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1月24日，北京大學(xué)光華管理學(xué)院院長(zhǎng)劉俏教授、院長(zhǎng)助理張崢教授出席北大光華思想沙龍，并圍繞“不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrusts，簡(jiǎn)稱REITs）”與到場(chǎng)的十余家媒體分享觀點(diǎn)。本期北大光華思想沙龍還發(fā)布了第四份REITs研究報(bào)告——《不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金稅制問(wèn)題研究》。

張崢：租賃住房REITs，將助力中國(guó)形成長(zhǎng)效的租賃市場(chǎng)

張崢教授指出，REITs系列報(bào)告有三個(gè)主要目標(biāo)：一是為政策部門(mén)推動(dòng)公募REITs健康發(fā)展提供研究依據(jù)，二是總結(jié)REITs在中國(guó)市場(chǎng)的最佳實(shí)踐，三是探討REITs市場(chǎng)在未來(lái)金融體系中的作用。在這些目標(biāo)的引領(lǐng)下，北大光華REITs課題組已經(jīng)發(fā)布了系列REITs報(bào)告，未來(lái)還將發(fā)布4-5篇報(bào)告，主題包括基礎(chǔ)設(shè)施REITs、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、REITs市場(chǎng)與貨幣政策等。

圍繞第三份REITs研究報(bào)告——《中國(guó)租賃住房REITs市場(chǎng)發(fā)展研究》，張崢教授分享了三個(gè)核心觀點(diǎn)：第一，REITs對(duì)租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展有重要意義。第二，“公募基金+ABS”模式是相對(duì)優(yōu)選的方案，近期租賃住房資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的實(shí)踐，是對(duì)公募REITs推出的有益探索。第三，公募REITs并不是簡(jiǎn)單的現(xiàn)有類(lèi)REITs的公募化和增加流動(dòng)性，而是需要在結(jié)構(gòu)化安排、定價(jià)、主動(dòng)管理機(jī)制與能力等方面持續(xù)的探索和完善。

張崢教授介紹說(shuō)，經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，中國(guó)正在從增量住房市場(chǎng)邁入存量住房市場(chǎng)，房子不夠住的問(wèn)題已經(jīng)轉(zhuǎn)化為住得貴、住得不夠好的問(wèn)題。解決這些問(wèn)題的核心在于建立房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，重要的抓手就是租購(gòu)并舉。

張崢教授分析，多方面原因造成了中國(guó)目前尚沒(méi)有形成長(zhǎng)效的租賃市場(chǎng)，其中一個(gè)原因就是配套金融工具的缺乏。REITs，尤其是租賃住房REITs恰恰能夠填補(bǔ)這個(gè)空白。從金融角度分析，租賃住房具有資產(chǎn)特定、收益穩(wěn)定、運(yùn)營(yíng)模式清晰等特點(diǎn)，是非常適合證券化的資產(chǎn)類(lèi)別。

結(jié)合中國(guó)實(shí)際，REITs對(duì)租賃住房市場(chǎng)有三大意義：第一，REITs將助力住房租賃企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，因?yàn)闄?quán)益型REITs可以作為住房租賃企業(yè)提供最有效的退出渠道，低杠桿完成租賃住房開(kāi)發(fā)。第二，REITs有助于現(xiàn)有房企的轉(zhuǎn)型發(fā)展，這緣于有了標(biāo)準(zhǔn)化公募REITs為租賃住房企業(yè)提供長(zhǎng)期資金支持后，房企就可以從銷(xiāo)售房產(chǎn)為主，轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)租賃住房與持有資產(chǎn)等待升值并重。第三，REITs有助于改善以個(gè)人為主的租賃住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。第四，REITs在投融資和運(yùn)營(yíng)管理方面的一些制度安排，會(huì)在市場(chǎng)上產(chǎn)生引領(lǐng)作用，促進(jìn)市場(chǎng)更健康地發(fā)展。

張崢教授介紹了北大光華REITs課題組的測(cè)算結(jié)果，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4萬(wàn)億至12萬(wàn)億元，其中，中國(guó)租賃住房REITs的市值規(guī)模將在5200億元至1.56萬(wàn)億元之間，遠(yuǎn)景巨大。

如此具有前景的市場(chǎng)，目前是否有探路者？北大光華REITs課題組關(guān)注到：2014年至今，中國(guó)境內(nèi)共有27單類(lèi)REITs和18單CMBS產(chǎn)品在滬深交易所、銀行間以及私募報(bào)價(jià)間系統(tǒng)發(fā)行，融資規(guī)模合計(jì)1310億元。該課題組著重分析了四單基于租賃住房的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，認(rèn)為這些實(shí)踐對(duì)未來(lái)的公募REITs有重大意義。

劉俏：稅收優(yōu)惠政策是REITs市場(chǎng)迅速發(fā)展的重要因素

圍繞第四份REITs研究報(bào)告——《不動(dòng)產(chǎn)信托投資基金稅制問(wèn)題研究》，劉俏教授分享了三方面內(nèi)容：第一，REITs稅制問(wèn)題為什么重要；第二，在中國(guó)環(huán)境中，最重要的REITs稅制問(wèn)題有哪些；第三，針對(duì)現(xiàn)有問(wèn)題，提出一些具體建議。

劉俏教授指出，中國(guó)居民財(cái)富快速積累，但財(cái)富管理市場(chǎng)仍然缺乏有效的財(cái)富儲(chǔ)值工具。REITs作為一種兼具房地產(chǎn)和金融屬性的產(chǎn)品，價(jià)值非常之高。劉俏教授解釋說(shuō)：“為什么說(shuō)REITs是實(shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)非常核心的環(huán)節(jié)？這里有一個(gè)前置條件，中國(guó)房地產(chǎn)很大的問(wèn)題在于，房地產(chǎn)的價(jià)格缺乏一個(gè)定價(jià)的錨?！比藗兇蟾胖辣本┐髮W(xué)附近的房子價(jià)值10萬(wàn)元/平，但整個(gè)定價(jià)過(guò)程并不是特別清楚。在金融學(xué)分析中，所有資產(chǎn)的價(jià)值取決于未來(lái)總現(xiàn)金流的凈現(xiàn)值。如果某一處房地產(chǎn)有配套的REITs在交易之中，會(huì)對(duì)資金的未來(lái)分布情況有非常清晰的信息反映，這就為房地產(chǎn)價(jià)格提供了一個(gè)錨。

REITs稅制問(wèn)題為什么重要？劉俏教授認(rèn)為，中國(guó)目前仍然沒(méi)有推出標(biāo)準(zhǔn)REITs產(chǎn)品，與稅制問(wèn)題是有關(guān)聯(lián)的。目前全球近40個(gè)國(guó)家和地區(qū)推出了標(biāo)準(zhǔn)化的公募REITs產(chǎn)品，而中國(guó)僅有沒(méi)有實(shí)現(xiàn)公募的類(lèi)REITs產(chǎn)品，或者一些債券型而非權(quán)益型的產(chǎn)品。在歐美國(guó)家，已經(jīng)有足夠多的案例可以證明，稅收優(yōu)惠政策是REITs市場(chǎng)迅速發(fā)展的重要因素。

劉俏教授指出，北大光華REITs課題組對(duì)中國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模的測(cè)算結(jié)果是相對(duì)保守的。這一潛力巨大的市場(chǎng)將會(huì)對(duì)中國(guó)的金融體系、經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活，對(duì)老百姓的理財(cái)產(chǎn)生難以估量的影響。

那么，在中國(guó)環(huán)境中，最重要的REITs稅制問(wèn)題是哪些？劉俏教授指出了兩個(gè)方面：一是稅負(fù)太重，二是稅收政策不透明。

關(guān)于REITs稅負(fù)問(wèn)題，劉俏教授認(rèn)為，從設(shè)立環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)，到退出環(huán)節(jié)，整個(gè)REITs基金存續(xù)期間會(huì)有大量稅收產(chǎn)生，其中最重的一筆稅負(fù)發(fā)生在設(shè)立環(huán)節(jié)。劉俏教授舉例說(shuō)：假設(shè)有一筆價(jià)格為100億元的房地產(chǎn)，僅在REITs設(shè)立環(huán)節(jié)產(chǎn)生的稅負(fù)就達(dá)到了REITs市值的21%，這是非常重的稅負(fù)。而在REITs基金存續(xù)期間，如果沒(méi)有稅收優(yōu)惠，整體稅負(fù)最高占到租金收入的44%。租賃住房市場(chǎng)是中國(guó)推出REITs最需要關(guān)注的核心領(lǐng)域，關(guān)注這一領(lǐng)域的稅收問(wèn)題意義重大。如果重新梳理征稅過(guò)程，提供優(yōu)惠和標(biāo)準(zhǔn)化的解決方案，稅負(fù)將有一定的優(yōu)化空間。

關(guān)于REITs稅收政策不透明問(wèn)題，劉俏教授指出，目前REITs基金設(shè)立在很多環(huán)節(jié)還沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化的處理方法，存在著一事一議、各地稅務(wù)機(jī)關(guān)判斷不一的問(wèn)題。這就使得A地可以做的事，B地做不了；去年能做的事，今年做不了。這些問(wèn)題都有待于未來(lái)的規(guī)范。

針對(duì)以上問(wèn)題，劉俏教授給出了四方面建議：第一，對(duì)以REITs為目標(biāo)的資產(chǎn)重組行為給予稅收支持；第二，REITs設(shè)立過(guò)程中的股權(quán)轉(zhuǎn)讓屬于重組行為，建議給予稅收優(yōu)惠；第三，降低REITs經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，體現(xiàn)對(duì)REITs的稅收優(yōu)惠待遇；第四，減少REITs結(jié)構(gòu)構(gòu)建產(chǎn)生的稅收負(fù)擔(dān)。

劉俏教授呼吁，REITs市場(chǎng)是金融領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要抓手，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成租購(gòu)并舉的長(zhǎng)效機(jī)制有重大意義，希望相關(guān)參與者能夠從社會(huì)效益最大化的角度出發(fā)，促進(jìn)REITs市場(chǎng)的發(fā)展與壯大。

隨后，劉俏教授、張崢教授對(duì)媒體關(guān)心的REITs相關(guān)問(wèn)題一一作答。

REITs系列報(bào)告是“光華思想力”平臺(tái)的重要研究成果之一?！肮馊A思想力”是北大光華的思想平臺(tái)，旨在用國(guó)際通行的研究工具和方法做具有國(guó)際水準(zhǔn)的立足中國(guó)、輻射世界的中國(guó)學(xué)問(wèn)，提供政策建議和咨詢意見(jiàn)，服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，用扎根中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的政策研究和前沿商業(yè)實(shí)踐研究反哺商學(xué)教育。

據(jù)悉，在未來(lái)兩年里，“光華思想力”的研究方向?qū)⒕劢乖谄叽箢I(lǐng)域：國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)/中長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)性金融，企業(yè)（家）口述史，支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和創(chuàng)新商業(yè)模式研究，新金融，以及數(shù)據(jù)與科技。REITs系列報(bào)告對(duì)“新金融”、“開(kāi)發(fā)性金融”兩大領(lǐng)域均有涉及。