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由長江EMBA24期同學(xué)組織和籌劃的“房地產(chǎn)數(shù)字化生存”系列論壇，迄今為止已成功舉辦三屆論壇活動(dòng)，以及一次線下走訪活動(dòng)。1月19日，借助在中國度假地產(chǎn)開發(fā)最為成熟的城市三亞上課的機(jī)會(huì)，24期約40位同學(xué)在課程結(jié)束后，馬不停蹄，選擇了三亞最具有代表性的三個(gè)度假地產(chǎn)樓盤和洲際酒店進(jìn)行了實(shí)地考察和交流，并舉行了度假地產(chǎn)沙龍，共同探討新常態(tài)下地產(chǎn)運(yùn)營的新路徑。

本次活動(dòng)第一站是位于海棠灣的保利財(cái)經(jīng)論壇，該項(xiàng)目作為大型會(huì)展綜合體的度假項(xiàng)目，無論在會(huì)展中心設(shè)計(jì)、整體規(guī)劃以及產(chǎn)品定位方面，均有其獨(dú)到之處，通過與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的交流，同學(xué)們對(duì)會(huì)展型度假項(xiàng)目有了更深刻的理解。

本次活動(dòng)第二站是同樣位于海棠灣的海棠華著，本項(xiàng)目由24期同學(xué)羅霆所在的同創(chuàng)地產(chǎn)操盤開發(fā)。與保利財(cái)經(jīng)論壇的別墅定位企業(yè)會(huì)所不同，海棠華著的別墅更多的是定位為中國高端精英人士，滿足其商務(wù)及家庭度假需求。羅霆同學(xué)從項(xiàng)目背景、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、開發(fā)理念、規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行了全方位的介紹，其中最為重點(diǎn)的是闡述了高端度假客戶的心理訴求、生活習(xí)慣、購買要素以及與之匹配的規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)。同學(xué)們?cè)诔錆M東南亞風(fēng)情的園林之中感受東方元素的天人合一，而精致的樣板間和戶型設(shè)計(jì)也得到了大家的一致好評(píng)。

本次活動(dòng)第三站是位于迎賓路的一山湖，本項(xiàng)目由24期同學(xué)劉海濱所帶領(lǐng)的佳龍地產(chǎn)開發(fā)。一山湖項(xiàng)目為近百萬平米的成熟社區(qū)大盤，位于三亞的城市核心地段，也是整個(gè)迎賓路上唯一一個(gè)百萬品質(zhì)大盤，不同于前兩個(gè)項(xiàng)目以別墅為主的產(chǎn)品定位，一山湖產(chǎn)品整體規(guī)劃為全產(chǎn)品類型，一站式度假居住區(qū)，一期聚焦于61-166平米的戶型，剛需、改善兼具，二期、三期將規(guī)劃洋房及別墅產(chǎn)品，項(xiàng)目獨(dú)創(chuàng)了三亞創(chuàng)意型五星鉑金酒店、酒店式公寓、10萬平米全配套主題商業(yè)群、6班幼兒園、高檔住宅、超市、休閑會(huì)所等等配套及設(shè)置規(guī)劃的淋淋盡致：作為三亞市重點(diǎn)工程項(xiàng)目，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)精心打造三亞市的又一高端生活新中心，因此深受海南省、三亞市各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的高度重視。

在一山湖項(xiàng)目，論壇組織人員特地舉辦了小型沙龍品鑒會(huì)，由羅霆和劉海濱同學(xué)分別就操盤旅游度假地產(chǎn)產(chǎn)品的心得進(jìn)行分享和交流。

羅霆結(jié)合過去在萬科以及目前海棠華著的經(jīng)驗(yàn)，談了以下幾點(diǎn)體會(huì)。第一，三亞作為中國唯一的熱帶城市，度假地產(chǎn)具有需求量足夠大、需求剛性兩個(gè)特點(diǎn)，因此三亞的度假市場是一個(gè)剛需的市場。同時(shí)，三亞的市場是個(gè)粗中有細(xì)的市場，從整體情況來看，供應(yīng)量大，存銷比高，具有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)，但是對(duì)于擁有核心資源、占據(jù)核心地段的項(xiàng)目，則是供不應(yīng)求。第二，需要厘清旅游地產(chǎn)和度假地產(chǎn)的區(qū)別，兩者在開發(fā)模式、客戶需求、運(yùn)營管理、投資回報(bào)等方面均有較大差異。前者側(cè)重旅游，客戶相對(duì)低端，需求簡單，回報(bào)周期長，后者側(cè)重居住，客戶相對(duì)高端，需求復(fù)雜，回報(bào)周期快，因此在項(xiàng)目定位和運(yùn)作手法也有很大的差異。第三，度假地產(chǎn)的核心是經(jīng)營，目前中國度假地產(chǎn)最大的問題是缺乏配套，一定要保證有項(xiàng)目中有一定比例的客戶短期常住，物業(yè)經(jīng)營和配套才能存活并持續(xù)運(yùn)作。

劉海濱認(rèn)為，中國人對(duì)三亞的情愫是很濃的，如果運(yùn)作中國的度假項(xiàng)目，只會(huì)考慮三亞。在三亞做一個(gè)好的度假產(chǎn)品，要考慮三個(gè)方面要素：第一，客戶居住習(xí)慣，從中國人來三亞的購房習(xí)慣來看，看海的需求主要是大戶型產(chǎn)品，針對(duì)高端客戶，而購買小戶型公寓的客戶不需要海的資源，他們看重的是氣候。而且來自各個(gè)不同購買片區(qū)的客戶的居住周期需求是有所不同的，北方的客戶都是長期居住型，南方的客戶則相對(duì)短期型，因三亞以北方客戶為主，所以三亞度假項(xiàng)目首要問題是解決生活配套問題。第二，客戶的生活習(xí)慣從如何打造度假項(xiàng)目的高價(jià)值及品牌力方面，如何成為一個(gè)城市名片，這個(gè)需要項(xiàng)目在結(jié)合城市配套資源后來打造自身價(jià)值點(diǎn)，通過全配套高品質(zhì)的生活體驗(yàn)，獨(dú)創(chuàng)的亮點(diǎn)全商業(yè)配套群等來打造項(xiàng)目整體的附加值，讓客戶真正享受這種全家庭型的高品質(zhì)生活方式。第三，客戶消費(fèi)習(xí)慣，從三亞的整體度假市場來看，最具代表性的半山半島和鳳凰水城這兩個(gè)項(xiàng)目前幾年受到大量的國內(nèi)首批度假客群的追捧，這說明，隨著中國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的不斷增強(qiáng)，人民收入水平以及對(duì)生活水平要求的不斷提高，三亞的度假市場會(huì)迎來持續(xù)的發(fā)展，這也是三亞作為中國度假產(chǎn)品典范市場的發(fā)展趨勢(shì)。

本次活動(dòng)第四站是半山半島洲際酒店，本站活動(dòng)的重點(diǎn)主要是參觀酒店的后場和機(jī)電設(shè)備管理。對(duì)于高端酒店而言，建筑設(shè)計(jì)是面子，機(jī)電設(shè)計(jì)是心臟，一個(gè)酒店的機(jī)電設(shè)計(jì)是否合理，對(duì)于后期持續(xù)經(jīng)營盈利有著重要的影響。洲際酒店的機(jī)電設(shè)計(jì)總監(jiān)李總詳細(xì)為大家介紹了后勤區(qū)域的功能、流線、運(yùn)行管理模式。一行人員跟隨李總陸續(xù)探訪了酒店的各個(gè)后勤區(qū)域，包括機(jī)房、員工餐廳、洗衣房、廚房，了解了五星級(jí)酒店平時(shí)不為人知的一面。

取勢(shì)、明道、優(yōu)術(shù)，這既是長江的宗旨，同時(shí)也是舉辦房地產(chǎn)數(shù)字化論壇的初衷，把握最新趨勢(shì)，探討發(fā)展之道，交流前沿技術(shù)，不求轟轟烈烈，只望能給同學(xué)們帶來些許的幫助和借鑒。系列論壇及線下走訪活動(dòng)將持續(xù)進(jìn)行下去，更多精彩話題和持續(xù)走訪，敬請(qǐng)期待。