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“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的?！?016年，在經(jīng)歷新一輪房?jī)r(jià)上漲后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策趨于嚴(yán)格。今天，我們?cè)撊绾卫硇钥创康禺a(chǎn)市場(chǎng)？房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力，還是擠壓了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的生存空間？*城市房?jī)r(jià)是否存在泡沫？如何解讀當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控政策？中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程有什么特征？

2017年5月17日，北大光華本期“思想光華媒體沙龍”聚焦房地產(chǎn)行業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)鐘彬以及北大光華教授周黎安、北大光華教授陳玉宇分別發(fā)表主題演講，與到場(chǎng)的20余家媒體分享了相關(guān)研究成果和洞見(jiàn)，并回答了記者提問(wèn)。

孟曉蘇：房地產(chǎn)業(yè)仍然是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)

孟曉蘇1977年考入北京大學(xué)，后來(lái)在光華攻讀碩士、博士學(xué)位。在厲以寧教授指導(dǎo)下，孟曉蘇研究房地產(chǎn)在現(xiàn)代化進(jìn)程中的作用，并在博士論文中提出“房地產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”的觀點(diǎn)。1998年國(guó)務(wù)院發(fā)文開(kāi)啟房改進(jìn)程之后，房地產(chǎn)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的真正動(dòng)力之一。

孟曉蘇認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展中也出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，比如，2012年和2013年的調(diào)控政策造成2014年、2015年連續(xù)24個(gè)月的銷(xiāo)量下滑。一些城市出現(xiàn)了短期的調(diào)控，造成房地產(chǎn)出現(xiàn)了短周期，3年一個(gè)周期，從2006年至今已經(jīng)進(jìn)入了第4輪。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不成熟的表現(xiàn)，與調(diào)控政策不完善等有關(guān)。

2015年底，中央提出化解房地產(chǎn)庫(kù)存政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展。2016年，樓市從低迷走向復(fù)蘇，開(kāi)始出現(xiàn)了投資的回升，并處于恢復(fù)初期。2017年政府工作報(bào)告也明確提出“因城施策去庫(kù)存”。同時(shí)，2015年以來(lái)，中央再三提出建立房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

作為見(jiàn)證中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資深人士，孟曉蘇同時(shí)擔(dān)任國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）課題組組長(zhǎng)。他表示，長(zhǎng)期的土地購(gòu)置負(fù)增長(zhǎng)會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲壓力，四個(gè)*城市之前多年土地供應(yīng)下降，房?jī)r(jià)上漲壓力總要釋放出來(lái)。對(duì)于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一二線(xiàn)城市，長(zhǎng)效機(jī)制的主要突破口在于增加建設(shè)用地，緩解未來(lái)的供應(yīng)壓力。

孟曉蘇認(rèn)為，20年前提出的“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”這一觀點(diǎn)，至今仍未過(guò)時(shí)。因?yàn)?，一方面，?chuàng)新需要較長(zhǎng)時(shí)間才足以支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；另一方面，在未來(lái)中國(guó)城鎮(zhèn)化和中國(guó)城市發(fā)展的進(jìn)程里，人們盼望有更舒適的生活環(huán)境，房地產(chǎn)仍然會(huì)在若干年內(nèi)持續(xù)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

“不能把房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和制造業(yè)發(fā)展對(duì)立起來(lái)。相反，制造業(yè)的發(fā)展和老百姓的消費(fèi)，有很大一部分是靠住房聯(lián)系在一起的。”孟曉蘇分析，房屋建造帶動(dòng)鋼鐵、水泥等產(chǎn)能的消耗，房屋裝修帶來(lái)紡織業(yè)、家電行業(yè)的發(fā)展，在郊區(qū)購(gòu)房也會(huì)帶動(dòng)汽車(chē)消費(fèi)等。

鐘彬：上市房企存在四大誤區(qū)

鐘彬秘書(shū)長(zhǎng)認(rèn)為，2016年上市房企的數(shù)據(jù)，包括利潤(rùn)率指標(biāo)、地產(chǎn)上市公司存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、投資回報(bào)率指標(biāo)等都在下降，市場(chǎng)并不如大家想象得那么好。本輪房地產(chǎn)復(fù)蘇是一種貨幣現(xiàn)象，而人民幣匯率波動(dòng)的加大則使持幣還是持房的天平進(jìn)一步向房地產(chǎn)一端傾斜。但是，銷(xiāo)售復(fù)蘇難掩結(jié)構(gòu)矛盾。

鐘彬認(rèn)為，上市房企存在四大誤區(qū)，這些誤區(qū)可能導(dǎo)致會(huì)讓一些企業(yè)放慢發(fā)展，從第一梯隊(duì)掉入第二梯隊(duì)，從主流轉(zhuǎn)向邊緣。

第一，戰(zhàn)略失策，目標(biāo)選擇與路徑選擇的不同，導(dǎo)致截然不同的結(jié)果。時(shí)間節(jié)點(diǎn)不對(duì)，地點(diǎn)上選擇失據(jù)。以港企兩次整體性退出大陸為例，一次在2008年的退出，錯(cuò)過(guò)了09年最好的行情，2014年和2015年的退出，錯(cuò)過(guò)了2016年特別好的行情。講戰(zhàn)略其實(shí)是有時(shí)間的維度，如果放在長(zhǎng)期來(lái)看，也未必不正確。

第二，管理失控，治理結(jié)構(gòu)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)是跟管理能力相關(guān)聯(lián)的。政策調(diào)控的不是某家企業(yè)，而是對(duì)整個(gè)行業(yè)的所有企業(yè)，這就意味著大家在同一起跑線(xiàn)上，企業(yè)應(yīng)當(dāng)更加關(guān)注自身的管理能力。

第三，現(xiàn)金失源，要從融資端和銷(xiāo)售端兩方面去看。在融資端，如果沒(méi)有一個(gè)體系去解決企業(yè)資金的源頭，就失去了發(fā)展的動(dòng)力；在銷(xiāo)售端，你無(wú)法快速將產(chǎn)品變現(xiàn)，也會(huì)導(dǎo)致重大風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前政府又限貸又限購(gòu)，這兩條都會(huì)給企業(yè)資金源帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。房企還應(yīng)持續(xù)關(guān)注政策變化，思考如何贏得先機(jī)，未來(lái)限購(gòu)城市可能會(huì)越來(lái)越多。

第四，優(yōu)勢(shì)失當(dāng)。上市房企需要思考到底什么是核心競(jìng)爭(zhēng)力，在資本市場(chǎng)標(biāo)簽是什么，你的商業(yè)模式是什么。行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)已從簡(jiǎn)單的制度紅利轉(zhuǎn)向商業(yè)導(dǎo)向型，整個(gè)行業(yè)本身也需要不斷進(jìn)步。經(jīng)濟(jì)紅利、土地紅利、人口紅利消失的情況下，企業(yè)靠什么還能獲得整個(gè)經(jīng)濟(jì)對(duì)你的尊重，對(duì)行業(yè)的尊重，這是我們要探索的問(wèn)題。

那么，房企下一步該何去何從？鐘彬提醒，地產(chǎn)企業(yè)要有清醒認(rèn)識(shí)，并不是大者恒強(qiáng)，總體來(lái)看，土地儲(chǔ)備是很重要的，也要重視降低融資成本，注重提升人力管理效率等。

具體說(shuō)來(lái)，第一關(guān)注投資，第二關(guān)注消費(fèi)。內(nèi)在邏輯包含“輕”和“重”兩方面：“輕”是互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)；“重”是空間+地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)。核心是服務(wù)，誰(shuí)掌握服務(wù)，誰(shuí)有話(huà)語(yǔ)權(quán)。只有多方考量，合理布局，企業(yè)才可能長(zhǎng)足發(fā)展。

周黎安：中國(guó)城市擴(kuò)張的空間特征

我國(guó)的城市建設(shè)用地一直在住建部、國(guó)土資源部的計(jì)劃框架里，每新增1萬(wàn)居民，能得到1平方公里的建設(shè)用地。對(duì)城市來(lái)說(shuō)，要增加更多人口，就需要跟上級(jí)政府爭(zhēng)取更多建設(shè)用地指標(biāo)。目前來(lái)看，*城市一方面涌入了大量人口，另一方面面臨著土地供應(yīng)的收縮。

周黎安教授在研究中引入了“容積率”指標(biāo)。在給定的土地上，樓層越多，房屋供給量越大，“容積率”相對(duì)越高。周黎安教授與合作者收集了我國(guó)200多個(gè)地級(jí)市從2002年到2012年的數(shù)據(jù)，分析發(fā)現(xiàn)：人口增長(zhǎng)越快的城市，容積率越低，即新建樓房的總樓層越少，也更可能朝城市外圍發(fā)展。典型如北京、上海，這跟我們對(duì)繁華城市高樓林立的印象是相悖的。

為何增長(zhǎng)越快的城市，更傾向于朝外發(fā)展，而不是朝上發(fā)展？周黎安教授在論文中揭示了一個(gè)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)故事：城市官員發(fā)展城市時(shí)面臨兩個(gè)選擇，朝上發(fā)展不需要增加用地指標(biāo)，但要對(duì)舊城進(jìn)行改造，拆遷成本較高，而且在老城區(qū)建高樓可以發(fā)展金融業(yè)、服務(wù)業(yè)、高科技企業(yè)，但不可能大力發(fā)展制造業(yè)，對(duì)GDP和財(cái)稅的推動(dòng)力相對(duì)有限；如果選擇朝外發(fā)展，則需要向上級(jí)爭(zhēng)取更多的用地指標(biāo)。所以，發(fā)展越快的城市，越傾向于向外擴(kuò)張，而不是集約使用稀缺的土地。這些城市新增人口多，住房剛需不斷增加，但土地供給在收緊，新建樓房又偏低，供需缺口就越來(lái)越大。

周黎安教授分享的第二個(gè)研究則聚焦于城市土地價(jià)格上漲的三個(gè)效應(yīng)。首先是抵押效應(yīng)，因?yàn)橥恋貎r(jià)格上漲，企業(yè)可以用囤積的土地到銀行抵押，貸到更多資金。第二是投機(jī)效應(yīng)，很多制造業(yè)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)并不需要購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用地，但他們拿資金購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用地等待升值，與此同時(shí)，研發(fā)投入、專(zhuān)利申請(qǐng)數(shù)量都下降了。第三是擠出效應(yīng)，有地的企業(yè)融資能力強(qiáng)，可以拿到更多地，無(wú)地的企業(yè)*則更困難；而通常，國(guó)有企業(yè)更可能有地，民營(yíng)企業(yè)更可能沒(méi)有地。周教授對(duì)2000至2015年土地價(jià)格的研究顯示：如果一個(gè)城市的地價(jià)上漲更快，該地制造業(yè)得到的資源就更少。

陳玉宇：只有更多創(chuàng)新，才能支撐今天的高房?jī)r(jià)

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)2015、2016年進(jìn)一步上漲，是不是一個(gè)大泡沫？這個(gè)泡沫會(huì)不會(huì)破？陳玉宇教授談了幾個(gè)方面的觀察。

首先，房?jī)r(jià)上漲的幅度有多大？陳教授提出，理性看待房?jī)r(jià)的上漲，要去除通貨膨脹因素，也要考慮到新建住房質(zhì)量的提升，而不是只看到絕對(duì)價(jià)格的飆升。Fanget.al.(2015)計(jì)算了經(jīng)過(guò)質(zhì)量調(diào)整的房?jī)r(jià)，從2003年到2013年，*城市平均每年漲13%，三線(xiàn)每年平均漲8%。

第二，房子蓋得是否太多了？中國(guó)近幾年的房地產(chǎn)建設(shè)面積達(dá)100億平方英尺（注：1平方英尺=0.0929平方米）以上，而美國(guó)則維持在20-30億。房子太多就是泡沫，現(xiàn)在的情況值得警惕。

第三，房子蓋在哪里了？理論上講，越是生產(chǎn)率高的城市，越是有美好前景，新增人口越多，應(yīng)該建更多新房。但現(xiàn)實(shí)是，相對(duì)而言，更多房子建在了生產(chǎn)率低的城市。目前三四線(xiàn)城市樓房庫(kù)存大，存在過(guò)剩現(xiàn)象。

第四，綜合考量以上信息，房地產(chǎn)市場(chǎng)是將要破滅的泡沫嗎？陳玉宇教授認(rèn)為，如果說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)巨大的泡沫，這個(gè)泡沫也不會(huì)崩盤(pán)。相對(duì)于美國(guó)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在多方面都更為穩(wěn)健。

那么，現(xiàn)在繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期投資，是好的決策嗎？陳教授應(yīng)用哈佛大學(xué)學(xué)者的模型做了一個(gè)分析，結(jié)論是：以北京為例，假設(shè)未來(lái)保持每年6%-7%的經(jīng)濟(jì)增速，新建住房增速降到之前的50%左右，才能保證今天買(mǎi)房子的人在未來(lái)20年能有每年3%的凈收益率，才是一項(xiàng)理性的投資。而這些假設(shè)，未必能成立。

陳玉宇教授提醒大家：房?jī)r(jià)的確已經(jīng)很高了，必須小心謹(jǐn)慎對(duì)待。中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要年輕人多創(chuàng)新，做出更多的產(chǎn)品和服務(wù)，才能支撐今天的高房?jī)r(jià)。

“思想光華媒體沙龍”簡(jiǎn)介

光華匯集著這樣一批教授：他們透過(guò)大量詳實(shí)數(shù)據(jù)，憑借扎實(shí)研究，揭開(kāi)經(jīng)濟(jì)表象背后的本質(zhì)規(guī)律；他們?nèi)跁?huì)中西經(jīng)管理論，結(jié)合中國(guó)實(shí)踐，建言重構(gòu)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)邏輯和微觀基礎(chǔ)?！八枷牍馊A媒體沙龍”將不定期舉辦，聚焦經(jīng)濟(jì)管理領(lǐng)域熱點(diǎn)難點(diǎn)話(huà)題，通過(guò)與媒體交流與合作，讓更廣泛的人群了解光華思想，向社會(huì)傳遞清晰、理性、深刻的觀點(diǎn)。這也是一個(gè)匯聚思想、啟迪智慧的平臺(tái)，邀請(qǐng)政界、學(xué)界、企業(yè)界等領(lǐng)域的思想者參與其中，與媒體界精英共享思想盛宴。