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【MBAChina網(wǎng)訊】目前，地產(chǎn)人最關(guān)心的4個問題是：

1.未來3年，地產(chǎn)行業(yè)會怎樣？樓市會怎樣？

2.哪些與地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)能*、做大？

3.拿地買房，要去哪些城市？要躲開哪些城市？

4.地產(chǎn)人如何擺脫焦慮，擁有未來？

12月2日，世聯(lián)行董事長、長江EE項(xiàng)目學(xué)員陳勁松，御風(fēng)集團(tuán)董事長、長江DBA首期學(xué)員馮侖和旭輝集團(tuán)董事長、長江EMBA07級學(xué)員林中在長江商學(xué)院第四屆中城聯(lián)盟論壇上就這四個問題做出了明確回答。

馮侖

未來20年仍是房地產(chǎn)的好年代

中城聯(lián)盟內(nèi)部有一個共識，那就是我們正在進(jìn)入后開發(fā)時(shí)代，就是由單一的住宅開發(fā)、銷售這樣一個模式，進(jìn)入到產(chǎn)品線越來越多、價(jià)值鏈越來越長、商業(yè)模式越來越復(fù)雜的另一個模式。

后開發(fā)時(shí)代究竟有一些什么樣的公司能做大？

首先傳統(tǒng)開發(fā)商要走上“慢、穩(wěn)、精、富”的道路。從全世界來看，當(dāng)人均GDP過了1萬美金之后，傳統(tǒng)的開發(fā)總體就逐漸地減量、收縮，這時(shí)候開發(fā)商就會出現(xiàn)以下4個變化：第一要慢，活變慢了；第二要穩(wěn)，財(cái)務(wù)越來越健康；第三要精，產(chǎn)品越來越注重品質(zhì)、管理越來越細(xì)；第四錢還不能少賺，所以要富。

第二類能做大的公司是金融類的。一種是只投資，比如黑石。另一種比如一些REITs公司，也開發(fā)、銷售，還出租、運(yùn)營，但是本質(zhì)是一個金融性的公司，管理團(tuán)隊(duì)大部分是金融專家。

第三類叫做收費(fèi)開發(fā)商。也就是能力很強(qiáng)，用別人的錢做開發(fā)，回報(bào)率超高。有的企業(yè)選擇項(xiàng)目，測算IRR到26%以上才跟你合作。收開發(fā)管理費(fèi)、收銷售傭金、收物業(yè)管理費(fèi)、收額外的獎勵，自己如果有一點(diǎn)投資，賣掉也可以賺錢。就是靠本事把活兒干完，路上不停收錢。

第四類叫專業(yè)開發(fā)商。就是只做一種專業(yè)產(chǎn)品，比如普洛斯專門做物流。還有的專門做商業(yè)。他們有資源有能力，比如產(chǎn)業(yè)資源，不是一兩天可以煉成的。

第五類是類金融公司。同時(shí)也做開發(fā)、銷售、管理、運(yùn)營，全部都做。但是它的商業(yè)模式很大程度上用了金融。比如一家上市公司，融資很便宜，一塊地持有7年、8年后賣掉，賣地本身賺一筆錢，那邊股價(jià)大漲再賺一筆錢，這就是一種金融操作。

第六類是更細(xì)分的專業(yè)資產(chǎn)管理公司。比如說有一家旗下大概200多棟寫字樓，將近390億美金的一個資產(chǎn)包，然后他每年賣幾棟、又買幾棟，根據(jù)資產(chǎn)收益情況不斷評估，不斷調(diào)整。還有管理公寓，也是幾百棟公寓細(xì)分，然后都做成REITs。

第七類是房屋制造商。比如日本只有房屋制造的大公司，沒有特別大的地產(chǎn)商。為什么呢？因?yàn)榈囟际撬饺说?，一小塊一小塊的。而松下房屋、豐田房屋，他們認(rèn)為汽車是帶輪子的房子，房子是固定的汽車。他們用工業(yè)化的方式把房屋做到極致，你有地我就可以給你做，一年可以做到10萬套。

第八類就是“互聯(lián)網(wǎng)+”或者“科技+”的公司，比如我們都知道的Wework、Airbnb。一個男人什么時(shí)候就算成熟了？就是當(dāng)天涼了，不再等媽媽提醒你穿秋褲的時(shí)候，自己把秋褲穿上了，就算長大了。到今天，地產(chǎn)行業(yè)總算學(xué)會自己穿上秋褲了。

對于后開發(fā)時(shí)代的新賽道而言，有的公司已經(jīng)早跑了幾年，但是大部分公司在同一條起跑線上，這就是大家的機(jī)會。20年后，剛才講到的這些類大公司，可能就會出現(xiàn)在你們手中。

未來20年，仍然是一個房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的好時(shí)候、好光景、好年代，我們應(yīng)該聚焦在我們自己的本業(yè)上，研究借鑒別人的模式，也創(chuàng)造出我們自己的業(yè)績，不辜負(fù)我們自己。

林中

穩(wěn)、轉(zhuǎn)、啟

對于地產(chǎn)市場來說，1到3年是短周期，中周期是5到10年，長周期則是10年以上。

短期就是看政策。政策對供給、需求、價(jià)格這三個大的變量施加作用，政策其實(shí)也是有很多的邏輯性可以去把握的。

中期主要看基本面，比如人口和經(jīng)濟(jì)。為什么有些城市表現(xiàn)得非常好，有些城市沒落？人口的增長以及經(jīng)濟(jì)的增長，決定潛在需求的數(shù)量、支付的能力，和有錢以后對美好生活不斷的向往。

長期主要看國運(yùn)。只要不發(fā)生戰(zhàn)爭，繼續(xù)改革開放，就會國運(yùn)昌盛、民富國強(qiáng)。只要長期向好，短期波動都是機(jī)會。

2019-2021年是一個短周期，在這一周期內(nèi)，每一年都有不同的主題：

2019 “穩(wěn)”

2019年一共有七個穩(wěn)——

第一個量穩(wěn)。即使預(yù)測2019年比2018年交易少5%，還是非常大的量，整個房地產(chǎn)的交易金額也能到12、13萬億。

第二個是價(jià)穩(wěn)。全國的均價(jià)企穩(wěn)，甚至略有上升。不同的城市基本上都能企穩(wěn)。

第三個投資穩(wěn)。2019年的房地產(chǎn)投資的增速還是能維持6%左右。

第四個杠桿穩(wěn)。2019年房企杠桿會穩(wěn)中有降。

第五個增長穩(wěn)。前40強(qiáng)2018年1—11月，維持37%以上的增長，2019即使增長放緩，但仍是可持續(xù)的。

第六預(yù)期穩(wěn)。2019年大家對房地產(chǎn)中長期的發(fā)展會越來越有信心。

第七政策穩(wěn)。分城施策、價(jià)格管理這個政策會運(yùn)行很多年，2019年的政策也會比較穩(wěn)定。

2020 “轉(zhuǎn)”

2020年很多東西會發(fā)生變化——

第一個政策可能會稍微寬松，甚至有一些鼓勵行業(yè)發(fā)展的政策出臺。因?yàn)榻?jīng)過2019年以后整個房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)很穩(wěn)，所以過緊的一些政策可能會逐步退出。

第二個市場會轉(zhuǎn)暖。我們相信2020年的市場會比2019年要好。

第三個就是供需結(jié)構(gòu)會轉(zhuǎn)好。之前潛在需求比較大的地方供給不足，需求不夠大的地方則有庫存的壓力。2020年供需結(jié)構(gòu)會越來越好，人跟地是匹配的。

第四個高增長轉(zhuǎn)高質(zhì)量。TOP30的企業(yè)平均增長率會維持在10%到20%，開始追求持續(xù)的有質(zhì)量的增長，比如產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量、財(cái)務(wù)的質(zhì)量、經(jīng)營的質(zhì)量。

第五個房地產(chǎn)行業(yè)回歸制造服務(wù)業(yè)。利潤比較薄、價(jià)格增長得比較平穩(wěn)。在這種情況下，微小的差異在競爭中會被放得很大，因?yàn)楦偁幍木庑?、?zhàn)略的同質(zhì)化，你建安成本比別人便宜五六百塊、產(chǎn)品溢價(jià)讓利潤率有1到2的領(lǐng)先度，都會極大放大你在市場上的競爭能力。開發(fā)商越來越回到制造業(yè)的盈利模式，圍繞著美好生活的服務(wù)越來越多。

第六是利潤會轉(zhuǎn)平。8到9以上的利潤在這個行業(yè)是可持續(xù)的，但是這個行業(yè)已經(jīng)告別了暴利的時(shí)代，將來也不可能會再有這種時(shí)代。更多的靠產(chǎn)品的運(yùn)營、產(chǎn)品的周轉(zhuǎn)、靠服務(wù)、靠品質(zhì)、靠品牌。2020年行業(yè)平均利潤相比2018年上半年一定會有下滑。

第七需求轉(zhuǎn)品質(zhì)改善。很多人擔(dān)心人口增長變慢，總體看起來可能確實(shí)如此，但是宏觀有問題不代表著微觀有問題。比如至少有20%的城市它的人口是在增長的，我們怎么去把握這20%的城市？我們35歲到45歲改善的人群從2億增長到2.4億，我們怎么去把握改善的機(jī)會？只要企業(yè)的產(chǎn)品好服務(wù)好，有競爭力，就能抵御宏觀的趨勢。

2021 “啟”

2021年是一個新周期的開啟。這一輪房地產(chǎn)下行跟以前不一樣，同樣的，未來到2021年以后，這個行業(yè)開始進(jìn)入新一輪復(fù)蘇的時(shí)候也跟以前不一樣。最不一樣的是不像以前那么快，以前是急速的調(diào)整然后又快速的上漲，但是這一輪不會，因?yàn)檎?、開發(fā)商、客戶都越來越有智慧。

新一輪周期會有什么特點(diǎn)呢？

第一個特點(diǎn)是平穩(wěn)增長。房價(jià)可能每年漲6-8%，和GDP是同步的，和人均收入增長是同步的，但是可能會連續(xù)漲8年、10年。雖然增長變慢，但是8年之后，也是增長了一倍。這對企業(yè)業(yè)績和購房者都有影響。

第二個特點(diǎn)是市場更加健康以及更加有質(zhì)量，無論是產(chǎn)品的質(zhì)量、服務(wù)的質(zhì)量、房企的質(zhì)量，都會更高。

第三個是上升周期比較長，下行周期比較短。這一輪上升周期會是城市化的黃金十年，從58%--70%左右。

中國未來十年的城市化，一定是圍繞著中央規(guī)劃19個城市群的布局，特別是新興的一些城市群，比如長江中游、成渝等地。而不同的城市也應(yīng)該采取完全不同的策略。

1、*城市已經(jīng)進(jìn)入持有階段，適合做資產(chǎn)的持有運(yùn)營，而不再適合做規(guī)模，再*城市做規(guī)模將是緣木求魚。

2、如果要做開發(fā)規(guī)模，二線、強(qiáng)三線市場是最好的，應(yīng)該是主戰(zhàn)場。

3、三、四、五線在未來幾年城市化率是最快的，因?yàn)樗麄儸F(xiàn)在城市化率只有40%左右。所以未來增長會很快。

當(dāng)然預(yù)測不準(zhǔn)確的可能很大，所以我們要提高適應(yīng)環(huán)境的能力，更靈敏地應(yīng)對變化。

陳勁松

3個規(guī)律判斷城市潛力

1.陀螺定律

不斷螺旋上升的這個市場，未來它能夠繼續(xù)旋轉(zhuǎn)下去嗎？什么樣的情況下它會有問題呢？有些城市，會不會有房地產(chǎn)突然的失速甚至倒掉呢？

陀螺你不抽它開始慢下來，但它不會倒，隔一段時(shí)間再抽也可以。

陀螺是否會倒，隔多久會倒，取決于那個陀螺三個最主要的變量：質(zhì)量、半徑、外力。

我們判斷一個城市的質(zhì)量有很多數(shù)據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)……如果簡單地拿一個數(shù)我們愿意用第三產(chǎn)業(yè)的總量來看。

半徑我們采用的這個是購房半徑。客戶80%到底來源于哪里？它的半徑到底有多大？北京、上海、深圳、重慶，購房的半徑遷徙的距離和我們的三線城市是不一樣的。

外力就是錢，簡單一點(diǎn)就是本外幣存款余額增速。有些地方外力就是混改。

如果質(zhì)量不高、半徑又小、又很久沒有外力，那么陀螺就可能會倒。

2.簡·雅各布斯定律

他說結(jié)構(gòu)單一是停滯的先導(dǎo)特征，當(dāng)一個城市的產(chǎn)業(yè)過度依賴于單一的某一個產(chǎn)業(yè)的話，它未來發(fā)展會出現(xiàn)很大的問題。

簡·雅各布斯還說過一點(diǎn)，當(dāng)一個城市大家都高消費(fèi)，而沒有向未來投資，這個城市就會走向衰敗。什么是向未來投資呢？說簡單點(diǎn)就是創(chuàng)投，創(chuàng)投代表年輕人的未來、代表產(chǎn)業(yè)的未來，代表有可能替代進(jìn)口甚至是顛覆現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的未來。

3.價(jià)格定律

管制政策既不能替代也不能增加真實(shí)的供應(yīng)，供應(yīng)不足的話，無論向租還是向購傾斜，事實(shí)上都會造成價(jià)格規(guī)律依然存在，造成另一方價(jià)格的上漲。

供需是決定價(jià)格的唯一的規(guī)律，千規(guī)律、萬規(guī)律，價(jià)值規(guī)律第一條。

結(jié)語

吳伯凡：大教堂思維

論壇上，《21世紀(jì)商業(yè)評論主編》吳伯凡還提到了一種思維方式，即“大教堂思維”，讓各位地產(chǎn)大佬感觸頗深，謹(jǐn)以此作結(jié)。

德魯克說，做企業(yè)其實(shí)是有三種境界的——

有一個旅行者看到一個建筑工地。問第一個石匠說你在做什么，那個人說我找到了一個好飯碗；問第二個石匠你在做什么，這個石匠說我做的是方圓幾十里最好的手藝活；問第三個石匠你在做什么，他說我在建一座大教堂。雖然那個教堂可能200年以后才會出現(xiàn)。

這就是做公司的三種境界：掙口飯吃、在行業(yè)里領(lǐng)先、創(chuàng)造未來。

一個企業(yè)員工，即使他做得是最普通的搬磚工作，只要他認(rèn)為自己是在建大教堂，在創(chuàng)造未來，主觀能動性是完全不一樣的。這就是“大教堂思維”。

地產(chǎn)人可以想一想，你現(xiàn)在追求的成功在100年以后是不是一種成功？

我們的城市以及時(shí)代越來越需要一種不僅僅是標(biāo)識我們個人成功的建筑和企業(yè)，越來越需要一種昭示著意義的建筑。一座偉大的建筑是能夠跟時(shí)間成為盟友的，時(shí)間越是流逝它們愈加完美。壞的建筑的共同特點(diǎn)是：時(shí)間是它們的敵人，隨著時(shí)間的流逝，逐漸的它會變成一堆垃圾。

地產(chǎn)人要做有意義的事、做有意義的建筑、做有意義的企業(yè)、做有意義的城市。