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題記：2021年12月19日，北大國發(fā)院第六屆國家發(fā)展論壇在承澤園隆重舉行。論壇由北大國發(fā)院主辦，中國石油集團國家高端智庫聯(lián)合主辦。在論壇的“宏觀經(jīng)濟形勢展望暨第59次經(jīng)濟觀察報告會”環(huán)節(jié)，北大國發(fā)院長聘副教授趙波做主題演講。本文根據(jù)趙波的演講內(nèi)容整理。

趙波副教授

自1998年房改以來，我國房地產(chǎn)市場得到充分發(fā)展。全國人均居住面積達46平方米，住房擁有率達83%(CFPS,2018），這些數(shù)字比西方發(fā)達國家都高。就居民財富來看，住房資產(chǎn)已經(jīng)成為我國居民財富中占比最大的資產(chǎn)。據(jù)社科院數(shù)據(jù)(李揚等，2020)，2019年我國住房資產(chǎn)總值已達到GDP的2.3倍。

隨著房地產(chǎn)快速發(fā)展，房價過快上漲刺激了相關(guān)行業(yè)的大量投資（建筑、房地產(chǎn)及其上下游投資）與過多的信貸投放，因此擠出了實體經(jīng)濟投資,同時加劇了社會財富分化，特別是加大了租房者與住房擁有者之間的貧富差距。

過去五年，中央一直強調(diào)“房住不炒”，出臺了調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供給和需求的相關(guān)政策。供給方面，2021年中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)“租購并舉”“因城施策”“發(fā)展長租市場”“建設(shè)保障住房”等政策。需求方面，調(diào)控政策主要體現(xiàn)在交易環(huán)節(jié)，包括實施限購、限貸、交易稅、契稅、所得稅等措施；目前對持有環(huán)節(jié)的調(diào)節(jié)政策是缺失的狀態(tài)，房產(chǎn)稅改革的推行將填補這個方面的缺失。

我國房產(chǎn)稅改革將按照“立法先行、充分授權(quán)，分步推進”的原則推進。2021年10月19日，全國人大通過《關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)稅改革試點工作的決定（草案）》, 為期五年。同時，財政部對其做了說明，“進一步深化試點，可以強化需求側(cè)管理，穩(wěn)定市場預(yù)期”。

房產(chǎn)稅的經(jīng)濟學(xué)解釋

除了作為需求調(diào)控的政策，房產(chǎn)稅還有其經(jīng)濟學(xué)含義。住房作為私有財產(chǎn)，其價值受到多種因素影響。除了購房者需求、土地供給等常見因素外，政府提供的醫(yī)療、教育、交通、環(huán)境等公共品也會使局部地區(qū)的住房價值上升。因此，當(dāng)住房擁有者所獲得的房產(chǎn)財富增值得益于政府提供的公共產(chǎn)品時，住房擁有者就需要為政府承擔(dān)一部分成本。而收集房產(chǎn)稅的目的，主要就是用于政府改善公共服務(wù)、提升公共品質(zhì)量，提升居住品質(zhì)，進入良性循環(huán)。

房產(chǎn)稅的兩種方案

目前，我國針對房產(chǎn)稅試點并沒有出臺具體細則，現(xiàn)考慮兩種不同的方案。

方案一：廣稅基+統(tǒng)一稅率

這一方案是對所有擁有房產(chǎn)的家庭實行低稅收?；谖覈?019年房價收入比，房產(chǎn)稅如果以0.6%的稅率計算，房產(chǎn)稅總額將占GDP的1.4%左右，規(guī)模相當(dāng)于消費稅或者個人所得稅，但遠小于土地出讓金的規(guī)模。

這種方案看似做到了征稅標(biāo)準(zhǔn)的公平，即每個家庭面臨同樣的邊際稅率，但由于忽略了家庭收入和財富分布的差異性，無法實現(xiàn)財富有效的再分配，得到的社會總體福利不是最大的。

各項財政收入	占GDP比重（2019年）
0.6%的房產(chǎn)稅	1.4%
一般公共預(yù)算收入	19.3%
國內(nèi)增值稅	6.3%
國內(nèi)消費稅	1.3%
企業(yè)所得稅	3.8%
個人所得稅	1.1%
政府性基金預(yù)算收入	8.6%
國有土地使用權(quán)出讓收入	7.4%

方案二：窄稅基+累進稅率

這一方案只對擁有一定市值、套數(shù)、人均建筑面積以上的部分家庭征稅。

在該方案下，我們對幾種情況分別做了估算：

1. 對所有住房市值大于300萬元以上的家庭征稅。按照北大社會調(diào)查中心CFPS數(shù)據(jù)，這部分家庭占全國家庭總數(shù)的4.5%，所持有房產(chǎn)占社會總房產(chǎn)財富值的31.9%，所持有資產(chǎn)（房產(chǎn)+金融資產(chǎn)）占社會總資產(chǎn)的28.6%。這里也可以看出，中國的富裕家庭集中擁有了大量房產(chǎn)，這與發(fā)達國家有著顯著的差異。比如美國的富裕家庭會持有較多的金融資產(chǎn)。

可能性方案	占家戶比重	占總房產(chǎn)比重	占總資產(chǎn)比重
所有住房總市值>300萬元	4.5%	31.9%	28.6%
擁有房產(chǎn)套數(shù)=3套	3.9%	15.6%	13.9%
自有住房且人均建筑面積>60平方米	16.2%	14.1%	14.0%

2. 對擁有3套以上（包括3套）房產(chǎn)的家庭征稅。這部分家庭占全國家庭總數(shù)的4%，所持有房產(chǎn)占社會總房產(chǎn)財富值的15.6%，房產(chǎn)財富值較低，所持有資產(chǎn)占社會總資產(chǎn)的13.9%。

3. 對自有住房人均建筑面積大于60平方米的家庭征稅。這部分家庭占全國家庭總數(shù)的16%，所持有房產(chǎn)占社會總房產(chǎn)財富值的14.1%，房產(chǎn)財富值較低，所持有資產(chǎn)占社會總資產(chǎn)的14%。

該方案創(chuàng)造的財政收入有限，但由于稅基變窄，稅率變得具有累進性，可以發(fā)揮財富再分配的作用，特別是按總價征收的情形。而僅僅依據(jù)套數(shù)或者人均面積來征收，很可能造成累退的結(jié)果（比如低總價、大面積的住房繳稅更多）。

綜上所述，最優(yōu)稅基和稅率的制定應(yīng)該兼顧公平和調(diào)節(jié)財富分配的目的。

稅收負擔(dān)的分布

房產(chǎn)稅的稅負收入比與房價收入比有很強的正相關(guān)關(guān)系。

首先，分不同地區(qū)來看。按照全國各?。ㄖ陛犑校┎煌闆r來看，上海、北京、廣東等經(jīng)濟發(fā)達省份（直轄市）的房價收入比較高，這些地區(qū)的家庭房產(chǎn)稅支出會在家庭收入中占據(jù)較大比重，一定程度上加劇低收入家庭面臨的流動性約束。

其次，分不同年齡段的家庭來看，從年輕人家庭到老年人家庭，房價收入比基本上是遞增的趨勢，老年人家庭的房價收入比最高。這是因為退休以后收入逐年下降，而房地產(chǎn)資產(chǎn)基本保持不變（很多時候房地產(chǎn)作為遺產(chǎn)留給子女）。所以對于老年人家庭來說，房產(chǎn)稅可能會是一筆不小的開支，顯著降低其可支配收入。

總之，在房產(chǎn)稅制定過程中要充分考慮稅收負擔(dān)在不同地區(qū)、不同年齡人群間的異質(zhì)性。

房產(chǎn)稅與財政收入的分布

房產(chǎn)稅一般由地方征收，但其稅收收入是由地方留用還是中央統(tǒng)籌呢？西方發(fā)達國家很多是將房產(chǎn)稅留給地方使用，我國是否應(yīng)該同樣將房產(chǎn)稅留作當(dāng)?shù)厥褂媚兀?/p>

回答這個問題需要考慮到目前我國還存在比較大的區(qū)域發(fā)展差異。通過分析我國2018年各省份（直轄市）人均財政收入數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，人均財政收入與家庭平均房產(chǎn)總值成正比、中央補助占地方財政收入比重與家庭平均房產(chǎn)總值成反比。這主要是因為經(jīng)濟發(fā)達省份人口流入較多、房子需求較多，導(dǎo)致房價大幅上漲。同時，這些地方的經(jīng)濟有活力，政府的稅收也較高。

由于家戶平均住房市值高的省份經(jīng)濟更活躍，地方政府財力雄厚。如果這些地方政府按照房產(chǎn)市值征收房產(chǎn)稅并用于當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)，就可能進一步加劇全國各地區(qū)公共品提供的差異，包括教育、醫(yī)療、基礎(chǔ)設(shè)施等。而如果房產(chǎn)稅由中央統(tǒng)籌使用并加大政府轉(zhuǎn)移支付力度，則可以減少各省市公共品提供的差異。

房產(chǎn)稅對宏觀經(jīng)濟的影響

首先，對房價的影響。目前的實證研究，還沒有就房產(chǎn)稅對房價的影響得出統(tǒng)一的結(jié)論。已有的實證研究分析了上海、重慶的房產(chǎn)稅試點的實際效果，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)稅對重慶的豪宅可能略有降價作用，但對上海的住宅價格卻沒有太大影響（Du and Zhang, 2015)。國際上對房產(chǎn)稅影響房價的研究，也是得出“混合”效果的結(jié)論。因此，如果將房產(chǎn)稅作為調(diào)控房價的工具，其效果并不明確。

其次，對消費的影響，取決于征收房產(chǎn)稅的具體方案。如果是“寬稅基+統(tǒng)一稅率”方案，那么房產(chǎn)稅會降低居民的可支配收入，從而降低居民的消費。如果是“窄稅基+累進稅率”方案，那么房產(chǎn)稅會促使居民財富和收入差距縮小，且由于低收入人群儲蓄率少，高收入人群儲蓄率多，社會總消費可能會上升。

第三，對投資的影響。房產(chǎn)稅本身對房價的調(diào)節(jié)作用有限，但是它可以起到穩(wěn)定房價預(yù)期的作用，增加投機性買房的成本。穩(wěn)定的房價增長預(yù)期又會影響房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策，使得新建房地產(chǎn)投資減少，最后引導(dǎo)投資重新進入實體經(jīng)濟。從長遠來看，房產(chǎn)稅還可以減少房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。

綜上所述，房產(chǎn)稅改革的目標(biāo)是為了增進全社會福利。具體的稅收政策，需要充分考慮不同地區(qū)人群財富和收入的異質(zhì)性。因地施策、制定各地征收標(biāo)準(zhǔn)并由中央統(tǒng)籌分配使用房產(chǎn)稅，有助于縮小地區(qū)間公共品提供的差異。就長期來看，房產(chǎn)稅對穩(wěn)定房價預(yù)期，引導(dǎo)資本進入實體經(jīng)濟會有促進作用。此外，為了幫助中國居民的資產(chǎn)重新再配置，還需要其他政策配套，如進一步深化金融市場改革，豐富居民的多樣化投資機會等。

整理：何又夕 | 編輯：王賢青、白堯