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北大光華【新知云課堂】第六講，戴德梁行高級(jí)董事、北大光華【中國(guó)REITs先鋒項(xiàng)目】業(yè)界導(dǎo)師胡峰老師，為大家解讀公募REITs對(duì)國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域和房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，以及境外REITs對(duì)未來(lái)國(guó)內(nèi)公募REITs在資產(chǎn)定價(jià)問(wèn)題方面的借鑒意義。

重點(diǎn)章節(jié)摘要

01 疫情下的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)

通過(guò)疫情期間對(duì)寫字樓業(yè)主與租戶的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，本次疫情中能夠應(yīng)對(duì)突發(fā)公共事件的寫字樓將受到租戶的信任，電梯空間、寫字樓安檢、衛(wèi)生間、垃圾收集、新風(fēng)系統(tǒng)、其他公共區(qū)域、排水系統(tǒng)等八類物業(yè)設(shè)施及區(qū)域是寫字樓業(yè)主重點(diǎn)消毒防范的關(guān)注對(duì)象。(精彩瞬間定位00:22:20)

此次疫情將會(huì)導(dǎo)致大量新項(xiàng)目推遲入市。在2019年全國(guó)寫字樓都經(jīng)歷了市場(chǎng)下行，已經(jīng)面臨未來(lái)大量新增供應(yīng)及去化壓力，受疫情影響未來(lái)的租戶競(jìng)爭(zhēng)和供應(yīng)情況會(huì)進(jìn)一步加劇。調(diào)研顯示，超過(guò)半數(shù)的業(yè)主認(rèn)為所在城市的寫字樓租金將下降；接近六成的業(yè)主認(rèn)為寫字樓空置率將上升。(精彩瞬間定位00:25:00)

目前各類企業(yè)對(duì)置換、擴(kuò)張辦公面積較為謹(jǐn)慎，其中八成的企業(yè)短期內(nèi)沒(méi)有計(jì)劃。另外有6%的企業(yè)甚至考慮縮租或退租。這導(dǎo)致寫字樓需要較長(zhǎng)的時(shí)間去庫(kù)存，消化大量供應(yīng)。但長(zhǎng)期來(lái)看，預(yù)計(jì)2020年下半年寫字樓市場(chǎng)需求將恢復(fù)疫情之前的活躍度。(精彩瞬間定位00:26:20)

2019年中國(guó)GDP為99.09萬(wàn)億元，房地產(chǎn)投資額為13.22萬(wàn)億，占GDP比重達(dá)13%。2019年地方財(cái)政收入為18.16萬(wàn)億元，其中土地財(cái)政收入9.6萬(wàn)億元，占地方財(cái)政總收入的52.9%，土地出讓金收入7.6萬(wàn)億元，占地方財(cái)政總收入41.86%，再創(chuàng)新高。2019年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)40平方米。2020-2016年間中國(guó)城鎮(zhèn)常駐人口共計(jì)增長(zhǎng)3.6億人，根據(jù)聯(lián)合國(guó)預(yù)測(cè)，中國(guó)城鎮(zhèn)化率會(huì)在2030年達(dá)到70%，2050年達(dá)到80%，對(duì)應(yīng)2019-2030年城鎮(zhèn)人口增量約為1.5億左右。(精彩瞬間定位00:34:00)

截至2019年年末，香港甲級(jí)寫字樓平均租金達(dá)到704元每月每平米，北京為382元每月每平米，上海為262元每月每平米，二線城市基本在100元每月每平米左右。2020年初除臺(tái)北外，中國(guó)其余城市寫字樓租金水平均出現(xiàn)下跌。二線城市甲級(jí)寫字樓空置率約為30%，*城市為14%，香港為8.8%，臺(tái)北為4.5%。沈陽(yáng)、天津、無(wú)錫、南京、長(zhǎng)沙、重慶寫字樓的空置率超過(guò)30%；廣州、中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)北甲級(jí)寫字樓空置率低于10%。(精彩瞬間定位00:36:00)

2016-2019四年間全國(guó)寫字樓市場(chǎng)平均新增供應(yīng)為600萬(wàn)平方米每年，但2020往后將達(dá)800萬(wàn)平方米每年。廈門市2020-2023新增甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量達(dá)現(xiàn)有存量寫字樓的1.38倍，深圳達(dá)1.19倍。寫字樓吸納量方面，北京、西安、成都、上海為前四城市。寫字樓新增供應(yīng)主要集中在新興商務(wù)區(qū)，如上海前灘、北京通州、深圳前海、天津?yàn)I海新城、廣州琶洲、成都天府新城。(精彩瞬間定位00:38:45)

北京市寫字樓存量為2029.6萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)寫字樓（含超甲級(jí)）為1100萬(wàn)平方。2020年第一季度甲級(jí)寫字樓平均租金為377元每月每平方米，空置率13.8%。相較于上海、深圳寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)，北京市場(chǎng)租金與空置率為*城市中最好。北京全市乙級(jí)寫字樓存量為915萬(wàn)平方米，平均租金為263元每月每平米，空置率為13%。(精彩瞬間定位00:44:20)

北京全市優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)存量達(dá)1412萬(wàn)平方米，近年來(lái)入市項(xiàng)目大多來(lái)自非核心商圈，達(dá)712萬(wàn)平方米，占總體存量50%。近年來(lái)北京一些百貨物業(yè)進(jìn)行城市更新，如太陽(yáng)宮百盛廣場(chǎng)、盈科中心。改造成寫字樓后租金較商業(yè)租金的大幅提升吸引了很多商業(yè)物業(yè)進(jìn)行城市更新。(精彩瞬間定位00:52:15)

未來(lái)四年北京零售物業(yè)市場(chǎng)至少有326萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，85%以上都位于非核心商圈，從行政區(qū)域來(lái)看，主要位于通州區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)。(精彩瞬間定位00:54:17)

02 亞洲REITs與國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化

從底層物業(yè)角度國(guó)內(nèi)已具備發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的資產(chǎn)儲(chǔ)備，新加坡和日本兩國(guó)成熟REITs市場(chǎng)中的基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)以物流倉(cāng)儲(chǔ)、研發(fā)廠房、數(shù)據(jù)中心為主，這些資產(chǎn)需求廣泛、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定、收益保障性強(qiáng)的特點(diǎn)給產(chǎn)品帶來(lái)不俗表現(xiàn)，境外REITs的成功案例給國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs在挑選底層資產(chǎn)時(shí)提供參考。(精彩瞬間定位01:02:00)

亞洲各大交易所REITs總數(shù)為178支，總市值為2924億美金，平均每單市值為16.4億美金，其中新加坡、中國(guó)香港、日本三地REITs市值合計(jì)占比達(dá)93%。新加坡的零售、工業(yè)物流REITs數(shù)量較為突出分別為10支和9支，日本的綜合REITs數(shù)量最為突出，為26支。(精彩瞬間定位01:04:00)

截至2019年末，國(guó)內(nèi)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行總數(shù)為192支，總規(guī)模為4147億元，平均每單規(guī)模22億元。2019年內(nèi)完成發(fā)行81單，市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)明顯。國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以綜合、辦公、零售類型為主，此外有工業(yè)物流、酒店、公寓類產(chǎn)品成功發(fā)行，但數(shù)據(jù)中心、醫(yī)療健康尚未有產(chǎn)品發(fā)行。(精彩瞬間定位01:06:30)

亞洲REITs市場(chǎng)分派收益率最高為新加坡高達(dá)6.2%，日本、新加坡、中國(guó)香港REITs分派收益率與本地10年期債券利率的差異約為4%。(精彩瞬間定位01:08:00)

國(guó)內(nèi)192單資產(chǎn)證券化產(chǎn)品持有423個(gè)物業(yè)，其中辦公物業(yè)主要其中于*城市，零售物業(yè)在二三線城市有較多證券化產(chǎn)品發(fā)行。物流資產(chǎn)主要集中于上海及京津冀區(qū)域。(精彩瞬間定位01:10:00)

03 商業(yè)房地產(chǎn)大宗交易和資本化率

2019年國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易金額達(dá)2876億元，較2018年略微下降5%。其中2019年第一季度交易額占全年44%，但受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和中美貿(mào)易戰(zhàn)等眾多因素影響，第二季度交易額出現(xiàn)下降。北京市2019年交易額增長(zhǎng)31%，達(dá)746億元，上海交易額下降30%，達(dá)832億元，深圳交易額上升76%，達(dá)549億元。除*城市外，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額較小。(精彩瞬間定位01:12:30)

自2018年起國(guó)內(nèi)首批類REITs產(chǎn)品陸續(xù)進(jìn)入退出處置期，市場(chǎng)化處置資產(chǎn)在特殊情況下成為退出的一種方式，物業(yè)估值能否匹配處置價(jià)格對(duì)保護(hù)投資人利益有著重要意義。在商業(yè)地產(chǎn)大宗交易中，資本化率被投資機(jī)構(gòu)廣泛使用作為衡量?jī)r(jià)格高低的標(biāo)準(zhǔn)。(精彩瞬間定位01:17:00)

香港、新加坡REITs在買賣物業(yè)時(shí)會(huì)對(duì)物業(yè)交易價(jià)格和資本化率進(jìn)行詳細(xì)披露。領(lǐng)展REIT在2015-2019年間對(duì)北京、上海的核心物業(yè)進(jìn)行收購(gòu)時(shí)的資本化率位于3.0%-4.2%區(qū)間。凱德中國(guó)商用信托REIT在2019年對(duì)長(zhǎng)沙、哈爾濱的三處物業(yè)完成收購(gòu)，收購(gòu)時(shí)資本化率達(dá)5.6%-6.2%。(精彩瞬間定位01:20:00)

04 商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

房地產(chǎn)評(píng)估方法主要分為收益法、比較法、成本法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法。在建物業(yè)主要用成本法與假設(shè)開(kāi)發(fā)法，已建成的運(yùn)營(yíng)成熟收益型物業(yè)以收益法為主。采用比較法時(shí)需要有獲取市場(chǎng)交易案例。(精彩瞬間定位01:24:45)

影響物業(yè)收益法估值的重要參數(shù)包含收益年限、簽約租金與市場(chǎng)租金、租金增長(zhǎng)率、NOI水平、折現(xiàn)率、資本化率等。(精彩瞬間定位01:27:45)

*本文僅代表作者觀點(diǎn)。