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　　2010年11月20日，浙江工業(yè)大學(xué)經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院迎來三十周年院慶。在院慶系列活動中“經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展論壇”如期舉行，參加本次論壇的嘉賓有經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長、房地產(chǎn)研究所所長、博士生導(dǎo)師虞曉芬教授；杭州濱江房地產(chǎn)集團股份有限公司副總經(jīng)理兼杭州濱江物業(yè)管理有限公司董事長朱立東；浙江盈都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理孫曉立；金地集團杭州公司市場營銷部經(jīng)理沈鋒明。本次論壇各嘉賓分別就房地產(chǎn)企業(yè)把握市場周期走勢的策略、中國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展因素、城市綜合體開發(fā)等話題進行了主題演講并回答觀眾提問。

　　以下為浙工大經(jīng)貿(mào)管理學(xué)院院長、房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬教授關(guān)于《中國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的十大因素》主題演講實錄：

　　其實我們房地產(chǎn)到現(xiàn)在我們很多人都看不懂，總是調(diào)控來調(diào)控去，中國的房地產(chǎn)市場按大的來講分為兩個階段，05年3月底之前，從政策層面來講，政府都是在搞活房地產(chǎn)市場。圍繞兩個字就是激活房地產(chǎn)市場，05年出臺了很多的政策，05年3月底開始其實就進入了一個中國房地產(chǎn)市場的調(diào)控期，在這個以后，政府有形的手是市場無形的手一直在博弈過程中，總體來講，房價普漲，成交量猛增。我們浙江省房價一致是高歌猛進，到09年我們均價達到7890這個同地段區(qū)域這個漲的比較多，我們郊區(qū)化也差距了均價，銷售面積02年只有1.65億平方米，到了去年銷售面積達到8.5億。創(chuàng)歷史新高。為什么會這樣。

　　在過去幾年我們發(fā)現(xiàn)，有幾輪是比較滿的，03到04年我們覺得存在還是有它的德國合理性的，普漲的是不是區(qū)域性的問題，還是全部性的因素在起作用的，為什么中房地產(chǎn)市場為什么會這樣。我們處在經(jīng)濟的快速發(fā)展期，在過去的幾年特別是00年以后，中國經(jīng)濟進入了一個快速的增長。02年以前，我們的GDP都只有在8左右徘徊，08年11.11，06年11.6%，08年回落，09年回落，總體在8左右在增長，這個主要在于00年以后，我們是三甲馬車同時發(fā)力一是出口，02年我們保持30%的增長第二個就是國內(nèi)的銷售，主要是住宅和汽車第三個是固定資產(chǎn)投資，所以經(jīng)濟進入快速的增長。我們的收入也是處于增長，盡管是不均衡的。我們媒體拿靜態(tài)的房價收入比去比較，我們是6.4%，以此衡量我們的房價就高，我們動態(tài)房價比是處于不斷的下降過程中，我們計算了一個數(shù)據(jù)，98年-08年我們房價收入率，98年是6.95恩%08年是9.12，如果你在某一年買的房，房價上漲的是鎖定掉了你的收入在增長了，所以你匯款的能力在增強。第一個動態(tài)的房價收入在不斷的下降。

　　第二個我們的經(jīng)濟兩極分化過大，這個杭州市在00年到08年趨勢是一樣的，最大的是20的家庭，月是高素質(zhì)者收入月高，把資金的兩極分化，變成財富的兩級分化，我們按照官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也應(yīng)征的這個數(shù)據(jù)。到了08年擴大到了2點幾倍。最高素質(zhì)的到了08年反而在下降，只有3.68，也就是說中國有一群高收入的人群，遠遠超過房價的增長，因此也支撐了中國的高房價。在這個過程中，中低收入者，住房難以用自己的實力去購房?，F(xiàn)在政府大力建保障房，現(xiàn)在沒有政府定位保障對象的中低收入者，他們就是與市場的購買能力距離越來越大。這是第二個原因。

　　第三個原因，也就是說我們是一個人口大國，又處在城市化的增長期，我們拿數(shù)據(jù)可以看到，90年11.43億，08年12.23億?，F(xiàn)在新的人口普查，肯定會超過14億。而城市化，98年城市人口3個.02，08年為6.97億，國際上沒有一個經(jīng)驗可以供借鑒，沒有一個大國在碰向現(xiàn)代化，我們國有企業(yè)有我們高級的酒店生意還是很好。寧波有一個五星酒店所要做高，我們是一個人口大國，又有這么大的兩級分化。

　　建國以后，我們是50與59年之間，約有94%的婦女生育3個孩子，第二次出生高峰期，是2795.2萬人。這也是每年10年向世界供一個中等人口的國家。第二次是81至90年，這高三高峰期現(xiàn)在都是在買房。還有對住房的需求還是最大的，50到59，幫助孩子在買房。城市化的過程中其實不同城市均衡是不均衡的。我覺得盡管最近打壓中期城市，未來中國的房地產(chǎn)市場主戰(zhàn)場仍在中心城市，它以優(yōu)秀的教育資源，醫(yī)療資源將不斷的吸引優(yōu)秀的人才來集中。我們09年省內(nèi)高校個畢業(yè)生有三分之一的人留在杭州。這里頭還沒有包括省外的進杭州的人數(shù)。06年的數(shù)據(jù)這幾年也是這個機構(gòu)，5歲以下3.8111歲到5歲3.47，16-20真了10.18%。25-30上升到13.08%，31-35歲是8個點。就是21-30歲的人口占了整個32%。在房地產(chǎn)高速發(fā)展時期，跟日本所有在7、8十年代，日本的東京，都是這個結(jié)構(gòu)，首爾也是。

　　最近人民日報10月21號有一段化，首先說我們的供給跟不上。我們現(xiàn)在的供給遠遠跟不上需求。09年開始我們?nèi)珖?dāng)年銷售的商品房面積，都是大于1的數(shù)據(jù)，09年我們大于是1.24%，08年1.17，09年達到1.44，現(xiàn)在買不到現(xiàn)房，是我們的供給跟不上需求。

　　第四個我們房地產(chǎn)為什么會如此之繁榮，我們處于城市基礎(chǔ)實施的高峰期，我們這幾年對城市的基礎(chǔ)設(shè)施投入是大手筆的，形象的說是政府往土地鋪人民幣。我們處于一個很好的時期就是大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)期，所以房地產(chǎn)企業(yè)什么時候拿的一塊地，你很有運氣，讓你一夜間，房價地價猛增，這是世界新的利率，利率影響資產(chǎn)的價格，利率越低市場的價格越高，因為一個需求越旺，不希望存款希望去*，另外一個很重要的是低利率降低了我們投資回報率的利率。08年的回報率在10%，現(xiàn)在只有要求3%就很滿足了。所以這個是利率是要提高，低利率是影響方，因此從國外來講，它調(diào)控的房價的主要手段是利用價格杠桿來調(diào)控利率。00年美聯(lián)儲的基準利率是6.53%，隨著美國經(jīng)濟的下滑，美聯(lián)儲馬上啟動降低利率到了03年只有1%，結(jié)果引起了世界性的低利率，也因為了國際性的通脹。到了03年那不是中國漲是世界性的漲。包括美國，包括周邊的韓國，房價都漲的很快，跟利率是有密切的關(guān)系。

　　第六個原因是貨幣投入過度，我們這一輪不是08年過度的，我們要追溯到2002年下半年，我們是從人民幣的02年它說2002年廣義貨幣M2無余額18.5挖億，同比增長16.8恩%，增幅比上年末高2.4個百分點，狹義貨幣M1余額7.1萬億元。同比增長16.8%，我們?nèi)ツ暾麄€*10萬個億，新增*但是02年下半年開始，其實就迎來了03年的房價的上升。所以03年央行已經(jīng)開始控制了。但是當(dāng)時高層還煤質(zhì)抑制到了，央行08年的3月6號，公告的報告里面所今年的下半年狹義的比廣義的高出了12個點。回過頭來看，中國的房地產(chǎn)在03年猛增，07年又一個猛漲，跟貨幣的背景是有密切的關(guān)系。

　　臺灣09年M2臺灣增長了7.2億，M208年臺灣只生活2.27，我們國家的M2相當(dāng)很快，對GDP是增長最高也是增長最快，我們90年是07年，到了今天達到了2元，就是一個GDP配的貨幣是2個位置。貨幣多了東西就要漲價了。今天炒什么漲什么。跟貨幣是有密切關(guān)系。

　　還有M1的增長，09年我們M1的增長32.4%，M2我們一直反映潛在的壓力，M的是現(xiàn)實的增長壓力，GDP數(shù)值表現(xiàn)為通脹。比如第一次在85-87年，達到了26.7%，第二次是92年至96年38.8%，97年至78年也達到的20%多。這跟貨幣的投入是有關(guān)系的。

　　第七個原因是我們現(xiàn)在中國是產(chǎn)生跟貨幣的雙過剩，中國實體領(lǐng)域存在過生，所以他們的競爭很殘酷，他們要用出口來消化剩余的領(lǐng)域。我們的基礎(chǔ)貨幣的投入量很大，生產(chǎn)過剩，通過出口帶來外幣，外幣都帶來的國內(nèi)的貨幣的過剩。也就是說流動性過剩。還有一個是產(chǎn)生領(lǐng)域的過剩也使得實體把轉(zhuǎn)到到資產(chǎn)領(lǐng)域。這個是2000到2010年，我們從存款*余額，我們國家知正在流動性過剩，2000年12月的是1.246：1現(xiàn)在是1.4526：1。因為銀行有大量的錢是在閑置在哪里。

　　第八個是地區(qū)政府對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的保護。我們的財政收入是吃飯財政，我們的建設(shè)是靠房地產(chǎn)，越發(fā)達的地區(qū)雨知道經(jīng)營土地，他們經(jīng)常用饑餓供給，房地產(chǎn)市場不景氣的時候，他們也不進地，房地產(chǎn)市場低迷的時候土地供應(yīng)量也很好。這時候往往出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場繁榮的市場商品房的供給量是少的，更加劇了房地產(chǎn)的上升。

　　第七個是民間資本投資渠道有限。銀行股票房產(chǎn)，有限的來源里面是最安全的，看得的到也是房產(chǎn)。

　　第十個原因，我覺得中央政府對住房產(chǎn)業(yè)如何定位，實際上是不清晰的，在經(jīng)濟危機的時候要把住宅產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟有利的武器，在房價過高的時候，房地產(chǎn)過熱的時候，又把它作為民生工程，市場熱的時候強調(diào)的是民生，市場冷的時候作為一個拉動經(jīng)濟的工程。很多時候我覺得中央政府是換長效機制還沒有建設(shè)起來。

　　中國的房地產(chǎn)市場有沒有泡沫，從理性的角度來講，中國的房地產(chǎn)市是有泡沫的，比如說，杭州紅色是二手房，藍線是商品住宅均價增長率，我們2000年以后房價上漲是遠遠高于居住可支配收入增長的，而且持續(xù)的，國外一般來講，房價要控制在居民可持續(xù)支配增長不要超過20%這個幅度。另外從現(xiàn)在的資金和房價的比例，包括我們投資的范圍來講都是符合這種泡沫。房地產(chǎn)泡沫不具備泡沫的條件，我覺得房地產(chǎn)還會降價格還會往上升，我們的經(jīng)濟從最低迷的金融危機走出來，未來幾年會保持8%左右增長，世界從最困難的時候走出來，總體是向好的。這是貨幣投入的結(jié)果，明年經(jīng)濟會有所回落的，第二個很重要的是世界性的GDP，美國是基準里率日本只有1.1%，加上中國的實際經(jīng)濟威力的，我們央行不可能大的去調(diào)整利率，抑制的央行用利率來調(diào)控房價，我們還是處于一個低利率時代。

　　第三個我們盡管政府調(diào)控里頭提出了一個房產(chǎn)稅的，房產(chǎn)稅的對投資性的打擊是有影響的，不基于希望房地產(chǎn)出臺房產(chǎn)稅就不漲的。物業(yè)稅不能根除房價的意志或者是改變房價的上升，可能會減緩?fù)顿Y性的需求，目前來講我們房產(chǎn)稅是不具備的，技術(shù)上不具有，征管上不具備。最重要的是我們征管上跟不上。我們政府是長期習(xí)慣于向企業(yè)征稅，沒有能力向個人征稅，向個人征稅的這個能力體系還是很薄弱的。最大的阻力不是地方政府，是稅務(wù)部門。

　　第四個我們覺得地方政府對房地產(chǎn)還會高度依賴。

　　第五個是不允許炒樓花。我們預(yù)售房不能第二天把房子買掉要二三年后上市以后才能買。不像股票我今天要拋就能拋，另外一個我們覺得住房市場化的方向還是不會改變，盡管重慶搞的大工作公共租賃放的建設(shè)，但是中國目前的財力以及政府對房地產(chǎn)業(yè)的高度的依賴，中國的市場化方向還不會變。因此，我覺得在未來我們也要很要關(guān)注這個要點，包括經(jīng)濟利率、房產(chǎn)稅，包括住宅制度。#p#分頁標題#e#