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? 導(dǎo)言

今年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)快速下行，銷售價(jià)格和銷量同比持續(xù)下降，房地產(chǎn)企業(yè)的新開工、投資、拿地都非常謹(jǐn)慎。大部分房企均面臨流動(dòng)性危機(jī)，部分頭部房企已有破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)快速下行的原因一是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策收緊，二是房地產(chǎn)行業(yè)自身的周期規(guī)律，三是頭部房企面臨破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的消息影響到居民的購(gòu)房意愿，四是近期將出臺(tái)房產(chǎn)稅政策的消息帶來的不確定性進(jìn)一步影響到居民購(gòu)房預(yù)期。房地產(chǎn)行業(yè)體量巨大，上下游涉及的行業(yè)眾多，房地產(chǎn)行業(yè)的快速下行除對(duì)房企本身有很大負(fù)面影響以外，還會(huì)對(duì)上下游企業(yè)、整體就業(yè)、金融系統(tǒng)和財(cái)政收入有負(fù)面沖擊。本報(bào)告建議當(dāng)前應(yīng)提升貸款發(fā)放速度，全力保障企業(yè)交房，避免房企發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)，并且暫緩?fù)瞥龇慨a(chǎn)稅或盡快明確試點(diǎn)方案，消除預(yù)期不確定性的影響。在中長(zhǎng)期，應(yīng)該遏制房地產(chǎn)企業(yè)前融加杠桿行為，促使房地產(chǎn)行業(yè)步入良性循環(huán)，以及禁止房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)員工跟投或向員工發(fā)售的理財(cái)產(chǎn)品進(jìn)行兜底。

01

2021年下半年以來房地產(chǎn)行業(yè)快速下行

從2015年以來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)六年的繁榮周期。雖然在2020年上半年受疫情影響，銷售和投資出現(xiàn)了短期下滑，但下半年就快速恢復(fù)并彌補(bǔ)了缺口。2015-2020年，商品房銷售面積年平均增長(zhǎng)率達(dá)6.8%，其中住宅銷售面積年平均增長(zhǎng)率達(dá)6.9%。由于價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，商品房銷售額的增速超過了銷售面積增速，2015-2020年全部商品房銷售額年平均增速達(dá)到15%，同期住宅銷售額年平均增速達(dá)到16.6%。

然而，今年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)快速下行，多項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)大幅下跌。商品房銷售面積同比增長(zhǎng)率在今年7月由正轉(zhuǎn)負(fù)，到10月時(shí)同比下降達(dá)21.7%。銷售額同比增長(zhǎng)率也在7月轉(zhuǎn)負(fù)，到10月時(shí)同比下降達(dá)18.3%。商品房銷售價(jià)格也持續(xù)下跌，從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況來看，下半年新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市數(shù)不斷增多，到10月已經(jīng)增至52個(gè)，為2015年3月以來的最大值。由于價(jià)格下跌、銷售下滑，房地產(chǎn)企業(yè)的新開工、拿地都非常謹(jǐn)慎。今年4月新開工面積同比增速開始由正轉(zhuǎn)負(fù)，但下半年降幅快速擴(kuò)大，7至10月新開工面積同比平均下滑了21.3%。

眾多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性問題，個(gè)別頭部企業(yè)甚至面臨破產(chǎn)危機(jī)。恒大財(cái)富發(fā)放的定融產(chǎn)品近期出現(xiàn)兌付困難，引發(fā)群體性事件。恒大地產(chǎn)800多個(gè)項(xiàng)目中有500多個(gè)處于停工狀態(tài)，銀行借款和利息歸還基本已暫停。2021年12月3日，中國(guó)恒大集團(tuán)（上市代碼：HK03333）在香港聯(lián)交所披露了可能無法履行擔(dān)保責(zé)任的公告。其他眾多房企如奧園、陽光城、中南建設(shè)等的現(xiàn)金流也非常緊張，房地產(chǎn)行業(yè)債券的違約風(fēng)險(xiǎn)上升，新發(fā)債和貸款的難度也加大。從圖1可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)投資和資金來源同比增速在今年持續(xù)下行，上半年高增長(zhǎng)是由于去年上半年基數(shù)很低。從兩年平均增速來看，資金來源和開發(fā)投資在今年下半年都快速下行，尤其是今年9、10月的資金來源，兩年平均增速不到2%。

02

周期回落疊加政策收縮是快速下行的主要原因

本輪房地產(chǎn)行業(yè)快速下行，原因主要有四方面：一是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策收緊，二是房地產(chǎn)行業(yè)自身的周期規(guī)律，三是頭部房企面臨破產(chǎn)危機(jī)的消息影響到居民的購(gòu)房意愿，四是近期將出臺(tái)房產(chǎn)稅政策的消息所帶來的不確定性進(jìn)一步影響到居民的購(gòu)房預(yù)期。

1、房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策急劇收縮

從2020年8月以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策急劇收縮。主要表現(xiàn)為針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的“三道紅線”政策，針對(duì)商業(yè)銀行房貸比例的“兩道紅線”政策以及直接針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的限價(jià)政策。

?（1）“三道紅線”政策。

2020年8月20日，住建部和央行召開了重點(diǎn)房企座談會(huì)，據(jù)悉，當(dāng)日參加會(huì)議的還有銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、交易商協(xié)會(huì)等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，以及部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人。會(huì)議提出了針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的三道紅線。

紅線一：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；

紅線二：凈負(fù)債率大于100%；

紅線三：現(xiàn)金短債比小于1倍。

如果有房企全部踩中了這“三道紅線”，那將被歸為紅色檔，代價(jià)是有息負(fù)債規(guī)模不得增加。如果房企只踩中“兩道紅線”，則將被歸為橙色檔，有息負(fù)債規(guī)模年增速不超過5%。如果房企只踩中“一道紅線”，那就被歸為黃色檔，有息債務(wù)規(guī)模年增速不超過10%。對(duì)于沒踩中任一道紅線的房企，則被歸為綠色檔，有息債務(wù)規(guī)模年增速可放寬至15%。但這一政策推行后，在實(shí)際實(shí)施過程中往往被放大。金融機(jī)構(gòu)對(duì)于踩線的房企，放貸非常謹(jǐn)慎，對(duì)于踩兩道以上紅線的房企，基本是能停則停，能斷則斷，房企續(xù)貸都成問題，根本做不到有息負(fù)債增長(zhǎng)10%或5%的規(guī)模。

?（2）“兩道紅線”政策。

2020年12月28日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》（銀發(fā)〔2020〕322號(hào)），根據(jù)銀行的資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型，分為中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行這五檔，劃出了房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限的“兩道紅線”。具體為：

紅線一：以上五檔商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限分別為40%、27.5%、22.5%、17.5%和12.5%；

紅線二：以上五檔商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款占比上限分別為32.5%、20%、 17.5%、12.5%和7.5%。

針對(duì)已經(jīng)超出管理要求的銀行，這一制度還設(shè)置了兩年至四年的過渡期，但在具體執(zhí)行過程中，有的銀行快速收緊兩類貸款，力求一年內(nèi)達(dá)標(biāo)，使得房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款快速收縮。

?（3）限漲限跌政策。

部分城市還出臺(tái)了直接針對(duì)房?jī)r(jià)的“限漲令”和“限跌令”，例如深圳在今年2月起定期在相關(guān)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，銀行將按照此價(jià)格作為發(fā)放貸款標(biāo)準(zhǔn)，北京在9月底公布了海淀區(qū)29個(gè)小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)，號(hào)召中介公司自10月8日起，不再掛牌高于指導(dǎo)價(jià)的房源。除“限漲令”外，還有城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)“限跌令”，例如據(jù)報(bào)道岳陽市住建局規(guī)定商品住房銷售的實(shí)際價(jià)格不得低于備案價(jià)格的85%[1]，其他如株洲、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、唐山、張家口等城市也出臺(tái)了類似的限跌規(guī)定[2]。

以上政策中，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的“三道紅線”和針對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的“兩道紅線”政策影響較大，實(shí)施后使得房地產(chǎn)行業(yè)資金來源快速下降?！跋逎q令”約束了房企的利潤(rùn)漲幅，而“限跌令”則導(dǎo)致房企在遇到流動(dòng)性約束時(shí)，無法通過降價(jià)促銷來快速回籠資金。

2、房地產(chǎn)行業(yè)自身的周期性回落

房地產(chǎn)行業(yè)從2015年開始到今年上半年，經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)六年多的繁榮期。2015-2020年商品房銷售額連續(xù)六年正增長(zhǎng)，商品房銷售面積除2019年增長(zhǎng)率為0以外，其余五年也均為正增長(zhǎng)。2020年一季度新冠疫情對(duì)2020年上半年房地產(chǎn)銷售、投資都有較大沖擊，但下半年快速恢復(fù)，且疫情過后居民的換房需求較高， 2020年下半年至2021年上半年的房地產(chǎn)銷售持續(xù)保持高位。但隨著換房需求告一段落，房地產(chǎn)行業(yè)本身可能進(jìn)入周期性回落時(shí)期。

3、行業(yè)下行影響居民購(gòu)房預(yù)期

在房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)為下行，價(jià)格開始下降時(shí)，居民對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期也轉(zhuǎn)為負(fù)面，觀望情緒濃厚。此外，近期由于恒大等企業(yè)出現(xiàn)債務(wù)違約、項(xiàng)目停工等現(xiàn)象，購(gòu)房者開始擔(dān)憂期房爛尾風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房需求進(jìn)一步被抑制。從圖2可以看出，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)率持續(xù)下降，并在7月轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，其中期房銷售面積下降幅度比現(xiàn)房更大，顯示購(gòu)房者對(duì)期房交付風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂增加。

4、房產(chǎn)稅政策不確定性推遲了居民購(gòu)房行為

2021年10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議決定，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。根據(jù)北大匯豐智庫的中國(guó)DSGE模型，在房產(chǎn)稅率為1%或2%的情形下，均衡狀況的房?jī)r(jià)將下降1.2%或2.3%。由于房產(chǎn)稅實(shí)施的城市、方案、稅率、針對(duì)人群等都尚未公布，存在很大不確定性，因此居民購(gòu)房意愿低迷，部分居民選擇推遲購(gòu)房行為。

03

房地產(chǎn)行業(yè)快速下行對(duì)經(jīng)濟(jì)有較大溢出性沖擊

房地產(chǎn)行業(yè)體量大，上下游涉及的行業(yè)眾多，房地產(chǎn)行業(yè)整體快速下行，除了對(duì)房企本身有很大負(fù)面影響以外，還會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)的其他方面造成較大溢出性沖擊。

?（1）地產(chǎn)鏈供應(yīng)商受損，上下游產(chǎn)業(yè)鏈需求大幅下降。

地產(chǎn)行業(yè)銷售和投資急劇下降，不僅導(dǎo)致地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)商的需求下滑，經(jīng)營(yíng)壓力增加，還會(huì)使得供應(yīng)商目前的應(yīng)收賬款面臨減值風(fēng)險(xiǎn)，并且相關(guān)企業(yè)的再融資壓力加大。例如，根據(jù)恒大2021年中期報(bào)告，恒大集團(tuán)一年內(nèi)應(yīng)付供應(yīng)商貿(mào)易款高達(dá)5824億元，加上一年以上和其他應(yīng)付款，總應(yīng)付款超過9511億元。如果恒大破產(chǎn)重組，將會(huì)有大量相關(guān)貿(mào)易商無法收回貨款。此外，房地產(chǎn)行業(yè)鏈條長(zhǎng)，上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)眾多，房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)除直接增加與房產(chǎn)建筑相關(guān)的水泥、玻璃、涂料、瓷磚、鋼鐵、有色金屬等建材需求外，銷售后還將拉動(dòng)家具、家電、家紡、汽車等行業(yè)的需求，并且在開發(fā)和銷售過程中對(duì)運(yùn)輸、金融服務(wù)等服務(wù)業(yè)的需求有很強(qiáng)拉動(dòng)效應(yīng)。根據(jù)北大匯豐智庫DSGE模型，如果房地產(chǎn)行業(yè)投資下滑10%，將拉低GDP增長(zhǎng)2.1個(gè)百分點(diǎn)。

?（2）中低收入群體、農(nóng)民工就業(yè)壓力增加。

房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)吸納了大量就業(yè)，尤其是中低收入群體、農(nóng)民工的就業(yè)。根據(jù)2018年第四次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的法人單位從業(yè)人員和個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶從業(yè)人員已達(dá)1441萬人，建筑業(yè)已達(dá)6759萬人[3]，其中近80%為房屋建筑、安裝、裝修的人員[4]。2020年農(nóng)民工2.86億人，其中建筑業(yè)占比18.3%，即5234萬人。北大匯豐智庫的中國(guó)DSGE模型顯示，房地產(chǎn)行業(yè)投資下滑幅度與就業(yè)下滑幅度基本為1:1對(duì)應(yīng)，如果投資下降10%，將影響房地產(chǎn)和建筑業(yè)就業(yè)約685萬人。考慮到房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)交通運(yùn)輸、餐飲、居民服務(wù)等行業(yè)的就業(yè)拉動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)下滑對(duì)就業(yè)的影響更大。

?（3）對(duì)金融系統(tǒng)穩(wěn)定性造成沖擊。

房地產(chǎn)行業(yè)與金融行業(yè)的關(guān)系緊密。從房地產(chǎn)貸款存量看，從2010年至2021年9月，房地產(chǎn)貸款余額從9.4萬億上升至51.4萬億，占全部貸款比例從20%上升至27.3%，最高點(diǎn)在2019年達(dá)到，為29.3%。從增量看，2021年前三季度房地產(chǎn)貸款新增3.03萬億，占全部新增貸款16.72萬億的18.1%。增量房地產(chǎn)貸款占比與存量房地產(chǎn)貸款占比相比，低了11.2個(gè)百分點(diǎn)，顯示在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策收緊的情形下，房地產(chǎn)貸款快速收縮。房地產(chǎn)行業(yè)快速下行，可能導(dǎo)致大量壞賬，沖擊金融系統(tǒng)穩(wěn)定性。并且由于房地產(chǎn)企業(yè)體量較大，如果出現(xiàn)破產(chǎn)，可能會(huì)對(duì)提供貸款的銀行造成巨大沖擊。例如，根據(jù)恒大集團(tuán)2021年中報(bào)披露，恒大集團(tuán)的借款為5718億元，這一貸款僅占全社會(huì)貸款總額的0.35%，但對(duì)于提供借款的部分銀行，借款額可能超過銀行凈資產(chǎn)的10%[5]。如果恒大破產(chǎn)，將對(duì)這些銀行造成巨大沖擊。

?（4）土地出讓金增速大幅下降，財(cái)政壓力增加。

由于地產(chǎn)行業(yè)整體下行，房企流動(dòng)性緊張，因此對(duì)于拿地格外謹(jǐn)慎，導(dǎo)致今年土地流拍率上升、溢價(jià)率下降、成交價(jià)款增速下滑。根據(jù)中指數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計(jì)和中金公司研究報(bào)告，今年第二輪集中土拍累計(jì)推出了974宗宅地，成交648宗，廣義流拍率（含取消或延遲交易）達(dá)到33%，較首輪（5%）明顯提升[6]。圖3顯示，從今年4月以來，100大中城市成交土地溢價(jià)率持續(xù)下降。今年1-10月，土地成交價(jià)款累計(jì)僅增長(zhǎng)0.2%。國(guó)有土地使用權(quán)出讓金則下滑更多，國(guó)有土地使用權(quán)出讓金為政府性基金收入的主要來源（2020年占比為88%），受土地成交下滑影響，8-10月土地出讓金同比下降13.9%，拉低全國(guó)政府性基金收入同比下降12.7%。

04

應(yīng)對(duì)建議

我國(guó)正處于城市化的中期，2020年城鎮(zhèn)化率為63.9%，比2010年的49.7%上升了14.2個(gè)百分點(diǎn)，但距離發(fā)達(dá)國(guó)家90%左右的城鎮(zhèn)化率還有很大距離。在人口從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移，從小城鎮(zhèn)向大城市轉(zhuǎn)移的過程中，居民對(duì)房地產(chǎn)的需求將長(zhǎng)期維持高位。房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長(zhǎng)，既是我國(guó)城市化快速發(fā)展的結(jié)果，也具有時(shí)代的合理性。

為抑制當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)快速回落的趨勢(shì)，防止房地產(chǎn)硬著陸風(fēng)險(xiǎn)，本報(bào)告提出以下政策建議：

（1）應(yīng)全力保交房，穩(wěn)定市場(chǎng)信心，避免造成群體性事件。

當(dāng)前需求下降的一個(gè)因素在于購(gòu)房者擔(dān)心房企有破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，最終無法交房。因此，政府應(yīng)該做好對(duì)各項(xiàng)目的核實(shí)和摸底工作，確保項(xiàng)目監(jiān)管賬戶資金充足，確保已經(jīng)售出的房產(chǎn)最后可以按期保質(zhì)交付。但同時(shí)也要注意不要過度監(jiān)管，要求的監(jiān)管賬戶資金可以滿足房產(chǎn)按期交付即可，如果要求過高，可能更加加重房企的流動(dòng)性危機(jī)。在已購(gòu)期房都可以正常交付的預(yù)期下，市場(chǎng)信心將逐漸恢復(fù)，正常購(gòu)房需求也會(huì)逐步回升。

（2）提升房地產(chǎn)貸款發(fā)放速度，防止房企流動(dòng)性危機(jī)。一行兩會(huì)在今年12月3日同時(shí)就恒大問題以及房地產(chǎn)行業(yè)做了重要發(fā)聲，提出多項(xiàng)政策方向，包括維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展以及支持房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)合理正常融資等。在具體實(shí)施中，應(yīng)提升對(duì)房企貸款和個(gè)人按揭貸款的發(fā)放速度，保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。對(duì)于針對(duì)房企的“三道紅線”和針對(duì)銀行的“兩道紅線”政策，可以延長(zhǎng)過渡期，對(duì)于收緊過快的地區(qū)和銀行，出臺(tái)指導(dǎo)意見，防止房企發(fā)生流動(dòng)性危機(jī)。

（3）建議暫緩出臺(tái)房產(chǎn)稅，如果出臺(tái)則需盡快確定房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市和方案，避免影響預(yù)期。房產(chǎn)稅會(huì)增加房屋的持有成本，長(zhǎng)期來看有助于抑制住房的投機(jī)性需求。但短期內(nèi)，房產(chǎn)稅會(huì)抑制整體購(gòu)房需求，在房地產(chǎn)行業(yè)整體下行時(shí)，會(huì)加大硬著陸風(fēng)險(xiǎn)，尤其是房產(chǎn)稅出臺(tái)的不確定性，使得購(gòu)房者進(jìn)一步推遲購(gòu)房行為。在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)整體下行的情況下，建議暫緩出臺(tái)房產(chǎn)稅政策。如果出臺(tái)則盡快確定試點(diǎn)城市和方案，重點(diǎn)在于抑制投機(jī)性需求。并在征收房產(chǎn)稅的同時(shí)，適度放松這些城市的調(diào)控政策，例如適度下調(diào)購(gòu)房利率，降低購(gòu)房約束等，以平穩(wěn)房產(chǎn)稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。

（4）在中長(zhǎng)期內(nèi)，遏制房地產(chǎn)企業(yè)前融加杠桿行為，促使房地產(chǎn)行業(yè)步入良性循環(huán)。房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿的一種重要方式是通過前融資金拿地，然后用開發(fā)貸來歸還前融資金，可以加到2-3倍甚至5倍以上的杠桿率。要保持房地產(chǎn)行業(yè)在長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展，需要抑制房企這種高杠桿行為，這可以通過加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸的監(jiān)管方式來實(shí)現(xiàn)。建議參考寧波模式，對(duì)新發(fā)放開發(fā)貸進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，不能用于歸還前融貸款，而只能用于建安支出。但需要注意的是這種監(jiān)管需要以新老劃斷的方式來逐步推進(jìn)，避免短期內(nèi)對(duì)已經(jīng)用開發(fā)貸歸還前融的房企造成過大沖擊。通過新老劃斷，逐步降杠桿，促使房地產(chǎn)行業(yè)步入良性循環(huán)。

（5）禁止房地產(chǎn)企業(yè)以兜底或變相兜底的方式吸引員工入資項(xiàng)目開發(fā)。房企由于資金需求量大，往往通過鼓勵(lì)員工跟投或者向員工發(fā)售理財(cái)?shù)姆绞絹硐騿T工募資，并進(jìn)行兜底或變相兜底。這種融資方式涉及的人數(shù)眾多，一旦到期企業(yè)資金鏈緊張無法兌付，就容易導(dǎo)致群體性事件，影響社會(huì)穩(wěn)定。建議對(duì)相關(guān)跟投或理財(cái)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)管，明確禁止房企進(jìn)行兜底或變相兜底行為。

【注釋】

向上滑動(dòng)閱覽

[1] https://www.thepaper.cn/newsDetail_forward_14026604

[2] https://new.qq.com/omn/20210927/20210927A0CDNW00.html

[3] 見國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的第四次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查公報(bào)（第二號(hào)）http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201911/t20191119_1710335.html

[4] 數(shù)據(jù)根據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)普查年鑒2018》中各行業(yè)全社會(huì)建筑業(yè)企業(yè)期末人數(shù)計(jì)算。

[5] 根據(jù)恒大集團(tuán)2020年年中情況測(cè)算，對(duì)恒大集團(tuán)提供借款占凈資產(chǎn)比例超過10%以上的銀行有：貴陽農(nóng)商行、南洋商業(yè)銀行、滄州銀行、江西銀行、洛陽銀行、吉林銀行、上饒銀行、漢口銀行、九江銀行、贛州銀行。

[6] 見中金公司2021年11月22日發(fā)布的研究報(bào)告《二輪土拍：市場(chǎng)顯著轉(zhuǎn)冷，民企拿地收縮》。

本報(bào)告撰稿人：梁潤(rùn)、易剛（作者感謝天弘基金投資經(jīng)理兼研究員袁東的幫助）。

成稿時(shí)間：2021年12月12日

聯(lián)系人：程云（0755-26032270，

chengyun@phbs.pku.edu.cn）

微信編輯：吳佳璇

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