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每隔一段時(shí)間，房地產(chǎn)稅就會(huì)成為中國(guó)的一個(gè)熱門(mén)話(huà)題。

端午節(jié)，一條重磅消息淹沒(méi)在潮水般的信息之中，根據(jù)資源部的消息，全國(guó)住房信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，這意味著房地產(chǎn)稅的征收將有更加充分的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和信息。

房地產(chǎn)稅真的能平穩(wěn)房?jī)r(jià)嗎？房地產(chǎn)稅對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民眾的福祉又意味著什么呢？

作者 | 李偉

來(lái)源 | 長(zhǎng)江商學(xué)院案例中心（ID:ckgsbcc）

正面理解房地產(chǎn)稅

2017年年末，時(shí)任財(cái)政部部長(zhǎng)肖捷在《人民日?qǐng)?bào)》上撰文指出：“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)’的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度?！?/span>

2018年3月5日，政府工作報(bào)告提出要“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。2018年3月25日，新任財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆再次確認(rèn)，將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法和實(shí)施。

自1998年房改以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了快速發(fā)展的現(xiàn)象。根據(jù)Wind的數(shù)據(jù)，城市人均住宅建筑面積在1998年為18.66平方米，到了2016年，該指標(biāo)增至36.6平方米。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也經(jīng)歷了快速的上漲。對(duì)于房?jī)r(jià)到底漲了多少、是否過(guò)高這些問(wèn)題，社會(huì)各界或多或少還有一些爭(zhēng)議，但有一點(diǎn)是明確無(wú)誤的，即中國(guó)的房?jī)r(jià)，尤其是住宅價(jià)格，在過(guò)去這20年中的漲幅是非常大的。

房地產(chǎn)的快速發(fā)展迅速改善了中國(guó)人的居住條件，但也帶來(lái)了巨大的利益分化。房?jī)r(jià)漲得快使有房族從中獲益巨大，在很多房?jī)r(jià)高漲的城市中，房?jī)r(jià)上漲給個(gè)人所帶來(lái)的收益遠(yuǎn)高于勞動(dòng)收入的增長(zhǎng)。這給很多人出了一個(gè)難題——到底是要多花點(diǎn)時(shí)間去好好工作、多多學(xué)習(xí)，還是干脆去買(mǎi)房甚至炒房？

在房改之前，大部分城市居民都是靠單位的福利房來(lái)解決居住問(wèn)題，那時(shí)候雖然整體的居住環(huán)境遠(yuǎn)遜于今日，但大家也不用為買(mǎi)房而操心，更談不上什么房地產(chǎn)稅的問(wèn)題。

現(xiàn)在房子大多是明碼實(shí)價(jià)，很多人有不止一套房子，要對(duì)房子征稅，這肯定會(huì)成為一個(gè)重大的公共政策問(wèn)題，因此政府密集的表態(tài)自然會(huì)激發(fā)社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)稅的討論。利益不同、思維各異，因此觀點(diǎn)差異也就不足為奇。那么，房地產(chǎn)稅對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民眾的福祉到底意味著什么呢？

破解高空置率難題

現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一個(gè)大問(wèn)題就是房屋分配不均，很多人有多套房子，但更多的人只有一套房子，甚至沒(méi)有房子。由于在過(guò)去20年中房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大范圍的快速上漲，因此有房族就成了贏家。尤其是對(duì)一些敢于高杠桿操作的炒房者來(lái)說(shuō)，過(guò)去20年可以稱(chēng)得上是“黃金歲月”，但這種現(xiàn)象的背后意味著什么呢？

這方面我們可以先來(lái)看一組數(shù)據(jù)。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理研究院院長(zhǎng)甘犁教授在2009年發(fā)起了一項(xiàng)名為“中國(guó)家庭金融調(diào)查”（ChinaHousehold Finance Survey，以下簡(jiǎn)稱(chēng)CHFS）的研究項(xiàng)目。這是一項(xiàng)全國(guó)范圍的調(diào)查，收集關(guān)于家庭收入、費(fèi)用、資產(chǎn)和負(fù)債的微觀層面信息。

根據(jù)CHFS的數(shù)據(jù)計(jì)算，2015年中國(guó)住房的空置率約為22％，其中18.7％來(lái)自擁有多套住房的家庭，4.1％來(lái)自擁有一套住房的家庭。甘犁教授認(rèn)為有5400萬(wàn)戶(hù)（套）、60億平方米的房子沒(méi)有被使用。

對(duì)于CHFS的這些調(diào)查數(shù)據(jù)和研究結(jié)論，政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)的研究部門(mén)等都表示了不同的觀點(diǎn)。雖然CHFS的數(shù)據(jù)可能會(huì)有這樣那樣的缺點(diǎn)，但有一些觀點(diǎn)估計(jì)各方都不會(huì)否認(rèn)，例如有相當(dāng)多的一部分房屋是空置的。那么為什么會(huì)有那么多的空置房屋呢？

筆者認(rèn)為房屋空置的原因很多，其中很重要的一點(diǎn)就是中國(guó)的房屋持有成本很低。目前房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅費(fèi)紛繁蕪雜，但除了個(gè)別的試點(diǎn)城市之外，國(guó)家尚未對(duì)持有房屋進(jìn)行征稅。

按照目前政府的表態(tài)，未來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)稅會(huì)根據(jù)房屋的評(píng)估值征稅。由于目前全國(guó)房?jī)r(jià)，尤其是一些一二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)漲至了高位，因此即使未來(lái)房地產(chǎn)稅的稅率定得很低，但對(duì)那些空置房屋的持有人來(lái)說(shuō)，這也將增加不菲的成本。

因此，可以預(yù)見(jiàn)的是房地產(chǎn)稅的實(shí)施很可能會(huì)產(chǎn)生以下幾個(gè)結(jié)果：

第一，一大批空置房屋入市，或賣(mài)或出租，無(wú)論是哪種形式，都會(huì)增加住房市場(chǎng)的供給量，而這無(wú)疑是有利于平抑房?jī)r(jià)和房租的；

第二，房?jī)r(jià)和房租的穩(wěn)定甚至下降，有利于縮小有房族和無(wú)房族之間的財(cái)富和收入差距，有助于維護(hù)和諧社會(huì)；

第三，持有成本的上升能有效遏制房地產(chǎn)投機(jī)，投機(jī)少了、價(jià)格大漲的幾率也會(huì)下降，這有利于控制資產(chǎn)泡沫，維護(hù)金融安全；

最后，空置房屋入市意味著過(guò)去閑置的資源被盤(pán)活，這無(wú)疑是有利于提高整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)效率的。

近年來(lái)，中央不斷強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。筆者認(rèn)為要做到這點(diǎn)，提高住房持有成本、減少空置房屋尤為關(guān)鍵，而房地產(chǎn)稅無(wú)疑是一種提高住房持有成本的較優(yōu)選擇。

助力政府職能轉(zhuǎn)型

未來(lái)房地產(chǎn)稅除了有助于提高住房持有成本之外，還有一個(gè)重大作用，即推動(dòng)政府職能的轉(zhuǎn)型。

自1978年改革開(kāi)放以來(lái)，全國(guó)上下都開(kāi)始轉(zhuǎn)向以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心。在全力追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的年代，GDP自然而然成為地方發(fā)展、干部升遷的最重要考核標(biāo)準(zhǔn)。

在這種情況下，各地政府展開(kāi)了一場(chǎng)以GDP增長(zhǎng)為核心目標(biāo)的“錦標(biāo)賽”，招商、投資和融資等在各地政府的議事日程中普遍占據(jù)著優(yōu)先地位。

從結(jié)果上來(lái)看，這促進(jìn)了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。根據(jù)世界銀行的數(shù)據(jù)，按照2010年的不變美元計(jì)算，2016年中國(guó)的GDP約為1978年的32倍，而2016年全球的GDP約為1978年的3倍。

在改革開(kāi)放早期，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展落后，民眾生活水平亟待改善，因此加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)很容易成為全國(guó)的共識(shí)。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和民眾生活水平的提高，這種GDP“錦標(biāo)賽”的制度安排負(fù)面影響日益顯著，這其中最重要的一個(gè)問(wèn)題就是地方政府的精力主要集中于發(fā)展經(jīng)濟(jì)，而對(duì)提供公共服務(wù)的積極性不足。

假如我們細(xì)心觀察就會(huì)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在民眾對(duì)地方政府的抱怨主要集中在以下幾個(gè)領(lǐng)域：環(huán)境保護(hù)、公共安全、食品藥品安全、教育、養(yǎng)老和醫(yī)療等。這些領(lǐng)域都屬于公共服務(wù)。

然而，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，發(fā)展經(jīng)濟(jì)的任務(wù)主要應(yīng)該交給市場(chǎng)，提供公共服務(wù)才是政府的核心政策目標(biāo)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的是普通人的行為，既不把他們看作好人，也不把他們看作壞人。普通人行為的目的主要是增大自身的利益，因此如何利用這一點(diǎn)、從制度上去引導(dǎo)這些人的行為就成了一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅生逢其時(shí)。我們可以試想一下：

假如地方政府可以征收房地產(chǎn)稅，那么要增加房地產(chǎn)稅，最好的辦法就是吸引更多的人來(lái)本地居住，提高對(duì)本地住房的需求；而要增加本地人口，最好的辦法就是提供性?xún)r(jià)比高的公共服務(wù)；這樣一來(lái)就比較容易形成一個(gè)良性循環(huán)：提供性?xún)r(jià)比高的公共服務(wù)－人口流入－房屋增值－房地產(chǎn)稅增加－地方政府有更多的收入和更大的動(dòng)力去提供更多更好的公共服務(wù)。

在經(jīng)歷了幾十年的高速經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)后，中國(guó)已不再是一個(gè)一窮二白的落后國(guó)家，但中國(guó)仍處于建設(shè)現(xiàn)代國(guó)家的過(guò)程中。未來(lái)要建立一個(gè)現(xiàn)代國(guó)家，非常重要的一點(diǎn)就是轉(zhuǎn)變政府的職能。

只有當(dāng)政府職能徹底轉(zhuǎn)變?yōu)樘峁┕卜?wù)后，市場(chǎng)才能真正在資源配置中發(fā)揮核心作用，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也才能真正從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量增長(zhǎng)。到時(shí)候或許中國(guó)的GDP增速會(huì)遜于今天，但民眾的幸福感會(huì)大大提升，而這才是我們發(fā)展經(jīng)濟(jì)的最終目的。

end

長(zhǎng)江商學(xué)院工商管理碩士學(xué)位(MBA)項(xiàng)目采用英文教學(xué)，集中授課14個(gè)月，以長(zhǎng)江世界級(jí)教授的原創(chuàng)中國(guó)洞察為教學(xué)基礎(chǔ)，企業(yè)家校友資源指導(dǎo)學(xué)生實(shí)踐，致力于培養(yǎng)擁有全球視野、創(chuàng)新能力和社會(huì)責(zé)任感的未來(lái)商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。

長(zhǎng)江MBA學(xué)生，大部分畢業(yè)于全球知名學(xué)府，擁有扎實(shí)的海內(nèi)外工作經(jīng)歷。國(guó)際學(xué)生比例為25%-30%。在長(zhǎng)江商學(xué)院的求學(xué)經(jīng)歷，使他們加速職業(yè)提升，實(shí)現(xiàn)人生突破式成長(zhǎng)。