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2022年12月8日，首屆長三角REITs論壇暨中國REITs論壇2022年會成功舉辦。中國證監(jiān)會副主席李超、上海市常務(wù)副市長吳清、國家發(fā)改委原副主任張勇、中國建設(shè)銀行董事長田國立、上交所理事長邱勇出席并致辭。國家發(fā)改委、住建部等有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)出席論壇。論壇以“加快基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤活存量步伐”為主題，匯聚REITs領(lǐng)域相關(guān)政府部門、企業(yè)、金融機構(gòu)、科研院校的重要嘉賓，共同探討中國REITs市場發(fā)展。復(fù)旦大學(xué)泛海國際金融學(xué)院執(zhí)行院長、金融學(xué)教授錢軍受邀出席會議，以線上視頻形式發(fā)表題為“2022中國REITs市場：現(xiàn)狀與展望”的主旨演講，聚焦中國REITs發(fā)展之路。

教授介紹

錢 軍

復(fù)旦大學(xué)泛海國際金融學(xué)院執(zhí)行院長金融學(xué)教授

“目前，我國已有23個REITs項目上市，如果以總市值衡量，底層資產(chǎn)中交通基礎(chǔ)設(shè)施和園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等占比較高，底層資產(chǎn)相對單一。相比成熟市場，我們現(xiàn)在急需做的一件事情就是擴容底層資產(chǎn)，尤其是包括城市里的保障性租賃住房和各類商業(yè)房地產(chǎn)，這是中國REITs市場下一步的重要發(fā)展目標(biāo)。”錢軍教授在主旨演講中提綱挈領(lǐng)地表示。

REITs市場最為成熟的美國有何發(fā)展經(jīng)驗？錢軍教授結(jié)合圖表數(shù)據(jù)分析表示，從2010年到2022年十余年間，進入美國REITs基金市場的底層資產(chǎn)類型逐漸增多?，F(xiàn)在已包括基礎(chǔ)設(shè)施、租賃住宅、工業(yè)用地、數(shù)據(jù)中心、購物中心、游樂場、家庭倉儲等十余種，底層資產(chǎn)種類繁多?！斑@樣就可以把來自全國各地的自身規(guī)模不是太大的項目或者房地產(chǎn)資產(chǎn)，通過打包放進一個規(guī)模相對來講更大的資產(chǎn)包中，構(gòu)成一個證券化的商品，可實現(xiàn)分散風(fēng)險的作用?！?/span>

錢軍教授指出，當(dāng)前我國REITs存在的問題主要有二：其一，底層資產(chǎn)主要集中在生態(tài)環(huán)保、交通、園區(qū)、能源、倉儲物流等基礎(chǔ)設(shè)施方面，以基建為底層資產(chǎn)的REITs收益雖然穩(wěn)定，但收益率較低，從收益和風(fēng)險上來看都與單個基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)發(fā)行的債券較為類似；其二，很多情況下一只公募基金只能投資一個基礎(chǔ)設(shè)施REITs證券；而REITs的核心則在于將不同類型的多個項目的資產(chǎn)進行打包，消化分散個體風(fēng)險，使得投資組合只剩下行業(yè)和系統(tǒng)性風(fēng)險。所以從投資角度，公募基金投資也應(yīng)該可以投向多個項目。

對此，錢軍教授建議，在REITs對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進行投資的試點完善的情況下，鼓勵REITs加大對保障性租賃住房的投資，這也符合“租購并舉”的房地產(chǎn)發(fā)展新方向。同時，鼓勵REITs對辦公樓、商場等商業(yè)房地產(chǎn)進行投資，增加REITs底層資產(chǎn)的多元化，促進實現(xiàn)REITs產(chǎn)品的風(fēng)險和收益的組合多元化，同時緩解房地產(chǎn)企業(yè)的壓力。

“REITs底層資產(chǎn)多元化可以促進實現(xiàn)REITs產(chǎn)品(風(fēng)險和收益組合)的多元化，進而吸引更多不同風(fēng)險偏好的投資者，最終可以提升REITs市場規(guī)模和活力?！卞X軍教授進一步分析認(rèn)為，鼓勵REITs對保障性租賃住房和商業(yè)房地產(chǎn)的投資，也能夠緩解相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，加速資金回籠，有助干房地產(chǎn)企業(yè)的恢復(fù)和發(fā)展，促進房地產(chǎn)管理公司和相關(guān)服務(wù)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

最后，錢軍教授結(jié)合香港與內(nèi)地底層資產(chǎn)多元化的案例表示，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)進入REITs資產(chǎn)包，豐富了REITs底層資產(chǎn)類型，也是投資商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)的一種有益嘗試。