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線上直播公開課《新冠疫情后中國房地產(chǎn)市場走勢分析》完美落幕

突如其來的新冠疫情打破了人們本該安樂祥和的春節(jié)假日，打亂了穩(wěn)步前進的經(jīng)濟步伐，也打翻了世界固有的大格局。此次疫情給中國和眾多其他國家都帶來了無法預(yù)期的沖擊，就連89歲高齡的股神巴菲特先生也嘆言生平從未見過短時間內(nèi)美股多次熔斷的場面。在如此嚴重的形勢下，步入存量時代的中國房地產(chǎn)市場將會受到何等的影響？高喊“活下去”的一批中國房地產(chǎn)企業(yè)將何去何從？

2020年3月19日晚，由重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院主辦、重慶大學(xué)管理干部培訓(xùn)中心和重慶大學(xué)MEM辦公室承辦的《新冠疫情后中國房地產(chǎn)市場走勢分析》公開課在線直播開講。本次講座聚焦疫情下中國房地產(chǎn)市場的走勢，特別邀請到重慶大學(xué)管科學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師、重慶市委研究室第一屆政策咨詢專家、重慶市人文社會科學(xué)重點研究基地“建設(shè)經(jīng)濟與管理中心”副主任王林老師進行了分享。整個直播中，王林教授用專業(yè)詳盡的數(shù)據(jù)和與眾不同的觀點闡釋，為線上聽課的人士帶來了一場思維風(fēng)暴。

一、新冠疫情對房地產(chǎn)市場的影響

王林教授首先表明疫情對宏觀經(jīng)濟發(fā)展已造成巨大沖擊：有脈沖效應(yīng)但長期向好；消費者心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變；資產(chǎn)不確定性增大。

其次，王林教授從房地產(chǎn)開發(fā)投資情況、商品房銷售和待售情況、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金到位情況以及一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格情況四個方面，詳細闡述了新冠疫情對房地產(chǎn)市場的影響。

1.房地產(chǎn)開發(fā)投資情況方面

王林教授指出2020年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10115億元，同比下降16.3%。其中中部地區(qū)下滑幅度最大，統(tǒng)計期內(nèi)投資1731億元，下降25.9%。另外從供給側(cè)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1092萬平方米，同比下降29.3%；土地成交價款440億元，下降36.2%。

2.商品房銷售和待售情況方面

王林教授分析道：2020年1-2月份，商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。其中辦公樓銷售面積下降最多，下降幅度48.4%，近乎腰斬。商品房銷售額8203億元，下降35.9%。其中商業(yè)營業(yè)用房銷售額下降46.0%，遠超住宅和辦公樓物業(yè)下降幅度。王林教授還從四大區(qū)域（東部、中部、西部、東北）進一步分析下降趨勢，其中中部地區(qū)下降趨勢最為嚴重，商品房銷售面積2139萬平方米，下降45.2%；銷售額1425億元，下降46.4%。

針對待售情況，王林教授給出如下數(shù)據(jù)：截止到2月末，商品房待售面積53004萬平方米，比2019年末增加3184萬平方米。其中，住宅待售面積增加3224萬平方米，辦公樓待售面積增加31萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少282萬平方米。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金到位情況方面

王林教授指出1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20210億元，同比下降17.5%。國內(nèi)*、定金及預(yù)收款、個人按揭、外資渠道等均有不同比例下降，利用外資占比不大只有12億元，但下降幅度最大高達77.2%。資金問題一直是房企運行命脈，隨著政策導(dǎo)向，企業(yè)資金形勢較為嚴峻。

4.一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格情況方面

2月份初步測算，王林教授給出了穩(wěn)中趨落的結(jié)論。

*城市新建商品住宅銷售價格同比上漲3.5%，漲幅比上月回落0.3個百分點；二手住宅銷售價格同比上漲2.2%，漲幅與上月相同。

二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅連續(xù)10個月回落。

三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅連續(xù)11個月相同或回落。

二、新冠疫情后中國房地產(chǎn)市場走勢

針對新冠疫情后中國房地產(chǎn)市場走勢，王林教授從總體大趨勢、企業(yè)發(fā)展趨勢、空間分化態(tài)勢和政府政策四個內(nèi)容做了闡述。

1.總體大趨勢

王林教授通過6個關(guān)鍵問題的回答，得出了以下結(jié)論：①房地產(chǎn)市場進入平臺后期，觸碰到下降區(qū)間②房地產(chǎn)空置率繼續(xù)提升③房地產(chǎn)市場多個量漸趨減少④健康住房、改善型住房疫情后有需求增加趨勢⑤存量交易崛起，存增移動⑥數(shù)字房地產(chǎn)崛起。

2.企業(yè)趨勢

王林教授同樣通過對10個問題的回答，推測了企業(yè)的發(fā)展成趨勢。具體如下：①活下去是疫情后企業(yè)的重要目標②房地產(chǎn)企業(yè)多元化穩(wěn)步推進③特色房企逐步崛起④房地產(chǎn)市場集中度加大，重大企業(yè)兼并重組整合加速，倒閉關(guān)門速度加快⑤房企造富能力下降⑥物業(yè)企業(yè)大規(guī)模整合加速、觸網(wǎng)加速⑦網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)崛起⑧房企維穩(wěn)、防控風(fēng)險建構(gòu)將加強⑨大型房企官僚化日趨嚴重、日益脫離客戶，以管理為中心⑩中國房企出海，服務(wù)海外華人及國內(nèi)購買力。

3.空間分化態(tài)勢

此方面，王林教授認為房地產(chǎn)市場空間分化會加速*城市繼續(xù)堅挺；二線城市開始分化；三線城市分化加速；部分三四線城市逐漸被飽和式開放掠奪，成為房地產(chǎn)市場荒地、鬼城，同時房企會回歸一二線城市，如大灣區(qū)，北上廣深，甚至是國際化大都市；從而進一步搶進到城市群、城市圈如：長三角、京津冀、粵港澳、成渝雙城經(jīng)濟圈及其他經(jīng)濟圈；另外鄉(xiāng)村成為房企大有可為的新戰(zhàn)場以及城市更新朝著宜居、宜商產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。

4.政府政策

王林教授強調(diào)要堅持中央經(jīng)濟工作會議提出的“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制。同時，政府應(yīng)持續(xù)深入推進保障性住房體系建設(shè)進，鼓勵租賃和長期公寓等業(yè)務(wù)的發(fā)展，加強對金融、土地財政等方面的重大風(fēng)險防范，推動涉房稅收制度的改革，為集體建設(shè)用地、農(nóng)村宅基地提供發(fā)展空間，推進審批權(quán)下放試點工作，根據(jù)城市的不同狀況施策調(diào)控，因地制宜。

在線上直播的尾聲，王林教授在聽眾提問中選取了“農(nóng)村集體建設(shè)用地入市政策啟用對房地產(chǎn)市場影響”、“如何看待疫情過后的成都房價略有增長和重慶房價微跌現(xiàn)象”、“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體走向?qū)Ξa(chǎn)業(yè)鏈上下游經(jīng)濟的影響趨勢”等幾個大家關(guān)注的問題，并耐心做出了解答。

文、圖|重大管科2019級MEM 王成寶 肖橋

重慶大學(xué)管理科學(xué)與房地產(chǎn)學(xué)院管理干部培訓(xùn)中心簡介

紀實｜線上直播公開課《宏觀趨勢與未來走向——新冠疫情對經(jīng)濟發(fā)展的影響》圓滿結(jié)束

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