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住房問題是民生工作的重中之重，日前召開的中央政治局會議再提“房住不炒”、“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”，強調加強對房地產市場的調控和監(jiān)管。

2020年下半年以來，地產調控政策不斷加碼。全國已有多地先后出臺政策，內容涉及商品房限購、二手房銷售價管控、公積金貸款等，加碼房地產調控。

監(jiān)管壓力下，房地產企業(yè)將如何應對？經濟下行壓力下，下半年房地產監(jiān)管政策是否會寬松？后地產時代房地產有何投資機會？今天分享長江商學院李海濤教授、林錫研究員的分析與前瞻，希望對你有所啟發(fā)。

作者 | 李海濤林錫

來源 | 第一財經日報

李海濤

長江商學院金融學教授

杰出院長講席教授MBA項目副院長

政策強壓下房地產周期下行

中國經濟過去20年的快速發(fā)展，很大程度依靠房地產——商品房是中國居民最大的內需，也是中國經濟內循環(huán)的主要載體。

但房地產行業(yè)的過度發(fā)展，導致房價居高不下，不但擠占了其他行業(yè)利潤空間，同時也損害了中國居民消費能力。

從一二三線城市房價與居民收入比來看，高房價使經濟結構偏離消費、制造業(yè)，給經濟可持續(xù)發(fā)展帶來困難。

中國領導層對房地產降溫的調控從2017年開始，但并沒有特別好的效果。2020年為應對疫情，中國央行貨幣寬松，房價同時繼續(xù)上漲，高房價已經成為上下共識的社會問題。

2020年8月，住建部聯(lián)合央行召開重點房企座談會，提出“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)，要求：

1）房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；

2）房企的凈負債率不得大于100%；

3）房企的“現(xiàn)金短債比”不得小于1.0倍。“三道紅線”直接限制了房企債務擴張步伐，為房地產企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展打下基礎。

2020年12月，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度有了明確的管理制度。

該制度要求對不同銀行分檔設置房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比兩個上限，比如對中資大型銀行要求房地產貸款占比上限40%、個人住房貸款占比上限32.5%，對縣域合作機構要求房地產貸款占比上限17.5%、個人住房貸款占比上限12.5%。

2021年2月，國家自然資源部發(fā)布文件要求22個重點城市住宅用地實現(xiàn)“兩集中”：

一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。

“兩集中”一方面符合“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”要求，另一方面可以降低土地競拍熱度，讓一部分資金體量小的房企放棄部分競拍。

2021年6月，財政部發(fā)文公布國有土地使用權出讓收入劃轉稅務部門征收。此前土地出讓收入由國土資源管理部門（歸屬于地方政府）負責具體征收。

這一改革之后，雖然土地出讓金等分配機制不變，但中央能夠跟蹤了解地方政府土地收入，可以降低地方政府過度依賴土地財政，減少權力尋租風險。

2021年4月，中央高層會議明確要求：防止以學區(qū)房名義炒作房價，接著北京、上海等地出臺相應政策，給學區(qū)房降溫。

2021年8月初，住建部已約談或督導了近20座城市，僅8月5日一天，就有杭州、北京、成都三城相繼推出房地產調控新規(guī)。8月，廣州、上海等城市紛紛上調首套房貸款利率，據(jù)傳廣州首套房貸款利率上調至5.85%，上海首套房貸款利率上調到5%。

從“三道紅線”到“房地產貸款集中度管理制度”再到“兩集中”，以及各地限購、首套房貸利率上行等政策密集出臺，持續(xù)威懾那些依然對房價過快上漲抱有幻想的炒房客，同時導致商品房銷售與房地產投資增速下滑。

6月房地產開發(fā)投資完成額1.79萬億元，同比增速5.9%，增速連續(xù)3個月下滑。

地產嚴控背景下，居民加杠桿空間減弱，5月以來居民中長期貸款增速也開始下滑。

7月份30個大中城市商品房銷售面積1730萬平方米，較上個月下降70萬平方米，環(huán)比顯著下滑。

7月，百城住宅價格回落。除一線城市外，其余二三線城市住宅價格同比增速均回落。

對房地產行業(yè)從銷售端到融資端的政策壓制，使得房地產企業(yè)不得不考慮加快施工竣工，加快銷售回款，以滿足監(jiān)管要求。

應對監(jiān)管，

下半年房企將繼續(xù)加快施工竣工

在“三道紅線”對房企融資端形成壓制背景下，房企要滿足監(jiān)管要求并有序擴張，只能更多依賴銷售回款。

我們從房企房地產開發(fā)資金來源來看，其他資金（主要是定金及預收款以及個人按揭貸款）占比不斷提升，顯示房企對銷售回款依賴度明顯上升。

房企增加銷售回款背后，主要通過加快施工竣工，不斷降低預收款。加快銷售降低預收款的另一項好處是，可以降低房企剔除預收款后的資產負債率〔（總負債-預收）/（總資產-預收）〕，以使房企資產負債率滿足監(jiān)管要求。

實際上，從數(shù)據(jù)來看，房企施工竣工速度也在不斷加快。

6月房地產施工與竣工加速。6月房地產施工面積33289萬平方米，竣工面積8898萬平方米，銷售面積22252萬平方米，新開工面積26939萬平方米，地產施工面積顯著加快。

從房地產開發(fā)建筑安裝工程投資來看，建筑安裝工程投資加快支撐了建筑施工。

2021年6月，建筑安裝工程投資1.13萬億元，同比增長16.6%，兩年平均增速為13.6%，前值0.83萬億元，較上月顯著提速。

從房地產開發(fā)投資累計完成額占比商品房銷售累計完成額所代表的廣義庫存來看，房地產開發(fā)投資增速快于商品房銷售增速。

但近期房企拿地與新開工速度放緩，可能給后續(xù)房企施工投資帶來下行壓力，拖累下半年房地產投資。

觀察數(shù)據(jù)和地產開發(fā)流程可以發(fā)現(xiàn)，房地產投資增長主要由建筑工程投資與安裝工程投資決定，建筑安裝工程投資主要由施工面積決定，而房地產施工面積又由新開工面積決定。

2021年以來，新開工面積下行，可能拖累后續(xù)房地產施工面積以及房地產開發(fā)投資，預期在2021年四季度房地產開發(fā)投資下行逐漸顯現(xiàn)。

2021年下半年經濟下行壓力下，房地產行業(yè)是否會放松監(jiān)管，以及后地產時代如何發(fā)掘新的行業(yè)發(fā)展趨勢，這是我們需要考慮的。

地產竣工以及后地產時代機會

我們認為，中央對房地產行業(yè)“房住不炒”的強監(jiān)管態(tài)度是堅定的，不能再繼續(xù)寄希望回到依靠房地產發(fā)展的老路上來。

隨著“三道紅線”到“房地產貸款集中度管理制度”再到“兩集中”等各項政策落地，房地產市場將逐漸健康平穩(wěn)發(fā)展，商品房炒作熱度會進一步下降。

為應對經濟下滑，央行有可能下半年繼續(xù)降準，甚至不排除定向降息，即便如此，在商品房強監(jiān)管長效機制下，預期商品房不會再被熱炒，居民在商品房上加杠桿空間應該較為有限，對應房地產企業(yè)銷售與利潤可能持續(xù)下滑。

強監(jiān)管導致的經濟與利率下行壓力下，下半年房地產可能難有趨勢性表現(xiàn)。

盡管下半年房地產整體難有趨勢性表現(xiàn)，但“三道紅線”壓力下，房企將降低預收款，加快銷售回款，可能帶來竣工超預期，可以關注竣工周期投資機會。

在整個竣工周期，相應的裝修（門窗鋁型材地板防漏等）、玻璃、電梯、家電家具等行業(yè)可能受益。

中長期看，更多的居民資金將逐漸流向住房租賃、智能居住、物業(yè)管理等新型房地產服務業(yè)務。

隨著國內住房租賃市場發(fā)展，以及人口結構變化，居民住房需求將逐漸得到滿足，房地產炒作熱情下降，更多資金將流向家具、汽車、衣食行等消費。

保障性租賃住房將成為政策與市場關注的重點。

7·30中央政治局會議再次強調“加快發(fā)展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策”，發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務。

7月國務院辦公廳印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出“探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房”“允許利用企事業(yè)單位自有土地建設保障性租賃住房，變更土地用途，不補繳土地價款”“允許將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，不變更土地使用性質，不補繳土地價款”等，明確提出“以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金”。

住建部此前表示，“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應量比例，應力爭達到30%以上。上海市政府提出，“十四五”期間，建設40萬套（間）保障性租賃住房，占住房供應總量40%。

政府讓利，降低土地價格變更土地用途，是租賃市場發(fā)展的關鍵。

降低土地價格，讓市場有利可圖，同時兼顧好租賃住房建設地理位置，解決好“便利性、實惠性”問題，這樣中國租賃住房市場建設才可能形成類似新加坡模式——組屋占比高達80%，私人住宅20%，實現(xiàn)“居者有其屋”，從而推動中國房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

發(fā)展旅游養(yǎng)老兼顧的地產業(yè)務，也是房地產發(fā)展方向之一。

以華僑城為代表的“旅游+地產”開發(fā)模式，形成文化旅游和房地產綜合業(yè)務業(yè)態(tài)布局，產生旅游、酒店、住宅明顯的協(xié)同效應與集群優(yōu)勢，也將成為房地產發(fā)展趨勢。

房地產物業(yè)與房地產物流也將成為地產轉型方向。除了建房滿足居住需求之外，提升居民物業(yè)服務水平，在存量業(yè)務上做好精細化管理經營，發(fā)展物業(yè)精細化服務與管理，也會成為房地產行業(yè)增長點。

總之，我們認為在堅定“房住不炒”大的政策框架下，下半年房地產監(jiān)管難有轉折性的寬松，但再繼續(xù)加碼的可能性也比較小。

從下半年中短期來看，房地產竣工加快將帶來房地產竣工環(huán)節(jié)投資機會，相應的裝修（門窗鋁型材地板防漏等）、玻璃、電梯、家電家具等行業(yè)可能受益于地產竣工周期。

從中長期來看，房地產物業(yè)、旅游地產等圍繞房地產附加服務的業(yè)務將成為房地產行業(yè)新的增長點。

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