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【MBAChina網(wǎng)訊】2019年4月20日，香港博海資本有限公司投資總監(jiān)、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家孫明春博士做客北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院，為北大國(guó)發(fā)院MBA和EMBA學(xué)員解讀中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景與投資機(jī)遇。此次活動(dòng)為“國(guó)家發(fā)展系列講座”之一。以下內(nèi)容根據(jù)孫博士演講整理。

每個(gè)問題都有無窮無盡的視角，關(guān)鍵是要找到影響個(gè)人所關(guān)心的問題的最主要的視角。今天就大家都比較關(guān)心的中國(guó)房?jī)r(jià)問題，分享幾個(gè)我個(gè)人認(rèn)為比較重要的視角。

從數(shù)據(jù)上看，我們發(fā)現(xiàn)過去二十年中國(guó)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)率波動(dòng)很大，周期性很強(qiáng)，且大部分時(shí)間為正。房?jī)r(jià)走勢(shì)表現(xiàn)為整體的階梯性振蕩上行。回顧過去的房?jī)r(jià)，大家可能都會(huì)產(chǎn)生一種后悔的感覺：當(dāng)初房?jī)r(jià)那么便宜，我為什么沒買房？原因是當(dāng)時(shí)大部分人都低估了自己未來收入的增長(zhǎng)率，沒有預(yù)料到中國(guó)經(jīng)濟(jì)會(huì)持續(xù)三四十年高速增長(zhǎng)。中國(guó)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)波動(dòng)大、周期性強(qiáng)并不奇怪，因?yàn)橹袊?guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期性也很強(qiáng)。

那么房地產(chǎn)的周期的根源是什么？對(duì)，是政策調(diào)控周期。在每輪調(diào)控之后，房?jī)r(jià)都會(huì)發(fā)生報(bào)復(fù)性反彈。最近的一輪調(diào)控持續(xù)了兩年多，但全國(guó)70個(gè)大中城市中超過一半城市的新建住宅的價(jià)格都還在增長(zhǎng)。不同城市的房?jī)r(jià)區(qū)域性差異化越來越明顯，*城市的房?jī)r(jià)漲幅最高，并且受限于供給的相對(duì)稀缺，價(jià)格波動(dòng)率越來越大；二三線城市的供給相對(duì)寬松，供給不斷增加，因此價(jià)格漲幅較小。我個(gè)人認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)在2012年之前處于黃金期，整體供不應(yīng)求，漲幅居高不下，2012年以后開始進(jìn)入白銀期，全國(guó)總體上供需基本平衡，但區(qū)域供需不平衡開始出現(xiàn)。我判斷白銀期可能還會(huì)持續(xù)3-5年，之后會(huì)進(jìn)入青銅期，房?jī)r(jià)的漲幅會(huì)比較小。

以上我們分析了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷史趨勢(shì)和現(xiàn)狀，那么中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景與投資機(jī)遇如何？未來，中國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格如何變化？我們知道決定價(jià)格的最直接的因素是供需關(guān)系。很多基本原因，例如人口、購(gòu)買力、住房庫(kù)存、土地供應(yīng)等，都會(huì)反映在供需上。因此如果我們想要預(yù)測(cè)未來房?jī)r(jià)，就要先研究房地產(chǎn)的市場(chǎng)供需。

從供給端看，房地產(chǎn)供應(yīng)可分為三個(gè)層次。第一個(gè)層次是商品房庫(kù)存?，F(xiàn)有待售面積約 2.5億平方米，庫(kù)存周期約2個(gè)月，都是歷史最低。從這個(gè)角度來講房?jī)r(jià)漲并不奇怪，沒有政府調(diào)控政策，房?jī)r(jià)會(huì)漲得更多。第二個(gè)層次是在建未完工的商品房。這類房子的面積約為66億平方米，這個(gè)面積是非常大的，因?yàn)檫^去24年商品房累積竣工的面積也才145億平方米。如果按照城鎮(zhèn)戶籍人口人均37平米的居住面積算，這批房子完工可供1.8億人居??；按照每年竣工面積10億平方米，7年才能竣工；按照2018年銷售面積17億平方米，要3.9年售完。不過，考慮到開發(fā)商實(shí)際竣工卻不上報(bào)的情況，66億平米這個(gè)數(shù)可能高估。真實(shí)數(shù)據(jù)可能只是40億平方米左右，并且近一半已經(jīng)預(yù)售，因此估計(jì)在建未完成商品房在未來的潛在供應(yīng)可能并沒有看起來那么大。第三個(gè)層次是新開工住宅。2018年新開工住宅面積16億平方米，如按此速率，未來5年新開工面積累計(jì)可達(dá)80億平方米。這樣的新開工速度可能會(huì)對(duì)5年后中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需平衡產(chǎn)生比較大的沖擊。

從需求端看，驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)需求的第一主因是城鎮(zhèn)化。2018年我國(guó)城鎮(zhèn)化率約60%，日本的城鎮(zhèn)化率超過90%，歐美國(guó)家的城鎮(zhèn)化率也超過80%，如果假定我們的城鎮(zhèn)化率目標(biāo)是75%，那么還有2億多人口將進(jìn)入城鎮(zhèn)，加上城鎮(zhèn)常住居民中2億尚無城鎮(zhèn)戶口的人口，總計(jì)會(huì)有4億人口對(duì)商品房有需求。第二個(gè)驅(qū)動(dòng)因素是居民收入的快速增長(zhǎng)所帶來的改善性需求。過去20年我國(guó)人均收入翻9倍，隨著收入上升，購(gòu)買力越來越強(qiáng)，住房的改善性需求大幅提高。第三點(diǎn)是投資性需求。1998-2018年間，中國(guó)老百姓的儲(chǔ)蓄存款總額從5萬(wàn)億元人民幣增長(zhǎng)到72萬(wàn)億元人民幣。這么多存款放在銀行，收益率也不高，投資性需求一定會(huì)大幅提高。

現(xiàn)在，我們算算住房供需缺口。1995-2018新增城鎮(zhèn)人口4.9億，按照人均37平方米的居住面積，這段時(shí)間新增城鎮(zhèn)人口的住房需求為181億平方米；1994年底城鎮(zhèn)人口3.4億，城鎮(zhèn)人口人均改善性居住住宅面積增加21平方米，改善性住房需求為71億平方米；1995-2018年全國(guó)房地產(chǎn)竣工累積面積總量為145億平方米，其中只有大約100億平方米為住宅。這樣粗略估算，累計(jì)住房缺口約為150億平方米。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步才二十多年，對(duì)比歐美日國(guó)家的數(shù)據(jù)，我們有理由相信，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展前景還是相當(dāng)大的。未來，我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的集中度會(huì)進(jìn)一步提高，開放商的經(jīng)營(yíng)模式也將從“拿地-建房-出售-回籠”的高周轉(zhuǎn)模式轉(zhuǎn)向“開發(fā)+自持+運(yùn)營(yíng)”租售并舉的運(yùn)營(yíng)商模式。

房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）是實(shí)現(xiàn)只租不售或租售并舉的一個(gè)很好的融資工具。它是一種權(quán)益類資產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)模式特點(diǎn)是，購(gòu)買之后不可贖回，但可買賣，可以享受股價(jià)增值和分紅，避免雙重征稅，回報(bào)率高，也可以作為暫時(shí)的對(duì)沖工具。其在60年代起源于美國(guó)，在2016末，已有36個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了REIT市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)尚無公募REITs，但2018年中國(guó)證券會(huì)表態(tài)將研究出臺(tái)公募REIT相關(guān)業(yè)務(wù)細(xì)則。REITs也是一個(gè)非常好的資產(chǎn)類別，對(duì)于豐富我國(guó)的資本市場(chǎng)，對(duì)于我們金融的供給側(cè)改革都是非常重要的。