對(duì)治理結(jié)構(gòu)：設(shè)立完善的管理人和托管人權(quán)利義務(wù)制度，完善監(jiān)督制衡體系，建立激勵(lì)相容的利益協(xié)調(diào)機(jī)制；? 試點(diǎn)架構(gòu)應(yīng)該遵循的基本原則：體現(xiàn)REITs資產(chǎn)管理的基本性質(zhì)，并符合現(xiàn)有各類產(chǎn)品的監(jiān)管要求，做到職能不重復(fù)、不缺失；? 在設(shè)計(jì)思路上，以全面管理的職能模塊為基礎(chǔ)，結(jié)合ABS現(xiàn)有的職責(zé)體系，在各層管理結(jié)構(gòu)中，對(duì)于職能模塊和管理重心進(jìn)行分配。同時(shí)，增加不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)和REITs管理的透明度，并采取更為合理的激勵(lì)機(jī)制，關(guān)注關(guān)聯(lián)交易的正當(dāng)性和合理性。4.中國REITs市場(chǎng)的潛在規(guī)模保守估計(jì)將在5-14萬億，除了公募REITs市場(chǎng)之外，可能還會(huì)催生出規(guī)模巨大的私募REITs市場(chǎng)。

周芊：

如何深刻地理解REITs？

? 從微觀上看，REITs是一類金融產(chǎn)品；從宏觀上看，REITs是不動(dòng)產(chǎn)金融的整體解決方案；? REITs實(shí)際上是一個(gè)工具箱；例如：①新加坡凱德置地，從前端的資產(chǎn)生產(chǎn)、資產(chǎn)創(chuàng)設(shè)、資產(chǎn)運(yùn)營和資產(chǎn)證券化，到后端的REITs投資，形成了前后一體化的產(chǎn)業(yè)鏈，打造了獨(dú)特的核心競(jìng)爭力。②一些上市公司，通過設(shè)立REITs產(chǎn)品來處理重資產(chǎn)，調(diào)整自身資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。? 用好REITs工具箱，就是不要把它當(dāng)成一個(gè)簡單的債務(wù)融資工具，或者簡單的資本融資工具，而是把它當(dāng)做戰(zhàn)略資本工具，在企業(yè)的不同階段來滿足不同的戰(zhàn)略資本訴求。

公募REITs試點(diǎn)的節(jié)奏是怎樣的，

這里面可能存在哪些風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該注意？

? 最大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)可能在于人才儲(chǔ)備，國內(nèi)既了解資本市場(chǎng)，同時(shí)也懂不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營管理的人才較少；? REITs具有很高的技術(shù)性，對(duì)現(xiàn)在的監(jiān)管架構(gòu)、稅收體系等有很大沖擊。如果沒有做好規(guī)范，可能帶來市場(chǎng)的混亂，甚至對(duì)REITs健康發(fā)展帶來傷害；? 需要強(qiáng)調(diào)節(jié)奏，同時(shí)第一批試點(diǎn)項(xiàng)目需要選擇得當(dāng)。與此同時(shí)，加強(qiáng)REITs相關(guān)制度和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，比如稅法方面的修正等。

公募REITs產(chǎn)品能解決企業(yè)哪些問題？

? REITs對(duì)于企業(yè)的意義可以從三個(gè)層面來看：融資工具：可以做債務(wù)融資也可以做資本融資；調(diào)表工具：能夠調(diào)整企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表和重構(gòu)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)；戰(zhàn)略資本工具：整合整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢(shì)資源，形成企業(yè)的行業(yè)壁壘和核心競(jìng)爭力。

公募REITs對(duì)中國資產(chǎn)管理市場(chǎng)有哪些作用？

? 普惠性：公募REITs能大大降低不動(dòng)產(chǎn)投資門檻，使普通的投資人也能享受國家發(fā)展的紅利；? 補(bǔ)短板：REITs提供標(biāo)準(zhǔn)化、高收益風(fēng)險(xiǎn)比、高透明度、高流動(dòng)性的大類資產(chǎn)。在中國資產(chǎn)市場(chǎng)的權(quán)益型產(chǎn)品中正缺乏這種高分紅的產(chǎn)品；? 有助于資管行業(yè)回歸本源。REITs的核心在于分紅，以及通過提升經(jīng)營收入使資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)增值，有助于投資者建立價(jià)值投資的理念。

讓REITs在中國形成“好金融”，

市場(chǎng)建設(shè)的關(guān)鍵是什么？

? REITs要做到“好金融”，就要：①能夠引導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施的投資方向，把資源配置到那些能夠產(chǎn)生最大經(jīng)濟(jì)價(jià)值的領(lǐng)域；②底層資產(chǎn)的質(zhì)量要高，能夠形成正向循環(huán)；③對(duì)管理人作出制度方面的約束，以預(yù)防道德風(fēng)險(xiǎn)。

我國未來是否可能形成具有全球?qū)傩缘墓糝EITs市場(chǎng)？與當(dāng)前其他主流的REITs市場(chǎng)，中國市場(chǎng)存在哪些特點(diǎn)？

? 中國市場(chǎng)一定會(huì)成為一個(gè)全球矚目的主流REITs市場(chǎng)；? 中國REITs市場(chǎng)的特點(diǎn)：① 基礎(chǔ)資產(chǎn)數(shù)量巨大；② 產(chǎn)品門類多；③ 資產(chǎn)類型豐富，當(dāng)前除了傳統(tǒng)的水電氣暖路以外，還有產(chǎn)業(yè)園和物流，未來還會(huì)有各種各樣的新型資產(chǎn)。

《中國REITs市場(chǎng)建設(shè)》這本書有什么特色？

? 原創(chuàng)性：是北大光華REITs課題組三年深入研究的智慧結(jié)晶，是有關(guān)中國REITs市場(chǎng)的第一本原創(chuàng)性的專著；? 思想性：理解REITs市場(chǎng)的建設(shè)，要結(jié)合所在地的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)發(fā)展，具體地去思考REITs對(duì)經(jīng)濟(jì)金融的推動(dòng)作用；? 實(shí)踐性：詳細(xì)討論中國REITs市場(chǎng)的制度設(shè)計(jì)和行動(dòng)方案，對(duì)中國REITs市場(chǎng)建設(shè)的實(shí)踐難題進(jìn)行深入論述；? 研究團(tuán)隊(duì)中同時(shí)有政策監(jiān)管層人士和學(xué)界、實(shí)務(wù)界人士，對(duì)中國REITs市場(chǎng)前景做出比較系統(tǒng)、完整的敘述。進(jìn)一步了解更多有關(guān)REITs的問題，可閱讀新書《中國REITs市場(chǎng)建設(shè)》

中國REITs先鋒項(xiàng)目邀您共享中國不動(dòng)產(chǎn)金融和資產(chǎn)管理新時(shí)代！

點(diǎn)擊圖片，在線申請(qǐng)課程中國經(jīng)濟(jì)的快速增長孕育了繁榮的房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施投資為代表的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，也使得REITs這一金融產(chǎn)品迎來了良好的發(fā)展機(jī)遇。為促進(jìn)中國REITs市場(chǎng)的建設(shè)與發(fā)展，北京大學(xué)光華管理學(xué)院攜手“中國REITs論壇”共同發(fā)起“中國REITs先鋒項(xiàng)目”，通過課堂探討、實(shí)地考察、對(duì)話交流等多種模式全方面多維度解析REITs，項(xiàng)目覆蓋監(jiān)管政策、實(shí)踐案例、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及全球市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)等，幫助學(xué)員理解和探索中國REITs市場(chǎng)的發(fā)展路徑，提升資產(chǎn)運(yùn)營和資本管理的能力。開學(xué)時(shí)間：2020年9月11日課程模塊：

模塊一：宏觀政策

模塊二：REITs前沿

模塊三：案例實(shí)地解析

模塊四：資本/資產(chǎn)管理

詳情垂詢：池老師

電話：86-10-62747074

手機(jī)/微信：15910861782

郵箱：chiyan@gsm.pku.edu.cn

了解課程詳情及在線申請(qǐng)，請(qǐng)點(diǎn)擊“閱讀原文”。

內(nèi)容編輯：顏回

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