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2020年11月15日下午，應(yīng)重慶大學(xué)MEM聯(lián)合會FE俱樂部邀請，融創(chuàng)中國西南區(qū)域重慶置地公司市場客研部總監(jiān)肖越，以重慶房地產(chǎn)市場分析為主題，給MEM同學(xué)們帶來了精彩分享。

重慶本土房地產(chǎn)市場的區(qū)域式發(fā)展模式，與其他地區(qū)的環(huán)形發(fā)展模式存在很大的不同，具有特殊的研究價值。肖總主要從以下八個方面對重慶本土的房地產(chǎn)開發(fā)市場進行了分析。

1.宏觀政策解讀

肖總主要從樓市政策和金融政策兩方面進行了解讀。樓市政策包括放寬用地指標(biāo)調(diào)整和開發(fā)時限、稅房起征點上調(diào)11%、成渝公積金互認等，樓市政策趨于寬松，持續(xù)刺激市場活力，促進去化商辦長庫存；金融政策主要是“三道紅線”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響，限制了一些企業(yè)通過高負債拿地實現(xiàn)增長的模式。但從長遠來看，加大了對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管力度，對企業(yè)的營銷、投融資、產(chǎn)品定位、成本管控要求更高，更有助于房地產(chǎn)行業(yè)良性發(fā)展。

2.主城區(qū)土地市場

通過近10年，重慶主城區(qū)土地供銷價走勢對比，土地市場量跌價漲，近幾年土地供應(yīng)面積維持在2萬畝左右，但是由于規(guī)劃容積率不斷調(diào)低，導(dǎo)致建設(shè)體量不斷下滑，土地樓面價不斷攀升。

北部熱點板塊及都市核心區(qū)地價破萬，內(nèi)環(huán)以內(nèi)供地愈發(fā)稀缺，西區(qū)的白市驛、陶家、西彭板塊成交地價在4000以下，發(fā)展?jié)摿^大。

預(yù)計2021年上半年可供應(yīng)土地12650畝，占21年全年的66%，新增可建體量北區(qū)占30%，西區(qū)占23%。西永、蔡家等開發(fā)成熟板塊起拍價逐漸走高，白市驛、陶家等新興板塊尚處于開發(fā)初期，有科學(xué)城規(guī)劃支撐，具備價值洼地機會。

3.主城區(qū)商品房市場

商品房市場整體走勢平穩(wěn)，價格穩(wěn)中有升，1-4月受疫情影響成交同比腰斬，5-10月銷量恢復(fù)去年同期水平，預(yù)計年底沖量放價力度高于去年同期。

其中住宅市場量跌價漲，存庫略有上升，有剛需支撐走量，整體短期存銷比維持在5.2個月。商業(yè)市場量價大幅下滑，商住價格倒掛，短期存銷比30個月，長期庫存突破2000萬方，存銷比約為15年。商鋪主力成交面積20-80㎡，未來主力供應(yīng)區(qū)域集中在渝北中央公園、悅來、空港，巴南鹿角、高職城，沙坪壩西永等板塊。

主城區(qū)今年商業(yè)成交主要集中在李家沱、大學(xué)城板塊，依靠成熟地段低價走量；主城區(qū)商業(yè)成交TOP20項目基本分布在城市拓展區(qū)，熱銷單價集中在8000-10000元/㎡，以社區(qū)底商為主。

公寓市場成交均價約為住宅的8折，成交量同比下滑4成左右，LOFT和SOHO價差逐漸縮小，短期存銷比30個月，中期庫存約1227萬方，存銷比約14年，未來供應(yīng)主要集中在渝北區(qū)。

4.主城區(qū)二手房市場

目前市場二手房存量約為30萬套，位居全國第一，近一年月均成交量約為1萬套，存量去化周期約為30個月。9月成交均價為12518元/㎡，較去年同期下滑約8%，一二手房價格從去年倒掛關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)槎址績r格低于新房價格，沖擊剛需市場，主力供需區(qū)域主要集中在主城五區(qū)（江北、渝北、南岸、沙坪壩、九龍坡）。

5.重慶區(qū)縣市場

融創(chuàng)、龍湖、萬科紛紛下沉區(qū)縣，金科、碧桂園、恒大持續(xù)區(qū)縣深耕。

布局方向：布局聚焦一個小時經(jīng)濟圈如璧山、江津、永川等，擇優(yōu)進入渝東北、渝東南區(qū)域核心城市，如萬州、開州、黔江等。

進駐方式：以招拍掛為主，例如萬科進駐永川，除招拍掛拿地外，房企還通過收并購、后期參股等多種渠道完成對區(qū)域市場的布局。

6.各品牌房企業(yè)績表現(xiàn)

1-10月，TOP10房企業(yè)績分化顯著，前四房企（融創(chuàng)、龍湖、金科、萬科）同比下滑20%-30%，各房企2020年銷售目標(biāo)完成率集中在60-70%，龍湖、萬科、旭輝不到60%，4季度銷售壓力較大，預(yù)計供貨節(jié)奏將加快，營銷政策力度將加大。

7.疫情對客戶需求影響

疫情期間通過對52000多組意向客戶和老業(yè)主的調(diào)研，覆蓋西南5省，14個城市，110個在售項目，深入了解疫情對客戶購房意愿和需求的影響。

• 購房計劃：新增購房需求客戶為12.1%，取消購房計劃客戶為10.9%，對市場容量影響有限；

• 購房預(yù)算：近30%客戶降低購房預(yù)算；

• 客群影響：疫情促進了剛需/改善客戶的置業(yè)需求；跨省投資/文旅度假客戶置業(yè)需求負向影響較大，但是近郊5+2微度假文旅產(chǎn)品機會凸顯；

• 城市分化：疫情對省會城市的樓市負面影響有限，人口持續(xù)導(dǎo)入，市場剛需支撐；對三四五線城市的樓市影響明顯，尤其是對投資者信心打擊較大，疊加春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)客群的流失，造成區(qū)縣內(nèi)生型市場愈發(fā)困難。

結(jié)論：市場容量總體平穩(wěn)，客戶購房預(yù)算有所下降，全年銷售額會受影響。

8.市場趨勢判斷

• 未來9個月政策收緊可能性不大，長庫存業(yè)態(tài)存在解套機會，新城開發(fā)和產(chǎn)業(yè)投資的政策傾斜將加強；

• 土地市場受地方財政影響，將加快供地節(jié)奏，主城區(qū)居住類用地價格預(yù)計持續(xù)走高，商辦、產(chǎn)業(yè)類用地成本將下滑；

• 主城區(qū)品牌房企競爭加劇，搶占市場份額的核心競爭力聚焦在融資能力、營銷能力、成本管控力上；

• 受成渝一體化國家戰(zhàn)略逐步落地影響，渝西重點區(qū)縣城鎮(zhèn)化率將明顯提高，投資量將出現(xiàn)大幅提升；

• “強強聯(lián)合、抱團過冬”的行業(yè)共識將持續(xù)加強，合作難度和門檻將變低，未來一年合作機會將更多；

• “產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)升級”是未來實現(xiàn)項目溢價的主要途徑，通過不斷解決客戶痛點的產(chǎn)品更新迭代和增值服務(wù)建立優(yōu)勢。

最后，肖總對融創(chuàng)在重慶的兩個明星產(chǎn)品：重慶融創(chuàng)壹號院、融創(chuàng)隱溪曉院進行了分享，展示了融創(chuàng)公司在重慶當(dāng)前的市場環(huán)境下如何前行，也展示了融創(chuàng)公司對重慶房地產(chǎn)未來市場持續(xù)看好的信心。

“危機之中的機遇同樣有很多”，肖總分享這個觀點的同時，認真熱情回答了在場MEM同學(xué)們的眾多問題。