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【MBAChina網(wǎng)訊】前言

巴曙松教授認(rèn)為，房地產(chǎn)在不同的發(fā)展階段、不同的國家都扮演著重要的角色，目前中國房地產(chǎn)市場正處在一個(gè)從投資拉動(dòng)向消費(fèi)拉動(dòng)的轉(zhuǎn)變過程中，房地產(chǎn)市場的發(fā)展本身也是財(cái)富增長的結(jié)果，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長、居民的購買力增強(qiáng)、對(duì)住房的需求增加，而科技作為關(guān)鍵和重要的生產(chǎn)要素，毫無疑問對(duì)經(jīng)濟(jì)增長起到重要作用。秉承“鏈接世界，賦能中原”的大河財(cái)立方，開設(shè)巴曙松專欄，為讀者觀察中國及全球經(jīng)濟(jì)增設(shè)新的視角和窗口。

巴曙松（北京大學(xué)匯豐金融研究院執(zhí)行院長，中國銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，香港交易所集團(tuán)董事總經(jīng)理、首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家）

　　2018年獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)的羅默，強(qiáng)調(diào)的是創(chuàng)新、研發(fā)等對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的重要作用。當(dāng)然，這并不說明包括房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的其他增長動(dòng)力不重要。房地產(chǎn)不管是在增量時(shí)代通過拉動(dòng)基建投資，還是在存量時(shí)代通過刺激消費(fèi)等，不管是在中國還是在國外，都對(duì)經(jīng)濟(jì)增長發(fā)揮重要的作用。并且房地產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長、居民財(cái)富積累是相輔相成、互相促進(jìn)的關(guān)系，不應(yīng)該以簡單對(duì)立的觀點(diǎn)來看房地產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)增長。

　　大國的崛起需要多個(gè)條件的綜合作用，科技作為更為關(guān)鍵和重要的生產(chǎn)要素，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展起到重要作用。

　　首先，房地產(chǎn)在不同的發(fā)展階段、不同的國家都扮演著重要的角色。從中國來看，1998年房改以來，房地產(chǎn)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的貢獻(xiàn)主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)大的方面：第一，成為帶動(dòng)作用十分顯著的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資快速增長，部分年份增速高達(dá)30%以上，帶動(dòng)上游基建、下游建材等產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，在2003年、2008年等經(jīng)濟(jì)調(diào)整的特殊年份承擔(dān)了重要的“保增長”功能，為近20年GDP的高速增長做出貢獻(xiàn)；第二，顯著改善居民條件，居住面積和居住品質(zhì)實(shí)現(xiàn)大幅提升，“促民生”作用顯著。

　　從國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，中國的人均住宅建筑面積從1998年的18.7平方米上升到2016年的36.6平方米，房屋存量從1998年的8000萬套，上升到2012年的2.2億～2.5億套，戶均套數(shù)從2002年的0.84套上升至2010年的1.02套，可以說居住條件得到極大改善。

　　從發(fā)達(dá)國家來看，以美國為例，房地產(chǎn)行業(yè)是美國經(jīng)濟(jì)的支柱，2017年，美國房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)增加值2.6萬億美元，占GDP的13.4%。其中住房買賣創(chuàng)造2.4萬億美元，租賃方面創(chuàng)造2000億美元。自1947年以來，美國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值占GDP的比重增加了5.5個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)以及建筑、物業(yè)管理等相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)占GDP的20.2%，對(duì)美國經(jīng)濟(jì)影響巨大。

　　其次，目前中國房地產(chǎn)市場正處在一個(gè)從投資拉動(dòng)向消費(fèi)拉動(dòng)的轉(zhuǎn)變過程中。

　　第一，從投資數(shù)據(jù)來看，中國的房地產(chǎn)投資增速在2010年到達(dá)33%的高位后開始回落，近兩年只有個(gè)位數(shù)的增長；

　　第二，從交易數(shù)據(jù)來看，越來越多的城市進(jìn)入到以存量交易為主導(dǎo)的市場，2017年有20個(gè)城市的二手房交易量超過新房，且越來越多的非重點(diǎn)城市也開始進(jìn)入存量市場（如2017年的常州、紹興、蕪湖等）；

　　第三，從企業(yè)的角度來看，新房開發(fā)企業(yè)也開始越來越多地參與存量市場（租賃、資產(chǎn)管理等），實(shí)際上在美國、日本等發(fā)達(dá)國家，股票市場中純粹意義上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市值占比不足30%。

　　可以說，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場從投資向消費(fèi)轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)和發(fā)達(dá)國家的路徑一致，內(nèi)在原因是城市土地開發(fā)的剛性邊界和人口出生率持續(xù)下降帶來的增量需求的下滑。

　　總體來看，未來房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)將從增量的土地開發(fā)、投資，轉(zhuǎn)變到基于存量的資產(chǎn)管理、租賃、城市更新等，且存量市場是一個(gè)可以持續(xù)開發(fā)的市場，在不同的階段對(duì)經(jīng)濟(jì)將發(fā)揮著不同但依舊重要的作用。

　　以美國的租賃行業(yè)為例，2017年整個(gè)行業(yè)GMV達(dá)到2.58萬億美元，其中租賃GMV為5218.2億美元，市場規(guī)模巨大。房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)支柱性不僅存在于住房買賣方面，租賃市場也存在巨大的商機(jī)。

　　2017年美國租賃住房4388萬套，月租賃成本中位數(shù)為991美元/月，由此得到，2017年美國租賃行業(yè)GMV為5218.2億美元，占整個(gè)房地產(chǎn)市場規(guī)模的20.2%。就投資而言，2016年租賃方面的固定資產(chǎn)投資額為1320億美元，占住房固定資產(chǎn)投資的18.6%。巨大的租賃固定投資額首先能增加未來租賃市場的供給，其次對(duì)當(dāng)年的生產(chǎn)資料形成消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，最后創(chuàng)造一定的就業(yè)崗位。

　　再次，房地產(chǎn)市場的發(fā)展本身也是財(cái)富增長的結(jié)果，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長、居民的購買力增強(qiáng)、對(duì)住房的需求增加。從這一點(diǎn)上來說，中國房地產(chǎn)增長的過程也伴隨著經(jīng)濟(jì)增長的過程。

　　最后，科技作為關(guān)鍵和重要的生產(chǎn)要素，毫無疑問對(duì)經(jīng)濟(jì)增長起到重要作用。特別是在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型階段，雖然大國的崛起是多個(gè)因素綜合作用的結(jié)果，不能單獨(dú)割裂各個(gè)因素的影響，但是，在特定的階段，一個(gè)因素如果占用的資源過多，也可能會(huì)對(duì)其他要素形成擠壓。表現(xiàn)在當(dāng)前就是房地產(chǎn)市場吸收的社會(huì)資源過多，導(dǎo)致流入到科技領(lǐng)域的資源相應(yīng)受到擠壓。這種擠壓效應(yīng)不僅僅表現(xiàn)在中國市場，發(fā)達(dá)市場也是如此。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，近年來，美國的硅谷等地的發(fā)展開始回落，一個(gè)重要的原因是房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲導(dǎo)致生活成本過高，使得一些創(chuàng)業(yè)企業(yè)不得不搬離硅谷。由于過多資源投入到房地產(chǎn)市場，市場的創(chuàng)業(yè)活力受到抑制，創(chuàng)業(yè)成本大幅增加。