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《中國(guó)城市住房可支付指數(shù)發(fā)布暨后疫情中國(guó)住房政策研討會(huì)》于2022年12月30日正式召開(kāi)。會(huì)議由中國(guó)人民大學(xué)國(guó)發(fā)院城市更新研究中心主任，原住建部政策研究中心主任秦虹教授和中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院副教授、國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心副主任趙大旋聯(lián)合主持，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院院長(zhǎng)、國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長(zhǎng)嚴(yán)金明教授致辭，并發(fā)表主旨演講，中國(guó)人民大學(xué)商學(xué)院教授、國(guó)發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大發(fā)布《中國(guó)135個(gè)大中城市住房可支付指數(shù)2022》，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛、中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授曲衛(wèi)東進(jìn)行點(diǎn)評(píng)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、原住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧郁松，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉，中國(guó)人民大公共管理學(xué)院城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃與管理研究中心主任葉裕民，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)，圍繞住房可支付指數(shù)以及后疫情房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房政策展開(kāi)討論。

與會(huì)專家充分肯定中國(guó)城市住房可支付指數(shù)發(fā)布的理論價(jià)值、政策價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義，并對(duì)未來(lái)中國(guó)城市住房可支付指數(shù)的完善提出建設(shè)性的意見(jiàn)和建議。秦虹提到，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一年半左右的巨大調(diào)整，最近中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提出了新的要求，提出要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定的各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理的融資需求，推動(dòng)行業(yè)重新并購(gòu)，有效地防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企的風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債的狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為，因城施策，支持剛性改善住房需求，解決好新市民、青年人的住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房的市場(chǎng)建設(shè)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)度。嚴(yán)金明指出，三年疫情，經(jīng)濟(jì)下行壓力，今年年初確定的5.5%的GDP增長(zhǎng)目標(biāo)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情，受經(jīng)濟(jì)影響非常大，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，處于深度調(diào)整狀態(tài)，疫情總會(huì)過(guò)去，希望房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，此時(shí)發(fā)布住房可支付指數(shù)和討論后疫情中國(guó)住房政策恰逢其時(shí)，為國(guó)家決策提供參考。

研究報(bào)告自2018年連續(xù)第5次發(fā)布中國(guó)城市住房可支付指數(shù)，通過(guò)科學(xué)構(gòu)建住房可支付指數(shù)體系測(cè)度了2010-2021年中國(guó)135個(gè)大中城市的房租和房?jī)r(jià)可支付指數(shù)。研究報(bào)告為落實(shí)黨的二十大精神和2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，堅(jiān)持“房住不炒”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，提供參考依據(jù)。

中國(guó)城市住房可支付指數(shù)研究報(bào)告指出，消除住房貧困是2015-2030年聯(lián)合國(guó)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)之一，無(wú)論是發(fā)展中國(guó)家還是發(fā)達(dá)國(guó)家，住房可支付（housing affordability）問(wèn)題是全球面臨的共同問(wèn)題（Bertaud，2018），住房可支付性涉及不同收入群體，但中等收入者占比較高（Gabriel and Painter，2020），中等收入者住房可支付問(wèn)題是學(xué)術(shù)研究以及政府干預(yù)的重點(diǎn)，需科學(xué)測(cè)度中等收入者住房可支付指數(shù)，以便精準(zhǔn)施策，否則易導(dǎo)致政府干預(yù)過(guò)度或不足，產(chǎn)生住房保障過(guò)度或不足問(wèn)題。中國(guó)城市住房可支付指數(shù)研究報(bào)告包括城市住房可支付指標(biāo)模型，2010-2021年中國(guó)135個(gè)大中城市房租可支付指數(shù)及其分布，2010-2021年中國(guó)135個(gè)大中城市房?jī)r(jià)可支付指數(shù)及其分布、2010-2021年中國(guó)135個(gè)大中城市住房支付指數(shù)聯(lián)合分布、2010-2021年中國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市住房可支付性以及2010-2021年中國(guó)135個(gè)大中城市住房可支付指數(shù)不平等性六個(gè)部分。

一、住房可支付指標(biāo)模型

研究報(bào)告住房可支付指數(shù)理論模型有3個(gè)特點(diǎn)。第一，研究報(bào)告基于消費(fèi)理論和馬斯洛需求層次理論構(gòu)建住房可支付指標(biāo)模型，克服傳統(tǒng)30%房租收入比和3-6倍房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)缺乏理論基礎(chǔ)、靜止固定不變的弊端；第二，住房可支付問(wèn)題本質(zhì)為住房消費(fèi)問(wèn)題，該研究根據(jù)產(chǎn)權(quán)選擇理論（tenure choice theory）將房租可支付指數(shù)和房?jī)r(jià)可支付指數(shù)關(guān)聯(lián)起來(lái)，統(tǒng)一在住房消費(fèi)框架下，并據(jù)此構(gòu)建房租可支付指數(shù)和房?jī)r(jià)可支付指數(shù)聯(lián)合分布。第三，該研究將住房可支付性分為負(fù)擔(dān)不起、嚴(yán)重支付困難、中度支付困難、輕度支付困難和無(wú)支付困難五類，與傳統(tǒng)指標(biāo)將住房可支付性分為負(fù)擔(dān)不起、支付困難和無(wú)支付困難三類相比，能較好精準(zhǔn)測(cè)度住房可支付性，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)施策、因城施策。

該模型基于馬斯洛需求層次理論，構(gòu)建了一個(gè)基于中國(guó)住房可支付指標(biāo)模型（見(jiàn)圖1）。該模型基于馬斯洛需求層次以及中國(guó)居民消費(fèi)品種類，中國(guó)居民消費(fèi)順序?yàn)槭称?、衣著、居住、交通通信、醫(yī)療保健、文教娛樂(lè)、家庭設(shè)備用品及服務(wù)、其他用品和服務(wù)。首先，該模型將食品和衣著（“衣食”）作為最基本生理需求，若家庭收入不能完全滿足食品和衣著需求，更無(wú)法滿足住房及其他需求，則住房不可支付。其次，交通通信（“行”）可滿足居民生理、愛(ài)和社交、尊重以及自我實(shí)現(xiàn)需求，是比食品、衣著和居?。ā耙率场焙汀白　保└邔哟蔚南M(fèi)需求。因此，若家庭收入僅能滿足食品、衣著和居住需求，但不能滿足交通通信需求，則存在嚴(yán)重住房可支付困難。再次，醫(yī)療保健和文教娛樂(lè)可滿足居民生理、安全、愛(ài)和社交、尊重以及自我實(shí)現(xiàn)需求，是比“衣食住行”更高層次消費(fèi)需求。因此，若家庭收入能滿足“衣食住行”，但不能滿足醫(yī)療保健和和文教娛樂(lè)需求，則存在中度住房可支付困難。第四，家庭設(shè)備用及服務(wù)和雜項(xiàng)食品和服務(wù)主要滿足居民愛(ài)和社交、尊重以及自我實(shí)現(xiàn)需求，是最高層次需求。因此，若家庭收入能滿足“衣食住行”以及醫(yī)療保健和文教娛樂(lè)需求，但不能滿足家庭設(shè)備用及服務(wù)和雜項(xiàng)食品和服務(wù)需求，則存在輕度住房可支付困難。最后，若家庭收入同時(shí)能滿足“衣食住行”、醫(yī)療保健和文教娛樂(lè)、家庭設(shè)備用及服務(wù)和雜項(xiàng)食品和服務(wù)需求，則不存在住房可支付困難。

圖1 馬斯洛需求層次與中國(guó)居民消費(fèi)層次和順序

表1比較本研究報(bào)告中等收入者住房可支付標(biāo)準(zhǔn)和傳統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)，研究報(bào)告發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)30%的房租可支付指標(biāo)和3-6倍房?jī)r(jià)可支付指標(biāo)高估住房可支付困難程度，易引發(fā)住房保障過(guò)度問(wèn)題。

表1 中等收入者住房可支付標(biāo)準(zhǔn)劃分

二、2010-2021年中國(guó)135個(gè)大中城市房租可支付指數(shù)及其分布：房租收入比呈下降趨勢(shì)，可支付性上升，疫情期間無(wú)房租支付困難，傳統(tǒng)指標(biāo)高估房租可支付性

圖2顯示，研究報(bào)告根據(jù)研究報(bào)告住房可支付指標(biāo)/標(biāo)準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)，2010-2021年中國(guó)135個(gè)城市中等收入者房租收入比呈下降趨勢(shì)，可支付性增強(qiáng)，疫情期間樣本城市全部無(wú)房租支付困難，但僅有30%的樣本房租收入比大于傳統(tǒng)房租收入比0.3標(biāo)準(zhǔn)，表明傳統(tǒng)指標(biāo)高估房租可支付性。圖3顯示，房租無(wú)支付困難城市由2010年83個(gè)增至2020年135，2021年62個(gè)有數(shù)據(jù)的城市全部無(wú)房租支付困難。此外，2010-2021年中國(guó)135個(gè)城市中28個(gè)西部城市中等收入者房租可支付性最強(qiáng)，其次是49個(gè)中部城市，最弱是58個(gè)東部城市。因此，應(yīng)重點(diǎn)解決東部城市中等收入者房租可支付問(wèn)題。2015-2021年中國(guó)135個(gè)城市中等收入者不存在房租負(fù)擔(dān)不起和嚴(yán)重支付困難，2019年135個(gè)城市只有三亞市中等收入者存在中度房租支付困難，表明2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房住不炒”后135個(gè)城市中等收入者基本上可負(fù)擔(dān)得起房租。

研究鑒于近些年中國(guó)135個(gè)城市中低收入者基本上不存在房租可支付問(wèn)題，建議為保障“住有所居”，地方政府應(yīng)大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，同時(shí)繼續(xù)推進(jìn)保障房、公租房和廉租房建設(shè)以及棚戶區(qū)改造，出臺(tái)市場(chǎng)租賃和公共租賃相關(guān)規(guī)章制度，保障租客權(quán)益，補(bǔ)齊租賃市場(chǎng)短板，努力實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。

圖2 2010-2021年中國(guó)135個(gè)城市房租收入比變動(dòng)趨勢(shì)

圖3 2010-2021年中國(guó)135個(gè)城市房租可支付指數(shù)分布

三、2010-2020年中國(guó)135個(gè)大中城市房?jī)r(jià)可支付指數(shù)及其分布：房?jī)r(jià)可支付性先升后降，房?jī)r(jià)非理性預(yù)期比理性預(yù)期更易產(chǎn)生房?jī)r(jià)支付困難，房?jī)r(jià)可支付困難程度大于房租可支付困難，傳統(tǒng)指標(biāo)高估房?jī)r(jià)支付困難程度

研究報(bào)告指出住房具有消費(fèi)和投資雙重屬性，居民既可經(jīng)租房也可經(jīng)買房解決住房消費(fèi)問(wèn)題，租房屬于住房消費(fèi)，買房屬于住房投資，住房支出對(duì)租賃市場(chǎng)而言是租金支出，對(duì)買賣市場(chǎng)而言是住房使用成本（user cost），單位住房使用成本包含抵押貸款利率、房產(chǎn)稅率、維修費(fèi)率、住房折舊率和預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率構(gòu)成（Hendershott & Slemrod，1983；Himmelberg et al.，2005）。其中，預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率是住房使用成本的扣減項(xiàng)。本研究報(bào)告根據(jù)預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率將房?jī)r(jià)預(yù)期分為理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和非理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率。因中國(guó)房?jī)r(jià)周期為3年和5年的短期周期，本研究報(bào)告分別計(jì)算理性預(yù)期以及3年和5年非理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率。鑒于中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌期，理性預(yù)期較難形成，本研究報(bào)告指出非理性預(yù)期作預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率具有更強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。根據(jù)產(chǎn)權(quán)選擇理論（Tenure Choice Theory），當(dāng)租賃市場(chǎng)的租金等于買賣市場(chǎng)的住房使用成本時(shí)，消費(fèi)者在租房和買房之間解決住房消費(fèi)是無(wú)差異的，據(jù)此可以得出住房買賣市場(chǎng)房?jī)r(jià)收入比標(biāo)準(zhǔn)。表2顯示，房?jī)r(jià)可支付標(biāo)準(zhǔn)與房租可支付標(biāo)準(zhǔn)只差一個(gè)單位住房市場(chǎng)成本。

表2 中等收入者房?jī)r(jià)可支付標(biāo)準(zhǔn)劃分

圖4顯示，根據(jù)研究報(bào)告住房可支付指標(biāo)/標(biāo)準(zhǔn)發(fā)現(xiàn)，2010-2021年中國(guó)135個(gè)城市中等收入者房?jī)r(jià)收入比呈上升趨勢(shì)，可支付性下降，有70%以上的樣本房?jī)r(jià)收入比大于傳統(tǒng)房?jī)r(jià)收入比3-6倍標(biāo)準(zhǔn)，表明傳統(tǒng)指標(biāo)高估房租可支付性。圖5-圖7顯示，理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率下2010-2021年中國(guó)135個(gè)城市房?jī)r(jià)可支付性先升后降再升，大多數(shù)城市中等收入者不存在房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)不起和嚴(yán)重支付困難，房?jī)r(jià)可支付性與房租可支付性趨勢(shì)相反，且房?jī)r(jià)不可支付程度大于房租不可支付程度，應(yīng)主要解決房?jī)r(jià)可支付性問(wèn)題；非理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率下2010-2021年中國(guó)135個(gè)城市中等收入者房?jī)r(jià)可支付性先升后降，但中等收入者房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)不起和嚴(yán)重支付困難城市數(shù)量多于理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率下城市數(shù)量，且過(guò)去3年預(yù)期增長(zhǎng)率下中等收入者房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)不起和嚴(yán)重支付困難城市數(shù)量多于過(guò)去5年預(yù)期增長(zhǎng)率下中等收入者房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)不起和嚴(yán)重支付困難城市數(shù)量；理性預(yù)期下房?jī)r(jià)不可支付城市數(shù)量由2010年的9個(gè)減至2014年的6個(gè)又增至2020年的22個(gè)，過(guò)去3年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率非理性預(yù)期下房?jī)r(jià)不可支付城市數(shù)量由2010年101個(gè)減至2016年的40個(gè)又增至2020年的62個(gè)，過(guò)去5年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率非理性預(yù)期下房?jī)r(jià)不可支付城市數(shù)量由2010年90個(gè)減至2017年的28個(gè)又增至2020年的47個(gè)。因此，穩(wěn)定預(yù)期、合理引導(dǎo)形成理性預(yù)期有利于減少中等收入者房?jī)r(jià)支付困難程度。

無(wú)論是理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率還是非理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率下，2010-2021年中國(guó)135個(gè)城市中一二三線城市均存在負(fù)擔(dān)不起和嚴(yán)重房?jī)r(jià)支付困難的城市，但過(guò)去5年非理性預(yù)期房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)不起城市數(shù)量小于過(guò)去3年于非理性預(yù)期房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)不起城市數(shù)量，理性預(yù)期房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)不起城市數(shù)量小于非理性預(yù)期房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)不起城市數(shù)量，東部城市房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)不起城市數(shù)量多于中部城市，中部城市房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)不起城市數(shù)量多于西部城市。因此，應(yīng)重點(diǎn)解決一線城市和東部城市中等收入者房?jī)r(jià)可支付問(wèn)題。

圖4 2010-2021年中國(guó)135個(gè)城市房?jī)r(jià)收入比變動(dòng)趨勢(shì)

圖5 理性預(yù)期下2010-2021年135個(gè)城市房?jī)r(jià)可支付性分布

圖6 過(guò)去3年預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率下2010-2021年中國(guó)135個(gè)城市房?jī)r(jià)可支付性分布

圖7 過(guò)去5年預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率下2010-2021年中國(guó)135個(gè)城市房?jī)r(jià)可支付性分布

研究報(bào)告認(rèn)為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌期中國(guó)居民難以形成長(zhǎng)期和穩(wěn)定的預(yù)期，應(yīng)高度重視非理性預(yù)期下房?jī)r(jià)負(fù)擔(dān)不起城市的住房可支付問(wèn)題。對(duì)過(guò)去房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)，中央和當(dāng)?shù)卣畱?yīng)長(zhǎng)期堅(jiān)持“房住不炒”定位，繼續(xù)采取限購(gòu)、限貸措施，嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭，使居民預(yù)期回歸理性，房?jī)r(jià)回歸到合理水平，減少中等收入者房?jī)r(jià)支付困難；應(yīng)重點(diǎn)解決一線城市和東部城市房?jī)r(jià)可支付性問(wèn)題，長(zhǎng)期嚴(yán)格執(zhí)行從緊的住房政策，嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)。

四、2010-2020年中國(guó)135個(gè)大中城市住房可支付指數(shù)聯(lián)合分布：幾乎不存在既買不起又租不起情形

為識(shí)別城市中等收入者是否同時(shí)具有房租和房?jī)r(jià)支付能力，研究報(bào)告基于住房可支付性標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)權(quán)選擇理論構(gòu)建2010-2021年中國(guó)135大中城市中等收入者房租和房?jī)r(jià)可支付指數(shù)聯(lián)合分布，劃分哪些城市既買得起也租得起房，哪些城市既買不起也租不起房，哪些城市買不起但租得起房，哪些城市買不起但租得起房。表3顯示，根據(jù)研究報(bào)告房租和房?jī)r(jià)可支付性5種情形，得出25種房租和房?jī)r(jià)可支付指數(shù)聯(lián)合分布。鑒于負(fù)擔(dān)不起和嚴(yán)重支付困難兩種情形對(duì)住房可支付以及解決住房可支付問(wèn)題具有重要意義，研究報(bào)告重點(diǎn)分析負(fù)擔(dān)不起和嚴(yán)重支付困難兩種情形下住房可支付指數(shù)聯(lián)合分布，有如下主要發(fā)現(xiàn)。

表3 住房可支付指數(shù)聯(lián)合分布

第一，按照研究報(bào)告住房負(fù)擔(dān)不起和嚴(yán)重支付困難標(biāo)準(zhǔn)，理性預(yù)期下，2010-2021年135個(gè)城市中大多數(shù)城市中等收入者既買得起又租得起房，少數(shù)城市中等收入者買不起但租得起房，不存在買得起但租不起房的城市，只有2010、2012-2014年三亞市中等收入者買得起但租不起房，2010年?yáng)|莞市和2011年鄂爾多斯市中等收入者買得起但租不起房，只有2011年三亞中等收入者既存在房?jī)r(jià)嚴(yán)重支付困難又存在房租嚴(yán)重支付困難。疫情期間，2020-2021年中國(guó)35個(gè)省會(huì)和計(jì)劃單列城市中只有北京、呼和浩特、南京、?？凇B門、深圳6個(gè)城市中等收入者存在房?jī)r(jià)但不存在房租嚴(yán)重支付困難，其他29個(gè)城市均不存在房?jī)r(jià)和房租嚴(yán)重支付困難城市。

第二，中國(guó)處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌期，非理性預(yù)期較理性預(yù)期更能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率。過(guò)去3年預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率和過(guò)去5年預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率下，按照研究報(bào)告住房負(fù)擔(dān)不起標(biāo)準(zhǔn)和住房嚴(yán)重支付困難標(biāo)準(zhǔn)，2010-2021年135個(gè)城市中多數(shù)城市中等收入者買不起但租得起房的城市數(shù)量多于既買得起又租得起房的城市數(shù)量，不存在買得起但租不起房的城市，也不存在既買不起又租不起的城市，只有三亞市2010-2013年中等收入者既買不起房又租不起房，2011年鄂爾多斯市中等收入者不存在房?jī)r(jià)嚴(yán)重支付困難但存在房租嚴(yán)重支付困難， 2010-2014年三亞市、2010年?yáng)|莞市和2011年溫州市中等收入者既存在房?jī)r(jià)嚴(yán)重支付困難又存在房租嚴(yán)重支付困難。可見(jiàn)，非理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率較理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率進(jìn)一步惡化中等收入者住房可支付性，易引發(fā)中等收入者住房可支付危機(jī)。

對(duì)中等收入者買不起但租得起的城市，研究報(bào)告建議在堅(jiān)持“租購(gòu)并舉”和“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的同時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，多渠道增加住房供給，嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)、限貸和限價(jià)政策，嚴(yán)厲打擊住房投機(jī)，平抑房?jī)r(jià)，使中等收入者由買不起變?yōu)榧茸獾闷鹩仲I得起。鑒于非理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率較理性預(yù)期房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率更能惡化中等收入者住房可支付性，研究報(bào)告建議在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快地區(qū)，中央和地方政府的住房政策應(yīng)具有長(zhǎng)期性和可持續(xù)性，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，防止住房政策朝令夕改，使居民形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的理性預(yù)期。

五、2010-2021年中國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市住房可支付性分析：絕大多數(shù)年份房租可支付，房?jī)r(jià)可支付困難程度大于房租可支付性困難程度，非理性房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率預(yù)期下房?jī)r(jià)可支付困難程度大于理性預(yù)期下房?jī)r(jià)可支付困難程度，傳統(tǒng)指標(biāo)通常高估房?jī)r(jià)可支付困難程度

為“因城施策”、精準(zhǔn)施策提供實(shí)證依據(jù)，鑒于大中城市住房可支付性較中小城市住房可支付性嚴(yán)重，研究報(bào)告重點(diǎn)分析中國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市（一線和二線城市）住房可支付性，有如下重要發(fā)現(xiàn)：中國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市絕大多數(shù)年份房租可支付，但房?jī)r(jià)可支付困難程度大于房租可支付性困難程度；過(guò)去3年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率預(yù)期下房?jī)r(jià)可支付困難程度大于過(guò)去5年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率預(yù)期下房?jī)r(jià)可支付困難程度，非理性房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率預(yù)期下房?jī)r(jià)可支付困難程度大于理性預(yù)期下房?jī)r(jià)可支付困難程度；傳統(tǒng)指標(biāo)通常高估房?jī)r(jià)可支付困難程度，易引發(fā)政府過(guò)度干預(yù)以及保障住房過(guò)度供給。

鑒于35個(gè)重點(diǎn)城市房租基本可支付，應(yīng)大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，堅(jiān)持“租購(gòu)并舉”和“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，研究報(bào)告建議重點(diǎn)解決中等收入者特別是新市民“住有所居”問(wèn)題，同時(shí)應(yīng)形成住房長(zhǎng)效機(jī)制，防止“朝令夕改”，以便消費(fèi)者形成穩(wěn)定預(yù)期，特別是形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的理性預(yù)期，減少房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)住房可支付性的影響。

六、住房可支付指數(shù)不平等性：不平等性小，房?jī)r(jià)收入比不平等性大于房租收入比不平等性，東部城市和三線城市住房可支付指數(shù)不平等性較大

黨的十九大提出中國(guó)社會(huì)主要矛盾轉(zhuǎn)化為“人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”。住房可支付不平衡不充分是當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不平衡不充分矛盾的突出表現(xiàn)之一。研究報(bào)告根據(jù)不平等性測(cè)算方法，計(jì)算2010-2021年中國(guó)135個(gè)城市住房可支付指數(shù)不平等系數(shù)，進(jìn)一步確定中國(guó)城市住房可支付指數(shù)空間和時(shí)間上的分布以及演變趨勢(shì)，為制定和實(shí)施區(qū)域住房可支付政策提供實(shí)證依據(jù)。表4顯示，幾何法、協(xié)方差法和加權(quán)協(xié)方差法三種基尼系數(shù)測(cè)算方法下2010-2020年中國(guó)135個(gè)城市住房可支付指數(shù)基尼系數(shù)較小，房?jī)r(jià)收入比和房租收入比基尼系數(shù)分別約為0.20和0.16，135個(gè)城市住房可支付指數(shù)比較平均，未出現(xiàn)嚴(yán)重分化，但房?jī)r(jià)收入比不平等程度大于房租收入比不平等程度，住房買賣市場(chǎng)的分化程度大于住房租賃市場(chǎng)的分化程度，但疫情期間，房?jī)r(jià)收入比指數(shù)不平等性上升，房租收入比不平等性下降。

表4 2010-2020年135個(gè)城市住房可支付指數(shù)基尼系數(shù)

2010-2021年4個(gè)一線城市房?jī)r(jià)收入比和房租收入比基尼系數(shù)均值分別約為0.10和0.12，31個(gè)二線城市房?jī)r(jià)收入比和房租收入比基尼系數(shù)均值分別約為0.15和0.11，100個(gè)三線城市房?jī)r(jià)收入比和房租收入比基尼系數(shù)均值分別約為0.20和0.16，表明2010-2021年中國(guó)一線城市住房可支付指數(shù)不平等性小于二線城市和三線城市住房可支付指數(shù)不平等性，中國(guó)住房可支付指數(shù)不平等性主要集中在三線城市，而非一線城市和二線城市。

2010-2020年58個(gè)東部城市房?jī)r(jià)收入比和房租收入比基尼系數(shù)均值分別約為0.20和0.17，49個(gè)中部城市房?jī)r(jià)收入比和房租收入比基尼系數(shù)均值分別約為0.16和0.15，28個(gè)西部城市房?jī)r(jià)收入比和房租收入比基尼系數(shù)均值分別約為0.15和0.14，表明2010-2020年中國(guó)東部城市住房可支付指數(shù)不平等性大于中部城市和西部城市住房可支付指數(shù)不平等性，中國(guó)住房可支付指數(shù)不平等性主要集中在東部城市，而非西部城市和中部城市。

鑒于城市間住房可支付不平等主要體現(xiàn)為房?jī)r(jià)收入比不平等，而非房租收入比不平等，研究報(bào)告建議應(yīng)加強(qiáng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程，進(jìn)一步開(kāi)放住房市場(chǎng)和統(tǒng)一住房政策，形成區(qū)域或都市圈統(tǒng)一的住房市場(chǎng)和住房政策，降低區(qū)域住房可支付的不平等性。