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課程海報(bào)

主講：林德良

課程內(nèi)容及講師介紹

本學(xué)年《房地產(chǎn)投資》的最后一堂課，在課程主講人張平的邀請(qǐng)下，國(guó)際金融地產(chǎn)聯(lián)盟(IFFRE)常務(wù)理事、越秀房托基金管理人董事會(huì)主席林德良為MBA學(xué)員們帶來(lái)了一次最具實(shí)戰(zhàn)的總結(jié)課程，從實(shí)際房地產(chǎn)投資項(xiàng)目案例以及寫字樓/零售商業(yè)業(yè)態(tài)資產(chǎn)管理體系、運(yùn)營(yíng)能力等方面全面闡釋了商業(yè)地產(chǎn)的評(píng)估及管理方式。

第一階段，課程助教、越秀商業(yè)地產(chǎn)投資管理公司寫字樓事業(yè)部副總經(jīng)理黃鈺麟先對(duì)越秀已完成或進(jìn)行中的商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目做了案例分析，從產(chǎn)業(yè)、行業(yè)、產(chǎn)品、服務(wù)畫像、智能科技等方面闡釋資本運(yùn)作及資產(chǎn)管理的實(shí)際應(yīng)用，其中同學(xué)們對(duì)科技辦公的高效應(yīng)用如何提升資本運(yùn)作優(yōu)勢(shì)挖掘表現(xiàn)出了濃厚的興趣。以廣州環(huán)貿(mào)中心（GZ ICC)項(xiàng)目為例，應(yīng)用越秀地產(chǎn)寫字樓建設(shè)3.0標(biāo)準(zhǔn)，在設(shè)計(jì)階段便由多方介入提供運(yùn)營(yíng)建議，提前將綠色環(huán)保及智能科技的相關(guān)設(shè)計(jì)和設(shè)備應(yīng)用在項(xiàng)目中。該項(xiàng)目落成后取得多項(xiàng)建筑設(shè)計(jì)獎(jiǎng)項(xiàng)并獲得潛在客戶諸多認(rèn)可，業(yè)主以及資本方通過(guò)這樣的方式提升遠(yuǎn)期收益和客戶的持續(xù)青睞。

第二階段，林德良為同學(xué)們講授資產(chǎn)管理和資本運(yùn)作的體系理論及應(yīng)用。資產(chǎn)管理的核心是產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力、招商租戶結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)以及收益管理。所有的設(shè)計(jì)都影響著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)的估值，因此設(shè)計(jì)先行錢要花在刀刃上，設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該考慮到增加未來(lái)估值方方面面的方法和手段。

林德良指出，在資產(chǎn)管理方面，業(yè)主對(duì)寫字樓普遍的做法是一方面盡量將公攤面積加到有價(jià)值的業(yè)態(tài)上以提高資產(chǎn)收益率，另一方面將部分辦公單元盡量拆分且設(shè)置在中低區(qū)，以豐富產(chǎn)品類型，同時(shí)增加收益率及平衡資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及綜合收益。同時(shí)對(duì)于辦公、零售、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，公區(qū)是所有租戶共同擁有的部分，涉及到招商以及安全類的改造和重建都應(yīng)由開發(fā)商（投資方）出資實(shí)施，如外立面和室內(nèi)設(shè)計(jì)的破損維修、消防等機(jī)電設(shè)施和通道的維護(hù)和翻新等；而涉及到提升運(yùn)營(yíng)體驗(yàn)的改造或重建都應(yīng)由物業(yè)公司出資實(shí)施（事實(shí)上出自租戶的物業(yè)費(fèi)用），如外立面的提升、室內(nèi)設(shè)計(jì)或標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)日久翻新、店招統(tǒng)一及提升設(shè)計(jì)等。

在資本運(yùn)作能力方面，三大能力影響著資本和項(xiàng)目的走勢(shì)，股權(quán)融資能力、債權(quán)融資能力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力，這也是考驗(yàn)資本方資本運(yùn)作能力的三大標(biāo)尺。項(xiàng)目地段再完美、資產(chǎn)設(shè)計(jì)和運(yùn)營(yíng)再優(yōu)質(zhì)，如果資本跟不上也無(wú)法獲得更好的估值，爛尾樓項(xiàng)目比比皆是，沒(méi)有良好的資本運(yùn)作能力和機(jī)制，就缺乏良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，甚至在資本退出前只能功虧一簣。除此之外，林德良還詳細(xì)介紹了零售商業(yè)管理體系“十大方法”，并在課程最后用15分鐘為同學(xué)們分析了PDP性格測(cè)試并給予了職業(yè)指導(dǎo)。同學(xué)們?cè)谶B續(xù)四周的課程中收獲了知識(shí)和友誼，也開闊了視野，助教、各組組長(zhǎng)和每次課堂中踴躍互動(dòng)的同學(xué)還收到了主講人本人非常喜歡的書籍《沉思錄》，希望同學(xué)們能沉下心靜靜思考并有所得。

焦富凱（地產(chǎn)）2019級(jí)MBA

我在房地產(chǎn)行業(yè)工作，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)和工程管理，公司主要投資開發(fā)項(xiàng)目類型為商業(yè)地產(chǎn)，以北京的寫字樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主。通過(guò)對(duì)越秀REITs的學(xué)習(xí)，讓我對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資有了更多了解和思考。非常感謝老師們的精心安排和精彩講解，使我們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資有了更高的視角和更完整的思考，也希望能通過(guò)課程的學(xué)習(xí)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資從理論到實(shí)務(wù)都有更全面的了解。

王紹山（法律） 2020級(jí)MBA

對(duì)于從事法律工作的我而言，本次課程的案例教學(xué)法好處是，通過(guò)對(duì)各個(gè)問(wèn)題、實(shí)例或虛擬案例的討論，提升了我如何解決問(wèn)題的分析能力。我不是通過(guò)死記硬背具體的知識(shí)點(diǎn)去學(xué)習(xí)REITs，而是通過(guò)學(xué)習(xí)、研究大量的問(wèn)題、實(shí)例來(lái)掌握其精髓與原則。林德良老師在課程中不斷提問(wèn)，與我們一起就某個(gè)問(wèn)題、實(shí)例或虛擬的案例進(jìn)行討論，引導(dǎo)大家總結(jié)出關(guān)于REITs的各種商業(yè)規(guī)范、財(cái)務(wù)政策、執(zhí)行層面之間的關(guān)系。

呂政楠（互聯(lián)網(wǎng)）2019級(jí)MBA

我在互聯(lián)網(wǎng)AI行業(yè)工作，對(duì)房地產(chǎn)和金融不是很熟悉，但對(duì)各城市經(jīng)濟(jì)有一定了解，對(duì)信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)有粗淺認(rèn)識(shí)。該課程對(duì)REITs的講解，讓我對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資有了更深刻的理解，特別是評(píng)估模型和理論體系，與我們做商業(yè)計(jì)劃的邏輯基本一致，評(píng)估角度也非常細(xì)致合理，課程讓一個(gè)房地產(chǎn)外行也懂得些這個(gè)行業(yè)的價(jià)值評(píng)估方法論，可以說(shuō)受益匪淺。

鄒德帥（民航）2020級(jí)MBA

我在國(guó)企航空公司工作，對(duì)房地產(chǎn)十分感興趣，也趕上過(guò)其紅利，但從未接觸過(guò)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)交易。感謝張老師和林主席的教學(xué)，感謝組長(zhǎng)組員們的引導(dǎo)，一堂課短短三個(gè)多小時(shí)，啟發(fā)良多。大宗交易與商品房買賣也有很多相似之處，區(qū)位選擇、質(zhì)量把控、空間布局、物業(yè)服務(wù)和配套、外觀等諸多要素都需要謹(jǐn)慎把握。盡管將來(lái)不會(huì)從事商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)活動(dòng)，但這門課對(duì)于我的生活，以及對(duì)我更加深刻認(rèn)識(shí)地產(chǎn)行業(yè)都有巨大幫助。希望在未來(lái)的學(xué)習(xí)中可以和老師同學(xué)們多多交流，不斷進(jìn)步。