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記者田新杰

2006年的時(shí)候，香港恒隆集團(tuán)（簡(jiǎn)稱恒?。┲飨悊⒆谠硎荆谖磥?lái)2－3年內(nèi)，恒隆將在中國(guó)內(nèi)地6－7個(gè)城市，計(jì)劃投資10個(gè)以商場(chǎng)為主的地產(chǎn)項(xiàng)目，估計(jì)每個(gè)項(xiàng)目涉及資金20億－25億港元，總投資額約250億元人民幣。

1月8日，在上海做客長(zhǎng)江商學(xué)院的陳啟宗接受了本報(bào)記者的專訪，在他的言語(yǔ)中，更多的是投資內(nèi)地樓市要“小心小心再小心”。

謹(jǐn)慎對(duì)待港商新一輪圈地

《21世紀(jì)》：最近，和黃、仁恒等其他許多港資地產(chǎn)大鱷都在啟動(dòng)內(nèi)地項(xiàng)目，仁恒在上海拿地動(dòng)作頻頻，相比而言，恒隆有怎樣的計(jì)劃？

陳啟宗：這完全是一個(gè)公司戰(zhàn)略的問(wèn)題，關(guān)鍵看你公司定位，恒隆始終是定位高端商用物業(yè)，寫(xiě)字樓或者商場(chǎng)，側(cè)重的主要不是開(kāi)發(fā)體量，恒隆不需要買大量的地而是買最好的，買它未來(lái)的升值空間、經(jīng)營(yíng)空間。

恒隆就買每個(gè)城市里最好的一兩塊土地，次等的都不要。在每個(gè)城市里，永遠(yuǎn)是最好的少數(shù)土地升值最快，而且恒隆向來(lái)只租不賣，與建成銷售快速回籠資金相比，只租不賣這種模式光靠租賃回籠資金過(guò)于漫長(zhǎng)，更加重視土地本身價(jià)值的快速增值進(jìn)行彌補(bǔ)。

《21世紀(jì)》：像九龍倉(cāng)等公司前一輪儲(chǔ)備的土地開(kāi)發(fā)殆盡，需要進(jìn)行新的土儲(chǔ)，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，港資地產(chǎn)公司在內(nèi)地的新一輪土地儲(chǔ)備已經(jīng)開(kāi)始？

陳啟宗：土地儲(chǔ)備需要謹(jǐn)慎對(duì)待。

國(guó)家對(duì)開(kāi)發(fā)商手中土地的調(diào)控向來(lái)不缺嚴(yán)厲政策，或許到目前，只是很多地方并未真正執(zhí)行。但政策現(xiàn)在不用不等于明天不用。曾經(jīng)有家大的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商告訴我，閑置土地的相關(guān)政策不會(huì)真正執(zhí)行，但恒隆不愿意冒這個(gè)險(xiǎn)，帶著刀架脖子的風(fēng)險(xiǎn)貿(mào)然增加土地儲(chǔ)備，是很危險(xiǎn)的。

上個(gè)世紀(jì)70、80年代，在內(nèi)地買地的港商，幾乎都是輸?shù)枚噘嵉蒙伲?0年代稍微開(kāi)始賺點(diǎn)錢。我估計(jì)2000年到2007年間及以后一段時(shí)間，在中國(guó)內(nèi)地買地，可能重蹈70、80年代覆轍。

《21世紀(jì)》：當(dāng)前，在上海新江灣城等區(qū)域，頻頻出現(xiàn)面粉比面包貴的情況，您怎么看？

陳啟宗：現(xiàn)在有些公司買的商業(yè)地，單價(jià)很高，單一塊地的總價(jià)會(huì)比恒隆以往15年在內(nèi)地買的所有土地的價(jià)格總和還要高。1992年前后，恒隆在上海買的土地價(jià)格也高，過(guò)了十幾年才回到當(dāng)年的價(jià)位。

但在這個(gè)過(guò)程中，恒隆依靠自己的經(jīng)驗(yàn)，終于實(shí)現(xiàn)了諸如上海恒隆廣場(chǎng)今天的巨大升值。很大程度上，房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)經(jīng)驗(yàn)致勝的游戲。

目前，恒隆在內(nèi)地除上海恒隆廣場(chǎng)、港匯廣場(chǎng)項(xiàng)目外，還有在沈陽(yáng)投資105億元的項(xiàng)目，濟(jì)南、北京、無(wú)錫等城市都有，但恒隆所有這些項(xiàng)目的拿地價(jià)格加起來(lái)，或許還不如目前個(gè)別開(kāi)發(fā)商拿下一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格。

《21世紀(jì)》：您覺(jué)得現(xiàn)在內(nèi)地樓市，不宜買地？

陳啟宗：當(dāng)前的價(jià)位，恒隆絕對(duì)不會(huì)買*城市，四年前我就說(shuō)過(guò)這句話，當(dāng)時(shí)還有很多其他原因，包括不少優(yōu)質(zhì)地塊遇到了拆遷難題。不是不想買，而是以當(dāng)前的價(jià)格我接受不了所以也買不到。

全中國(guó)房地產(chǎn)最好的城市無(wú)疑是北京和上海，但恒隆1993年之后在上海就沒(méi)有買過(guò)地，如果買不到心目中最優(yōu)質(zhì)最具開(kāi)發(fā)潛力的土地，我就干脆不買了，其他的我不會(huì)考慮。

小心小心再小心

《21世紀(jì)》：包括限制外資投資的政策在內(nèi)，內(nèi)地的調(diào)控再次趨緊，恒隆對(duì)此做了哪些調(diào)整？

陳啟宗：作為商人，面對(duì)政府的宏觀調(diào)控，有些事情不能勉強(qiáng)。相對(duì)而言，國(guó)家的力量強(qiáng)大，當(dāng)然市場(chǎng)的力量或許更大。港資企業(yè)在內(nèi)地進(jìn)行投資，面對(duì)內(nèi)地限制外資等方面的調(diào)控政策，或許當(dāng)前而言，“等”是最好的方式。當(dāng)然，在內(nèi)地投資上“等”的時(shí)候，還有很多別的事情可以做。1995－1998年，恒隆也沒(méi)有在內(nèi)地增加土地儲(chǔ)備，但我們?cè)谕ㄟ^(guò)資本市場(chǎng)籌錢、在“賣東西”等等，有很多事情可以做。

《21世紀(jì)》：內(nèi)地開(kāi)發(fā)商紛紛調(diào)頭轉(zhuǎn)向商用物業(yè)的趨勢(shì)，有些公司甚至以往是住宅開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在干脆不做了，轉(zhuǎn)型做商業(yè)。您有什么看法？

陳啟宗：曾經(jīng)有個(gè)國(guó)內(nèi)的大型地產(chǎn)商坦言，“我蓋了10個(gè)商場(chǎng)，有9個(gè)半是失敗的”，說(shuō)明商場(chǎng)不是住宅，能夠在住宅成功的，不一定能在商場(chǎng)成功。如果在沒(méi)有看清其中的差別、積累足夠經(jīng)驗(yàn)的前提下，匆匆轉(zhuǎn)型是盲目的，風(fēng)險(xiǎn)很大。

目前國(guó)內(nèi)很多城市，包括上海等*城市，其實(shí)大部分商場(chǎng)都是不成功的，原因有很多，體量不足、商場(chǎng)設(shè)計(jì)盲目推崇國(guó)外所謂國(guó)際知名設(shè)計(jì)師的方案，沒(méi)有自己的特點(diǎn)，歸根究底是沒(méi)有充足的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)去體會(huì)這項(xiàng)投資的精髓。

《21世紀(jì)》：隨著上市融資的門檻抬高，信貸緊縮，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商再次面臨融資難題，您有什么建議？

陳啟宗：行業(yè)有周期，這過(guò)程中，關(guān)鍵是要看懂周期背后的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，盲目跟著周期走，失敗的經(jīng)歷只會(huì)再次上演。

現(xiàn)在循環(huán)又回來(lái)了，或許再過(guò)5年4年后，國(guó)內(nèi)很多城市又會(huì)有不少商場(chǎng)是養(yǎng)老鼠的。

要很小心，很小心，不是沒(méi)有機(jī)會(huì)。行業(yè)的發(fā)展是在不斷循環(huán)的，要不斷積累經(jīng)驗(yàn)看清并把握市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律。

2008年01月11日