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　　2010年11月20日，浙江工業(yè)大學經(jīng)貿(mào)管理學院迎來三十周年院慶。在院慶系列活動中“經(jīng)濟轉型期房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展論壇”如期舉行，參加本次論壇的嘉賓有經(jīng)貿(mào)管理學院院長、房地產(chǎn)研究所所長、博士生導師虞曉芬教授；杭州濱江房地產(chǎn)集團股份有限公司副總經(jīng)理兼杭州濱江物業(yè)管理有限公司董事長朱立東；浙江盈都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理孫曉立；金地集團杭州公司市場營銷部經(jīng)理沈鋒明。本次論壇各嘉賓分別就房地產(chǎn)企業(yè)把握市場周期走勢的策略、中國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展因素、城市綜合體開發(fā)等話題進行了主題演講并回答觀眾提問。

　　以下為浙江盈都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理孫曉立關于《房地產(chǎn)企業(yè)精細化管理之探討》主題演講實錄：

　　首先我覺得今天回這個里，前年是參加工大的一個校慶，今天是回到經(jīng)貿(mào)院長來參加這個清，在座地下都是學兄學妹，大家很難有這個機會大家聚在一起，今天我很高興，感到由衷的自豪，接下來我談一下我對房地產(chǎn)從而這么多年來的看法，或者說是思考。剛才朱總是從房產(chǎn)的老大哥的角度來講企業(yè)對房地產(chǎn)行業(yè)的一個波動的把握，它是機構投資者，虞老師從專家來分析。我們剛才一邊在想我的定位是什么，我是93年到工大虞老師的房地產(chǎn)專業(yè)的第一屆學習，我97年畢業(yè)，我是先留校，留校的時候在新學院做團委書記，2000年從學校出來，到錢江房地產(chǎn)開發(fā)集團，擔任銷售部經(jīng)營，從05年從公司出來到現(xiàn)在的這個迥公司去操作外地的樓盤，我為什么講這個經(jīng)歷，就是我看這個房產(chǎn)的角度跟各位有所不同。我企業(yè)從是下鄉(xiāng)開發(fā)，從杭州這個角度來講，00年05年，我是清楚的，05年之后我是不清楚的，我是去開發(fā)海寧的房地產(chǎn)市場。我為什么剛才講的換成房地產(chǎn)企業(yè)個精細化管理的探討，因為剛才虞老師講了我還是認為從房產(chǎn)發(fā)展的角度來講，最暴利的十年以后過去了，尤其是像杭州這么一個市場，到2000年到今天整整10年時間，這10年是房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展最快的時間，也有很多因素的，經(jīng)濟的發(fā)展，第二個是人口的生育高峰，就是說五十年代，六十年代都是有一個生育的高峰，不過這一生一代都是放房的主力。我覺得買房子的人主要應該是那個時候是四五十歲的人，到05年之后，大家都講這個房子都是為80、90后提供了。這個印證生育高峰所帶來的需求。第三個因素剛才說到的，蠻大的影響就是福利分房的趨向，98年這個政策取消了。我們都是自力更生來買房子的。但是福利分房這個政策取消，使得大多數(shù)的買房的需求都要商品房市場取購買商品房，來實現(xiàn)住宅的夢想。第四個因素我還是覺得存在城市化的進城的動力。我為什么要講這個，包括地方政府的依賴，講完這幾個因素，我們再來反過來講，我們現(xiàn)在這幾個因素是否存在。房地產(chǎn)發(fā)展的十年這些因素來在不在。首先經(jīng)濟的飛速的發(fā)展。接下來中國的經(jīng)濟發(fā)展的話客觀來講，要想實現(xiàn)想前十年這種狀況可能性是非常小。尤其是前十年發(fā)展的重要的馬車，大家都很清楚，就是外貿(mào)，對GDP的拉動是非常大的，但是從08年金融危機之后，這一個馬車，應該說現(xiàn)在尤其是原來屬于通過損耗資源來帶來污染的，08年受到了一些非常大的沖擊，尤其是紡織業(yè)，這幾年都在考慮轉型。前十年的過程中這個投入也是非常大，后十年到底是否有這么的動力，應該說是很難是現(xiàn)在前十年這個可能性。

　　這二個是人口的需求就是對住宅的需求，也就是說買房都是80、90年，你買房都是很多按照80、90后來提供這個產(chǎn)品，但是這樣的生育高峰之后，剛才講的數(shù)據(jù)，這個生育高峰之后，接下來2000后甚至更后，不存在這個大的生育高峰，這個消費對購房的需求提前已經(jīng)通知到了，后面的消費業(yè)很難實現(xiàn)前面10年非常高速的暴增長。再看福利的取消，原來擠壓的一些需求，像2000年開始，高速發(fā)展，福利分房發(fā)展得到實現(xiàn)，政策取消之后，被迫到商品房市場取購買商品房，這種政策的支持在后續(xù)也不太可能出現(xiàn)了另外還有地方政府對GDP的依賴，大家也看到現(xiàn)在政府包接下來政府的導向也很明晰，對地方政府的考核不在以GDP為論。所以說我們不能單純考慮它能不能擺脫這種依賴，按照中央政策的引導逐步要擺脫這個土地的依賴，這個擺脫要有方式，不是說我這個財路它段了之后就給它新的財物，這些房產(chǎn)稅什么稅的提出，現(xiàn)在房價很高，中央政府借這樣的勢頭剛才推出物業(yè)稅和房產(chǎn)稅，可以作為降房價的考慮，但是實際上考慮地方政府要有一個長期的稅資源，這幾個因素是不是在接下來發(fā)展的過程中還會存在，如果不存在，怎么樣來判斷它房產(chǎn)的未來的黃金十年可以重現(xiàn)呢從我們的考慮研究，剛才講的五個因素是不負存在的，對房產(chǎn)的影響在減弱。我查了一下十二五發(fā)展的綱要，中國的經(jīng)濟要非常的關注政策的導向，這個很重要。所以說我們?nèi)タ戳耸灏l(fā)展的綱要里面，它建了一個十二五發(fā)展的草案，接下來，中國最重要的是轉變發(fā)展方式，轉變發(fā)展方式里面它提到了就是發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系提高產(chǎn)業(yè)的一個核心競爭力。我念一下五條，#p#分頁標題#e#

　　一是改善。二是加快發(fā)展服務業(yè)，三是能源和綜合體系建設。四是全面提高經(jīng)濟化水平，五是發(fā)展海洋經(jīng)濟。在這個一個產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟建設里面，沒有提出房地產(chǎn)這一塊，從這個上面我們可以看出，其實去看中國經(jīng)濟的發(fā)展的30年我去看一本書是《改革開放30年的回顧》我非常有感觸，任何一個行業(yè)，會在某一歷史階段承載每一個使命，它的正面比負面的影響來要大的時候，會面臨一定的問題。房產(chǎn)在轉型期過程中的一個階段，從十二五規(guī)劃來講，房產(chǎn)實際上沒有提作為一個支撐的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在國家十二五規(guī)劃來面，接下來5-10年最重要的是改編結構的問題。在改變的結構的時候，我們很悲觀，疊加的因素不在了，從十二五規(guī)劃的角度來看，也沒有把住宅業(yè)作為一個很重要的高度來提。這個房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展就不存在了。我們的判斷還會存在，還會有一個平穩(wěn)的發(fā)展。五年之內(nèi)，5-10年甚至很長的時候，中國在原來改革開放30年成果之后的轉型期，就是改變十二五規(guī)劃重要專轉變發(fā)展方式。調(diào)控產(chǎn)業(yè)結構。一個新興產(chǎn)業(yè)的一個新的的增長點不是一年兩年，就可以培育出來了，它可能需要更長的時間。

　　我認為它起到了個營養(yǎng)液的作用，一個人遇到問它很想轉變這種發(fā)展模式，它想更健康，這個健康對原來不影響的產(chǎn)業(yè)希望它消失掉，對它有所大的打擊，希望用這個行業(yè)，用一個營養(yǎng)液有一個穩(wěn)定發(fā)展的基礎，在這個基礎上，所謂的產(chǎn)業(yè)的轉型才可以改變。所以我的一個判斷，當然這個不一定正確，我認為在接下來發(fā)展過程中，房產(chǎn)并不是沒有前景，它還會繼續(xù)的穩(wěn)固的發(fā)展下去，就是這個高利潤期已經(jīng)過去了，它最終會回歸到比社會平均利潤率要高的一個行業(yè)。高的時候，王石也說，項目高于30%他就不做。不可能再存在暴利了，在這樣的情況下才提出來房產(chǎn)做精細化的考慮這顯得非常的重要，精細化這個概念不是房產(chǎn)行業(yè)提出來，這個最早在工業(yè)企業(yè)提的比較多，我們的感受比較多，05年我是單純從事房地產(chǎn)行業(yè)，05年之后，我們現(xiàn)在在的盈都集團公司它是一個多元化發(fā)展的企業(yè)，我們集團公司也是民營500強連續(xù)四年在全國民營270多位，我們的產(chǎn)業(yè)里面蠻重要的一塊我們有工業(yè)制造產(chǎn)業(yè)，原來也做一些外貿(mào)。當時做鋼材貿(mào)易，在浙江也是做了十一十二量上面，實際上從其他的行業(yè)來講，比如說外貿(mào)行業(yè)，工業(yè)制造業(yè)也好，其實有5-10%的利潤率就非常好了。如果有10%-15%年利潤就非常了不起了。在這個行業(yè)為什么要講精細化管理，這個利潤本身非常暴，如果再不講精細化的話它的利率就不得了。當時娃哈哈機構是它一直都沒有涉足房地產(chǎn)行業(yè)，今年年初的時候它提到過保障房思路，政府如果叫它來做保障房，它只賺5個點的利潤，因為它所從事的行業(yè)里面，因為說它能體會到社會平均利潤率的一個感覺。尤其是在做一個比如說工作制造業(yè)或者是傳統(tǒng)的制造業(yè)里面，你有5-10個利潤率是理來之不易。工業(yè)原來在工業(yè)制造業(yè)里面，已經(jīng)用了非常多的精細化的管理，在這樣的情況下，提出來房產(chǎn)做一個精細化的管理顯得非常非常有必要，接下來行業(yè)從一個不成熟期，轉到一個比較平穩(wěn)，比對來說，利潤率比較客觀的一個上面來，所以說這個時候精細化管理我覺得很重要。當然在這個精細化管理上面，萬科王石也是在2004年的時候就曾經(jīng)提到過這么一個說法，萬科從2004年接下來10年進行精細化的管理，不管是濱江也好、萬科也好，這個都是做的非常好，濱江一年開發(fā)量也非常大，銷售額也非常大，對我來講朱總是大戶，我們就不算大戶，在這個情況下，像我的發(fā)展形態(tài)的公司應該選擇自己的路就顯得非常的重要，接下來我就談一下對房地產(chǎn)行業(yè)一個大的情勢下的，像我的這樣的企業(yè)應該有什么樣的應對戰(zhàn)略總的來講是精細化，精細化怎么樣在企業(yè)當中有什么體現(xiàn)。我是怎么考慮的。我就簡單的一點，可能沒有PPT，所以講的話可能超時，接下來我就簡單講一下，

　　從企業(yè)發(fā)展來講，精細化從企業(yè)的管理上來講，房產(chǎn)角度來講，房產(chǎn)這個環(huán)節(jié)都很明晰，營銷這一塊，設計這一塊，工程這一塊，比如說物管之一快，我提亮點我的想法和思路，從工程這一塊，很多的企業(yè)都做的非常好。三五萬的樓盤都做的非常好，我提的是我們是一個中層的企業(yè)，我們會在成本精細化，我們開發(fā)的樓盤海寧土地是1千快，銷售是3000塊錢，我們在海寧也是數(shù)一數(shù)二的樓盤。我們在每一分錢上都要考慮這一分錢怎么樣花，我們就要從這個方面去做文章，二是服務領域，我們接下來我們?nèi)w的員工要參觀海底老火鍋，它這個服務真的是做的非常的極致，我看它的介紹，你到他哪里吃火鍋，你第二次去的時候，桌子上就擺了你喜歡吃的東西。第二個細節(jié)，就是客戶去的時候，女士有一個長頭發(fā)它會發(fā)一個發(fā)夾。洗手間備好了一次性的牙刷。還有一個客戶走的時候，服務員跟過來，結果是給它打包了三杯酸梅湯，我已經(jīng)叫我們的行政部去試吃過。我們要讓他們?nèi)ツ睦锶?，一個餐飲企業(yè)能在服務上做的那么極致，我們作為房產(chǎn)企業(yè)，擁有的財力要比餐飲起來大的多，能做什么我還不是還清楚，我希望能夠通過考察，能得到更好的借鑒，我希望能把它們的態(tài)度能借鑒過來。我希望能通過瘋狂的服務例提高我們的附加值。還有一個設計的精細化，我就一個理念非常好，是上次廣告策劃公司提出一個理念，以前我們是造房子，人來住，我們能不能有一個理念讓房子來滿足人。他提出一個例子，他進門口的時候設置一個小掛鉤，我們接下來設計這一塊，來讓房子來習慣人，而不是人來習慣人?？偠灾?，我想講清楚一個問題，就是房產(chǎn)行業(yè)和其他的行業(yè)一個，就是這幾年的發(fā)展更賦予了人很多的情感。我覺得尊重還是把工業(yè)企業(yè)精細化來嫁接到我們的房產(chǎn)企業(yè)，我覺得房產(chǎn)行業(yè)還有一個非常好的發(fā)展前途。這是我的一個心得和體會。#p#分頁標題#e#