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本文整理自中國人民大學商學院EMBA月度沙龍系列節(jié)目《匯賢論商第七期：推進中國式現(xiàn)代化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式》

趙大旋 中國人民大學商學院 副院長

高負債、高杠桿、高周期的房地產(chǎn)發(fā)展舊模式

我國房地產(chǎn)發(fā)展的舊模式是以高負債，高杠桿和高周期作為典型特點的開發(fā)模式。前30年房地產(chǎn)市場最重要的一個特點是快速的房價上漲。原因有很多。首先，改革開放前百姓住房條件較差。長期壓抑的住房需求在短時間內(nèi)爆發(fā)式增長，推動了房價的逐年上漲。第二，我國前30年的快速城市化過程導致城市住房市場出現(xiàn)巨大需求，這也推動了城市房價的快速上漲。第三，我國前30年經(jīng)濟社會取得了巨大的發(fā)展成就，居民收入快速增長，因而房價匹配性的上漲。

連續(xù)的快速房價上漲是導致我國房地產(chǎn)發(fā)展舊模式出現(xiàn)問題的直接原因。房價持續(xù)穩(wěn)定增長使得房地產(chǎn)開發(fā)商、個人以及地方政府，形成了一個資產(chǎn)快速增值的預期。在房地產(chǎn)市場上，不論是開發(fā)商、家庭投資者還是地方政府都認為持有大量土地和住房等固定資產(chǎn)，經(jīng)過逐年積累能夠取得巨大財富收益，能夠從房價上漲中快速獲益，從而忽略了房價上漲過程中的風險。拿“預售制”作為例子來說。預售制度是開發(fā)商和購房者之間的對賭，雙方都有房價持續(xù)上漲的預期，所以購房者愿意承受開發(fā)商開發(fā)過程中的不確定性風險，然而，當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的變化時，很多問題也就隨之而來。同樣對于地方政府來說，也是預期房價的上漲會帶來地價的不斷上漲，從而進行舉債建設(shè)。在這個過程當中，一些地方政府缺乏財政紀律，這造成了目前地方債的各種問題。

房地產(chǎn)需求未來是否存在？

我國經(jīng)過30年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)飽和了呢？未來的房地產(chǎn)市場是否還存在有效需求？

第一，人民群眾對于住房條件改善的需求依然客觀存在。2022年我國人均房屋面積達到41.76平方米，這一數(shù)據(jù)與世界發(fā)達國家相比（美國67平方米，德國46平方米，日本35平方米），表面上看中國的房地產(chǎn)已經(jīng)進入到一個相對飽和的發(fā)展階段，人均住房面積已經(jīng)接近于世界上幸福感比較高的發(fā)達國家。但我國的人均住房面積包括公攤面積，而很多發(fā)達國家都是單戶建，居民擁有一棟住房的同時，往往還擁有一定的庭院面積、車庫面積等。因此我國的人均住房面積同發(fā)達國家還有很大的差距，我國居民的住房條件還有很大改善余地。人民群眾對于美好生活的需求還是客觀存在。

第二，從建筑質(zhì)量上看，我國很多城市中心仍有一批90年代左右興建的住房，在建筑設(shè)計和質(zhì)量上存在一定問題，需要投入一定的資源進行翻新改造、維修，由此存在部分對都市更新開發(fā)的需求。

第三，雖然我國人均住房面積已經(jīng)接近世界發(fā)達國家水平，但是區(qū)域結(jié)構(gòu)不合理。這主要與指標式的供地制度有關(guān)。例如，即使在北京、上海這類人口比較密集的城市，也同樣存在一定的生態(tài)紅線，從而導致土地供給不能響應(yīng)人口增加的需求。房地產(chǎn)市場存在區(qū)域錯配。

綜上所述，進入新階段，我國未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展依然擁有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/span>

房地產(chǎn)發(fā)展進入新模式的三個前提條件

進入房地產(chǎn)市場發(fā)展的新模式需要三個前提條件。第一，首先要重整地方財政制度。長期以來地方政府是土地的一級開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商想獲得土地，只能等待地方政府釋出土地。未來我們希望房地產(chǎn)市場的供給能夠以市場為導向，地方政府在土地供給上變得更加靈活。當然這個前提是地方財政能夠發(fā)現(xiàn)新的財政來源，做到地方財政的收支均衡。第二，土地市場是否能夠在城市間更加有效配置資源。未來城市之間的土地資源能否以產(chǎn)業(yè)導向為引導，為城市發(fā)展服務(wù)，更加符合市場期望。第三，我國能否建立一個更加有效的、覆蓋面更廣的保障房市場。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，城市中的低收入者住房條件很難得到改善。在未來房地產(chǎn)發(fā)展進入新模式的情況下，我國應(yīng)該出臺相關(guān)政策，統(tǒng)籌保障房市場。

未來的房地產(chǎn)發(fā)展新模式

首先，目前我國的住宅開發(fā)商在增長的過程中長期依靠高負債、高杠桿和高周轉(zhuǎn)的舊模式，通過擴大規(guī)模獲得更高的收益。在房地產(chǎn)發(fā)展進入新模式的情況下，開發(fā)商無法通過資產(chǎn)的快速增值獲得更多收益，而是需要通過產(chǎn)品力來獲得合理的市場價格。從這個角度出發(fā)，住宅開發(fā)商在未來的新模式下，房地產(chǎn)企業(yè)需要將自己的金融業(yè)屬性轉(zhuǎn)到制造業(yè)屬性，必須找到自己的產(chǎn)品競爭優(yōu)勢，才能在激烈的市場中獲勝。更多中小型開發(fā)商、管理比較好的開發(fā)商、設(shè)計有特點的開發(fā)商會變得有競爭優(yōu)勢。

其次，寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在新階段會更加積極進行垂直整合。諸如房地產(chǎn)信托基金一類的融資模式，不僅僅是提供融資便利，更是一種的價值發(fā)現(xiàn)方式。投資者通過二級市場上的價值發(fā)現(xiàn)作用可以更加有效并且迅速的配置資產(chǎn)。在有效的信息傳遞屬性下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商會變得更加靈活，也能夠為建設(shè)更好的城市做出更多努力。

以上是根據(jù)我自己的一些相關(guān)研究跟大家分享的關(guān)于如何推進中國式現(xiàn)代化，加快構(gòu)建房產(chǎn)新模式的一些想法，期待與大家進行更多交流。