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<p class="wid"><span lang="EN-US" xml:lang="EN-US">2014</span><span>年</span><span lang="EN-US" xml:lang="EN-US">3</span><span>月</span><span lang="EN-US" xml:lang="EN-US">22</span><span>日，我們的企業(yè)案例分析課放在了常州溧陽一個人氣很旺的商業(yè)地產項目——</span><span>上河城。在院葛楊教授及中心老師的帶領下，</span><span lang="EN-US" xml:lang="EN-US">MBA</span><span>同學一行</span><span lang="EN-US" xml:lang="EN-US">18</span><span>人對溧陽的商業(yè)地產進行了考察。</span></p> <p class="wid"><span>溧陽是屬于常州的一個縣級市，多年來人口都保持在</span><span lang="EN-US" xml:lang="EN-US">80</span><span>萬左右</span><span lang="EN-US" xml:lang="EN-US">,</span><span>但人均</span><span lang="EN-US" xml:lang="EN-US">GDP</span><span>在</span><span lang="EN-US" xml:lang="EN-US">2007</span><span>年就超過了</span><span lang="EN-US" xml:lang="EN-US">5000</span><span>美元。隨著全國性的地產開發(fā)熱潮，溧陽也在大興土木。市區(qū)住宅已賣到</span><span lang="EN-US" xml:lang="EN-US">12000</span><span>元每平方米，溧陽北的開發(fā)區(qū)內住宅價格都到</span><span lang="EN-US" xml:lang="EN-US">5300</span><span>元每平米。伴隨住宅開發(fā)的是大量的商業(yè)地產的開發(fā)建設。走在溧陽的街道上，你能想到的大零售商均已入住，電器城、服裝城、電腦城因有盡有。目前，這一股開發(fā)風潮還在繼續(xù)。</span></p> <p class="wid"><span lang="EN-US" xml:lang="EN-US"><span><p class="wid"><span lang="EN-US" xml:lang="EN-US"></span></p></span></span></p> <p class="wid"><span lang="EN-US" xml:lang="EN-US"></span></p> <p class="wid"><span>“商業(yè)地產關鍵還是在招商和運營”。負責招商的方凱公司董事長許華鋒向我們介紹。他這是他創(chuàng)業(yè)后運作的第一個項目。作為南京大學</span><span lang="EN-US" xml:lang="EN-US">MBA</span><span>的學長，他在商業(yè)零售領域工作了十年，籌備了三年后，最終決定自己創(chuàng)業(yè)，為商業(yè)地產進行招商和運營策劃服務。因為商業(yè)地產從本質來看還是商業(yè)運營而不是地產開發(fā)。</span></p> <p class="wid"><span>眾多房地產開發(fā)商會憑借資金實力和良好的政府關系取得土地并進行開發(fā)。但商業(yè)地產的難點和風險是：一方面要吸引適合的商家來開業(yè)，另一方面又要集聚人氣，以保證商家的能持續(xù)運營。開發(fā)商是通過長期收取租金來獲利，而不是像住宅地產那樣能迅速回收資金。由此，在商業(yè)地產開發(fā)的價值鏈中，招商及運營管理成為一個商家和開發(fā)商之間的樞紐環(huán)節(jié)。一方面他們要與開發(fā)商協(xié)調，保證建筑設計、施工符合商業(yè)的經營要求。另一方面要定位、策劃各商鋪間商業(yè)組合，與商家進行溝通。</span></p> <p class="wid"><span>上河城能在溧陽這樣的區(qū)域運營良好，正是有這樣一批諳熟商業(yè)規(guī)律的團隊在其中運作。與開發(fā)商據(jù)理力爭增加車位的投資建設，調整商場內的交通動線。逐一說服并組織商家進駐，協(xié)調他們的裝修，甚至他們自己也投資了一些商鋪。難怪許華峰把上河城這個項目看作自己的孩子，雖然這個孩子并不跟他姓，不隸屬于他的商業(yè)運營品牌。他團隊的投入使得這個商業(yè)項目中有金鷹、家樂福、國美這樣的大型零售企業(yè)，也有必勝客、</span><span lang="EN-US" xml:lang="EN-US">KFC</span><span>和星巴克這樣的國際連鎖商家。甚至還設置了一個全球名品直購中心，讓幾個奢侈品品牌共同陳列在一起。</span></p> <p class="wid"><span>大型商業(yè)零售、電影院、</span><span lang="EN-US" xml:lang="EN-US">KTV</span><span>及眾多的餐飲商戶的組合是這個項目得以良性運營的原因。這些商業(yè)形態(tài)大多為體驗型的消費，受電商的沖擊小，由此得以集聚到足夠的人氣。當然，這個項目在</span><span lang="EN-US" xml:lang="EN-US">2011</span><span>年進行招商，先行在溧陽引入將金鷹、國美、家樂福和一些餐飲品牌，在這個有限的市場中占據(jù)了一個先發(fā)優(yōu)勢。</span></p> <p class="wid"><span>即使這樣，溧陽還有大量的商業(yè)項目在建設中。比起地價日漸昂貴的*城市，他們的土地更便宜，開發(fā)面積和體量都很大。他們在裝修的硬件上已經和南京這樣的省會城市的商業(yè)相差無幾，你似乎能從他們商鋪的裝修布局中找到萬達或是德基的影子。</span></p> <p class="wid"></p> <p class="wid"><span>在溧陽平陵中路的街道上，那些時尚的商業(yè)品牌的戶外廣告能讓你覺得自己處在中國任何一個發(fā)展的中的新興城市。這些如火如荼的造城運動改變著一個個縣城的城市形態(tài)。大城市的消費品牌、消費觀念甚至生活方式將通過這些商業(yè)地產滲透到縣城甚至農村。上河城里星巴克咖啡的排隊讓你不會再懷疑中國城市化進程的步伐。盡管有學者不斷在警告各各城市中商業(yè)地產存在過度開發(fā)的泡沫，但這些泡沫是如此的五彩斑斕。</span></p> <p class="wid"><span>撰稿：</span><span lang="EN-US" xml:lang="EN-US">2012A</span><span>班</span><span>孫焰斌</span></p>